真永通商の強み

オーナー様の中で、こんな疑問が少しでもありますか？

賃貸経営に興味あるけどこんな時代に大丈夫？

100%大丈夫とは言い切れません。皆様よくご存知のことと思います。
しかし、入念な計画にもとに大丈夫なものにしていくことが重要でないでしょうか。

賃貸経営によって手取り金額がいくらになるのか。
家賃収入－経費－ローンの返済額＝手取り金額

ごく単純に見えますが、この数式がスタートラインです。
また当然賃貸物件を取得するのか、建設するのかでも経営リスクは変わってきます。

手取り金額計算の前提として
①毎月の手取り金額目標、②計画個数、③一戸当たりの賃料月額、④自己資金、⑤借入金の利率、⑥借入金の返済期間、⑦空室率、⑧毎年の経費、⑨新築時の不動産取得税・登録免許税等の経費
が必要です。

計画そのものが実現可能かどうか、検討・検証をして見ましょう。

アパート・マンション経営で建築費・経費・借入金・税金後の手取りがどのくらいになるだろうか・・・

事業収支のシュミレーションをしてみてはどうでしょうか。

手取り金額計算の前提として
①毎月の手取り金額目標
②計画個数
③一戸当たりの賃料月額
④自己資金
⑤借入金の利率
⑥借入金の返済期間
⑦空室率
⑧毎年の経費
⑨新築時の不動産取得税・登録免許税等の経費
が必要です。

ポイントとしては、
①実現可能なものなのか
②周辺の家賃相場と比較して無理のないものか
③損益分岐点賃料を下げる為に建築コストを抑えすぎていないか
④建物のグレードを落とすことによる将来的な空室リスクを発生させていないか･･･
以上を踏まえての検討がよいかと思います。

何もしていない土地をどうしていいか分からない・・・

何もしないということも、地主様の選択肢としてあります。何もしないことがベストの場合だってあるはずです。
しかし本当にそのままでいいのか、調べてみてもよいのでは？

①全体の資産額
②それぞれの土地が持つ特性
③その地域の市場動向
を知ることでボンヤリしたお考えが明確になると思います。

まず、その土地が法令上、どんなことに使えるのか調べる必要があります。
たとえば、市街化調整区域の土地があるとします。調整区域ですから原則、宅地には転用することは出来ません。しかし、病院であれば申請許可を受ければ建てることはできます。

次に、周辺環境から見て、どのようなニーズがあるのか、市場情報を分析し検討する必要があります。　土地の大きさ・間口奥行き、道路の位置・道路幅、などの条件によっても左右されます。

そして、土地の使い方によって、収支比較をする必要があります。
貸し店舗がいいのか、定期借地がいいのか、賃貸マンションがいいのか、テナントビルがいいのか、青空駐車場がいいのか、それとも何もしないほうがいいのか。

大切な資産、どのような資産を所有しているのか、知ることからはじまると思います。

中古アパート購入のリスクと、得な物件なのかどうかを判定したい

不動産の価値は、単にその不動産を所有するだけで生じてくるものではありません。 その不動産を第三者に賃貸したり、自己の営業用に利用したりして初めて恒常的にお金が手元に入ってくることになるわけです。このように、将来不動産が生み出すであろう収益をもとにその不動産の価値を求めようとする方法を『収益還元法』といいます。

収益還元法には、不動産を長期に保有する場合に適している『直接還元法』と、一定期間（たとえば10年など）投資する場合に適している『DCF法』（Discounted Cash Flow）があります。

要するに、購入して保有し続ける場合と、転売目的とは損得勘定が変わってくるということです。

以上、難しい話になりますが、“不動産が将来生み出すであろう収益と、将来の売却価格からいまの不動産価格を求める”ということについて、実態に基づいて知っていくことがポイントではないでしょうか。

また、中古アパート・マンション購入の場合は経年劣化している建物そのものの立て替え時期、また設備の入替時期の把握が必要です。もちろん費用についても同様です。 物件の管理記録、設備の定期点検記録を参照することが必要です。
以上をふまえた購入価格の査定が必要でないでしょうか。

将来の収益のリスクをどのように予測したらいいか分からない・・・

賃貸業の収益リスクの予測については、やはり現状認識からはじめることが大切です。

市場リスクとしては･･･
超高齢化社会の到来、労働者人口の減少、外国人労働者の高学歴化、留学生枠の拡大、供給過剰の現実と入居者確保競争の激化、ファンドの台頭と後退、などがあります。

また、不動産リスクとしては･･･
建物及び建物設備の経年劣化に対する修繕費用の増加、ニーズの多様化による新しい設備投資、滞納率増加の現実、連帯保証人が立てられない入居者の増加、などがあります。

いずれにしても、確かな視点での現状認識がリスクを回避するアクションへと導きます。

稼働率を上げる方法はないだろうか・・・

マンションなどの稼働率が上がらない理由は、社会状況や周辺環境などさまざまな要因が考えられます。オーナー様はいろいろ対策を考えてみてもどうしようもない場合は、発想の転換をしてみてはいかがでしょうか。

真永通商では、マンスリーマンションという短期間の物件を賃貸する部署があります。マンスリーマンションにしてみたら稼働率が上がった事例もあります。まずは、マンスリー名古屋へご相談してください。

お待ちしております！

購入する物件の収益性の判定は？得なのか損なのか？

不動産の価値は、単にその不動産を所有するだけで生じてくるものではありません。
その不動産を第三者に賃貸したり、自己の営業用に利用したりして初めて恒常的にお金が手元に入ってくることになるわけです。このように、将来不動産が生み出すであろう収益をもとにその不動産の価値を求めようとする方法を『収益還元法』といいます。

収益還元法には、不動産を長期に保有する場合に適している『直接還元法』と、一定期間（たとえば10年など）投資する場合に適している『DCF法』（Discounted Cash Flow） があります。

要するに、購入して保有し続ける場合と、転売目的とは損得勘定が変わってくるということです。

以上、難しい話になりますが、“不動産が将来生み出すであろう収益と、将来の売却価格からいまの不動産価格を求める”ということについて、実態に基づいて知っていくことがポイントではないでしょうか。

自分だけで物件を管理、運営していくのはつらい・・・

大家さんは皆様もれなく、ご所有の物件には愛着があります。思い入れがあります。
大事な財産ですから当然のことと思います。

その様々な大家さんの思いを現実にしていくお手伝いをさせていただくことが私どもの仕事です。

一緒に考えませんか？

アパートのリフォームをする場合、いくらぐらいまで費用をかけてよいのか？

古いアパートやマンションを所有している大家様の多くが、空室の増加や家賃滞納、修繕費の増大による収益の悪化に頭を抱えておられるようです。

改装にするにあたっての大前提は、必ず手取り金額が今より増収になるよう入念に計画を立てることです。ここでいう手取り金額の増収分とは、次の計算式によります。

【リフォーム後の戸数×リフォーム後の平均家賃】－【現在の戸数×現在の平均家賃】－ローン返済額　＝　手取り金額

リフォーム分野においては、単なる工事請負のみで、積極的な収益改善提案を行っていないのが現状。

リフォームあるいはリノベーションによりどれだけ収益が改善されていくかの検討・検証がポイントになります。
※リノベーションとは、単なるリフォームではなく。既存の建物に大規模な改修工事を行って用途や機能を大きく変更して性能を向上させたり、価値を高めたりすることをいいます。

不動産投資に不安がある・・・

今日現在、日本で、世界で起こっていることを考えると不安になるのも十分に分かります。
不安に思っていることが、具体的にどのようなことなのか。
まずは知ること。
投資は常にリスクを伴います。
どのようなリスクがあるのか、知ることからはじめましょう。

空き部屋が多くて困っている・・・

空き部屋は全体の個数の何パーセントでしょうか。
空き部屋で困っている大家さんはたくさん見えます。

当然です。
総世帯数より総戸数のほうが何十年前から多いわけですから。

ここ名古屋は数年で供給戸数が急激に増えました。

賃貸条件の原則を見直しましょう。
敷金礼金、家賃、共益費、など周辺のライバル物件はどうしているか。
市況の急激な変化により、ライバルだと思っていなかった物件がライバルになっている可能性もあります。
交通網の発展、ﾋﾞｼﾞﾈｽエリアの変遷、少子高齢化、など･･･人間が住まうものを扱っているので人間が動けば市況が変わります。

賃貸条件、環境、周辺事情などなど見直してみては･･･住んでみたい部屋になっていますか。

未納者が多くて、毎月の家賃収入にばらつきがある・・・

滞納督促は、我々でもなかなか骨が折れます･･･
ですが、いざというときはお任せくださいね。
実績でお応えします。

さて、中部地区は全国平均に比較すると、滞納者（滞納額）が多いそうです。
家賃収入－経費－ローンの返済額＝手取り金額

ごく単純に見えますが、この数式がスタートラインです。
懐の深い大家さんが多いのでしょうか。
しかし、大家さんは安定収入があることが一番安心ですよね。

安定収入を実現する･･･
商品としては、一括借上げ、家賃保証、滞納保証などがあります。

また、角度を変えると･･･
商品である建物が今現在、売れるものになっているかということもあります。

安定収入を目指すには様々な要件の再検討が必要です。

滞納者には目くじらを立てたくなるところですが、
大事な資産と賃貸経営について、もう一歩先を見つめてみませんか。

お部屋のトラブルが多くて困っている・・・

賃貸アパート・マンションのトラブル。大家さんは頭が痛いですね。
原状回復工事、敷金返還、滞納、ゴミ、騒音、設備の老朽化、など･･･

私たちは大家さんと一緒に悩み一緒に解決していくための準備があります。

ともに歩む管理会社であり続けたいと思っています。

大家さんの資産をお守りします。

解決策は必ずあります。

相続税を知りたい・・・

誰もが逃れられないことが相続です。
相続には一次相続と二次相続があります。

一次は配偶者とその子供が相続すること。こちらの配偶者控除額は大きいですね。
二次相続は子供が相続すること。こちらは控除がほとんどありません。

一次、二次が相次いで発生することを相次相続といいます。
相次相続まで考えていかないと本当の相続税対策にはならないのではないでしょうか。

ポイントは一次相続時の配偶者が相続する割合です。

相続税を知る為には、現在持っている、不動産、有価証券、現金の総額を知ることから始まります。

相続税は原則現金でお支払いです。不動産は換金できるでしょうか。すぐにうまく行くでしょうか。

一緒に知っていきましょう。備えあれば憂いなしですね。

不整形な土地だけど売却や活用の方法はあるだろうか・・・

見た目はあまり･･･でも中身が大事ですよね。
法令関係、周辺環境、ニーズ、を調べた上での検討が必要です。

専門家の意見も聞いてみてはいかがでしょうか。

老朽化した建物をどうしようか困っている・・・

年月が経つと共に、新しかった建物もいろいろなところが傷んできます。傷んだところにはすぐに手を入れ、補修等をすることが建物を長持ちさせる秘訣であり、最良の方法です。
傷んだところをそのままにしておくと、傷みが広がり、簡単な補修で済むはずのものが大仕事になってしまうことも少なくありません。言ってみれば、建物は人間の体と同じで、風邪も早めに薬を飲んだりすればすぐ治ったのに、放っておいてこじらせてしまい、入院するほどの重病になってしまうこともあります。

定期的に建物を点検し、傷んだところを直しましょう。
直し方は傷んだ箇所、傷み具合によって様々です。
適切な処置をしてオーナー様の大事な資産を末永く長持ちさせましょう。

賃貸アパート・マンション経営で相続税が節税できるの？

相続税の効果的な節税方法の一つに、個人が自分所有の土地に自分名義の賃貸マンションをたてるという手法があります。
その仕組みは･･･

・土地の評価減効果
賃貸マンションを建てると、更地評価から貸家建付地評価に変わります。
借地権割合と借家権割合を掛け合わせ更地評価額から差し引きます。
また不動産貸付用の宅地として200㎡までの評価を50%減額できます。

・建物の評価減効果
・借入金の債務控除
となります。

アパート経営は儲かりますよという話ばかりでなく、節税効果があるのかどうか。
スタートラインを明確にして検討したいものです。

建物を壊すかどうか困っている

老朽化している部分は、躯体でしょうか、内装でしょうか、設備でしょうか。
それとも全体的にでしょうか。

答えとしては、リフォームが適しているのか、リノベーションを行って付加価値をつけるのか、コンバージョン（用途変更）を行うと運用効率が上がるのか、または解体撤去して土地を売却したほうがよいのか。

選択肢はあります。ただどの選択肢が正しいのか、誰もが迷うところです。

安全と安心は誰もが望むものです。

漠然としたものから一歩を踏み出すとき、得られるものもあるのです。

一緒にその一歩を踏み出しませんか。精一杯お手伝いさせていただきます。