2015年

10月度

賃貸住宅の名義

秋涼の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。
朝晩めっきり涼しくなり秋の深まりを感じる今日この頃ですが、如何お過ごしでしょうか。

さて、相続税や所得税の対策として、賃貸住宅(賃貸アパート・マンション等)を建てる際に誰の名義で建てるかは判断に迷うところです。何を優先するかを明確にした上で下記の様な条件(節税効果)や、遺産分割の事情等を総合的に勘案する事が必要になります。

  1. 土地所有者(被相続人)本人の相続発生予想時期
  2. 土地所有者(被相続人)本人の相続財産の総額と相続税額の予想額
  3. 土地所有者(被相続人)本人の現在の所得金額
  4. 後継者(相続人)の現在の所得金額
  5. 建築予定建物から得られる収益見込額や建築費総額

相続税対策の場合は、相続財産の評価減(貸家建付地+建物評価減)による節税効果を得る為にも、建物の名義は土地所有者の名義(土地・建物共に同一)にする必要があります。然しながら、建築予定建物から得られる収益が相続税の課税対象となります。一方で建物の名義を親族(相続人)にした場合(土地>使用貸借)は、既述の相続財産の評価減による節税効果はないものの、家賃等の収益は親族(相続人)が取得しますので収益移転対策として将来の相続財産の累積が低減すると共に、土地所有者(被相続人)の所得税が節税となります。但し、親族(相続人)が既に高い所得を得ている場合には所得税の節税効果は薄れます。

会社を設立(又は既存の法人名義)して建物を法人名義とした場合は、貸地による土地の評価減として、土地所有者(被相続人)名義と同等の節税効果があります(土地の無償返還に関する届出書の提出要)。収益移転対策についても、会社の役員給与(役員=親族)という形態により、単なる親族(相続人)名義よりも柔軟な対応が可能となります。但し、新設法人の場合は融資審査が困難になる点や、法人が借入れると元本返済分が利益となり、法人税納付が必要となる点に留意すべきです。

建築予定建物の名義 本人 親族 法人
相続税対策 貸家建付地 × ×
貸地 ×
建物評価減 × 株式評価減
収益移転対策 ×
土地所有者(本人)の所得税対策 ×
株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

↑このページの先頭へ
7月度

老朽アパートの整理

大夏の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。
東海エリアの梅雨明けは7月17日〜24日頃との事で、暫く鬱陶しい天気が続く様ですが、皆様如何お過ごしでしょうか。

さて、地価が右肩上がりの“土地本位制”と呼ばれた時代には、土地を所有しているだけで評価以上の融資が受けられ、正に“資産”としての妙味があった訳ですが、昨今は積極的に有効活用し付加価値を生み出さなければ、固定資産税等を払い続けるだけの“負の資産”になってしまうのが実情です。

直近での売却予定が無い限り、更地(建物や使用収益を妨げる付帯権利が無い土地のこと)での所有は殆ど無いと思われますが、諸事情により最適な活用が実現されていない土地・建物は多々存在するかと思います。中でも、木造の老朽アパートは、老朽化により家賃等の条件も安価に設定されがちであり、家賃収入が少ないので修繕も、なおざりになるという悪循環に陥るケースが顕著です。

特に問題化するのは相続が発生した場合ですが、@物納は認められない、A延納には家賃収入が少なく原資の捻出が困難、B土地の相続税評価額は比較的高い、という帰結が考えられます。そこで事前の対策が必要になる訳ですが、最大のハードルは入居者への立退料支払を含む立退き交渉であり、長期化も視野に入れた早期の対策が必要になります。

【対策例】土地の一部売却+建替えによる安定収入確保

  1. 現状の入居者全員に立退きを要請>※立退料≒「借家権価格」参照
  2. 立退きの個別折衝の実施>個別の立退料(その他条件)による立退きの実現
  3. 立退き完了後に既存建物(老朽アパート)の解体撤去(更地化)
  4. 土地に余裕があれば一部を分筆後に「物納」又は「売却」>納税資金と費用の確保
  5. 残りの土地において、アパート(マンション)の再築
対策前 対策後

老朽アパート

  • 家賃等の収入が少ない
  • 維持管理費用が高く付く
  • 物納は認められない

  • 収入が少なく費用のかかる建物と土地が残る
  • 納税資金や費用が確保できない

優良な土地の一部を売却
残地にアパートを再築

  • 相続税の引下げ(土地の減少)
  • 安定収入が確保できる(家賃収入)
  • 納税資金が確保できる

  • 新築なので収入も増える
  • 相続時に比較的優良な土地を残せる
株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

↑このページの先頭へ
5月度

陽春の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。
連休は、皆様楽しくすごされましたでしょうか。寒暖の差が大きい時節柄、何卒ご自愛下さい。


『人口減少、核家族化などで問題空き家予備軍が増加中』

総務省「平成25年住宅・土地統計調査(速報)」によれば、2013年の空き家数は全国で820万戸、空き家率は13.5%と過去最高を記録しました。

問題空き家となる予備軍が増加している背景には、@人口減少、A核家族化が進み、親世代の空き家を子供が引き継がない、B売却・賃貸化が望ましいが、質や立地面で問題のある物件は市場性が乏しい、C売却・賃貸化できない場合、撤去されるべきだが、更地にすると固定資産税が上がるため、そのまま放置しておいたほうが有利、などがある。

空き家は今後も増加を続けていく可能性が非常に高いと思われる。新築住宅着工が減らず、空き家取り壊しのペースも現状のままだとすれば、2030年頃には空き家率が25%近くに達するとの見解もあります。

一方空き家の増加に伴い、空き家を活用したビジネスも増えている。空き家管理代行サービスは、空き家の所有者の依頼を受けて空き家の通気や通水、屋内清掃を行うサービスである。地域の不動産業者や警備会社のほか、最近では大手不動産会社も参入してきており注目があつまっている。

空き家の中でも立地条件や状態の良い物件を発掘して仲介したり、リフォームしたうえで再販したりするビジネスも登場してきています。

中古住宅をリフォームして再販するビジネスは、すでに都市部の中古マンションでは十分確立されており、戸建てはまだまだこれからという状態であるが、最近では取り組む業者が増えている。

このほか、戸建ての空き家では、1軒丸ごとでは借りてがつきにくいが、部屋貸しする形態ならば家賃が安く借り手がつきやすくなるため、シェアハウスに改修するという選択肢も有り得る。賃貸マンションの空室や社宅・寮・オフィスビルなども、シェアハウスとして活用される事例が増えてきている。

名古屋圏においても、都会ならではの空き家・空き室の活用スキームとしてシェアハウスが注目されています。

シェアハウスの情報サイトによると、同社が扱う物件のおよそ8割が既存建物の活用との事であります。

シェアハウスは現在、建築基準法「寄宿舎」扱いになります。それについての法制度の流動的な面があるが、一方で「特にワンルームアパート・マンションの空き室対策としてシェア活用は、条件次第で有効な取り組みがすぐにでも可能」とのことであります。

空き家の有効活用が、ますます注目されていく事は間違いないと思います。

以上

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同(拙文/南)

↑このページの先頭へ
4月度

市場データとの比較

陽春の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。
年度替りで何かと忙しい時期ではありますが如何お過ごしでしょうか。寒暖の差が大きい時節柄、何卒ご自愛下さい。

さて、今回は東海三県並びに全国における各種市場データ(平均値)を確認してみたいと思います。各種データにおいて市場傾向を知る事は、賃貸経営の指針を検討する上で意味があるものと考えます。

推計人口と増減(2014年・前年比)
愛知県 岐阜県 三重県 全国
推計人口 7,444,513人 2,041,690人 1,820,491人 127,105,466人
人口増減 +33,794人 −39,083人 −34,233人 −192,220人
地価公示/平均値(2014年・前年比)
愛知県 岐阜県 三重県 全国
地価公示/平均値 149,455円/m2 50,483円/m2 43,623円/m2 145,618円
前年比 +3.35% −0.46% −0.65% +2.62%
家賃相場/平均値(2015年)※数値はHOME'Sより転載
愛知県 岐阜県 三重県 全国
1R/1K/1DK 5.3万円 3.5万円 3.8万円 5.98万円
1LDK/2K/2DK 7.6万円 4.7万円 4.9万円 8.78万円
2LDK/3K/3DK 7.8万円 5.4万円 5.8万円 9.22万円
3LDK/4K/4DK 8.9万円 6.3万円 6.8万円 10.69万円
賃貸住宅の空室率/平均値(2015年)※数値はHOME'Sより転載
愛知県 岐阜県 三重県 全国
空室率/平均値 16.1% 25.6% 21.3% 19.0%
表面利回り(満室想定)/平均値(2015年)※数値はHOME'Sより転載
愛知県 岐阜県 三重県 全国
区分所有マンション 11.7% 8.5%
一棟アパート 8.4%
一棟マンション 8.6%

以上

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

↑このページの先頭へ
3月度

空室対策

弥生の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。

寒さの合間にも春の気配を感じる今日この頃ですが如何お過ごしでしょうか。今年も“繁忙期”における入退去の動きが本格化して参りました。個人的には、転勤・就職・就学等により“人の移動が多くなる時期”である事は判りますが、“繁忙か否か”は地域性や物件の特性にもよりますので、画一的な「呼称」としては違和感を覚えるところです。

さて、通年の課題である「空室対策」について、今一度整理してみたいと思います。詳細には多種多様な対策が存在する中で、大別すると下記の3類型(要素)が考えられます。

1)建物・設備(機器)の改善 >物件価値の向上

新築(築浅)の物件と築年数が何十年も経過した中古物件では、なかなか同じ土俵では戦えません。特に、建物の内外装(デザイン)や設備(機器)においては、経年に伴う陳腐化が不可避の状況となってきます。最低限の「機能」の維持・更新は勿論ですが、費用対効果を前提として、建物の外観や内装を刷新し、時代に即した設備(機器)の更新を図る事で、現状の入居者ニーズに合った物件としての改善が可能となります。具体的には、外壁改修(塗装・防水)や、間取り変更(例/2LDK→1LDK)を伴うリノベーションの様な大掛かりなものから、内装におけるアクセントクロスへの貼替や、温水洗浄便座への交換、宅配BOXの新設、エントランスのオートロック化等が考えられます。

2)入居条件・契約条件の変更(緩和)>妥当な条件設定

入居条件(連帯保証人不要>保証会社利用可、高齢者可、外国人可、生活保護受給者可、ペット可)を変更(緩和)する事や、契約条件(家賃等や敷金・礼金の減額、フリーレント等)の変更(緩和)により、条件緩和に伴うリスクへの対策と一定の受忍を前提として、入居対象者の幅を広げる事ができます。又、付加サービスとして家具・家電プレゼント(レンタル)や、インターネット使用の無料サービス(オーナーの費用負担)等も入居促進の材料として検討されます。尚、契約条件の変更(緩和)は、前述の建物・設備の劣化等を補完する側面と併せて、物件の現状における対価としての妥当性(又は割安感のアピール)を勘案して実施されます。

3)募集方法の改善 >効果的な情報発信

前述における商品(物件)内容の充実と併せて、募集方法の工夫による内見件数の向上が望まれます。募集用資料(マイソク・募集チラシ等)、及び不動産ポータルサイトの情報更新や、募集を依頼している仲介業者への対策として広告料等の増額、条件交渉における柔軟で迅速な対応が考えられます。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

↑このページの先頭へ
2月度

人気設備ランキング

厳寒の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。
本格的な寒さが身に染みる今日この頃ですが、如何お過ごしでしょうか。昨年は、法人を中心として比較的動きのあった“繁忙期”ですが、今年の動向が気になるところです。

さて、繁忙期に限らず入居促進に繋がる対策として、入居者ニーズに沿った設備の更新は有効であり、且つ賃貸経営における継続的な課題であるといえます。
下図は昨年(2014年)の全国賃貸住宅新聞による「入居者に人気の設備ランキング」ですが、傾向として「防犯」「節約」「節電」「ECO」「インターネット環境」「快適性」「利便性」といったキーワードが浮かんできます。

入居者に人気の設備ランキング2014

※全国賃貸住宅新聞(2014/10/06)より転載

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

↑このページの先頭へ
1月度

相続財産の評価減

新春の候、皆様には益々の御清祥の事と御慶び申し上げます。
本年も賃貸経営に関する情報について、些少ではございますが御提供出来ればと存じますので、何卒宜しく御願い申し上げます。

さて、前回の『相続税対策』の続きになりますが、“相続財産の評価減”という最も不動産において関わりのある対策です。相続財産の価額は取得時(被相続人死亡時)における“時価”により評価されますが、相続税法に定める時価の評価方法が「財産評価基本通達」に規定されています。

土地の評価

1)路線価方式(路線価が定められている場合)
  • 路線価(国税庁が、毎年定める路線に面する標準的な土地の1uあたりの価格)に土地面積を乗じて評価額を算出する。
  • 土地の形状(不整形地、間口狭小宅地、無道路地、2項道路接道によるセットバックが必要な宅地、都市計画道路予定地で建築制限のある宅地)等による評価額の加減算を行う。
2)倍率方式(路線価が定められていない場合)
  • 路線価が定められていない場合は、固定資産税評価額(市町村が評価)に国税局長等が地域ごとに一定の倍率を乗じて算定する。
3)小規模宅地等の特例
  • 被相続人や生計を一にする親族が、居住又は事業に供していた土地については、一定の条件を満たす土地の評価額を減額できる。
  • 特定居住用宅地等…80%減額(330uまで)
  • 特定事業用宅地等…80%減額(400uまで)貸付事業以外、特定同族会社事業用宅地等
  • 特定事業用宅地等…50%減額(200uまで)貸付事業用宅地等
4)貸地(借地)や貸家建付地の評価
  • 借地権割合や借家権割合、賃貸割合等を加味した減額評価の上で算定する。
5)広大地の評価
  • 広大地(500u超)の条件を満たせば、広大地補正率による大幅な評価減が可能となる。

建物の評価

  • 建物の固定資産税評価額(市町村が評価)により評価される。
  • 賃貸アパートやマンション等の貸家は、借家権割合や賃貸割合等を加味した減額評価の上で算定する。尚、貸家の場合は一般的に70%の評価となる。

以上の通り、土地については自用地(更地)よりも貸地(借地)や貸家建付地が、建物については自家用建物よりも賃貸用建物(貸家)が評価減となります。弊社においては土地活用の商品として「異業種交流団地/WELL's21」「高齢者賃貸住宅」を土地の立地・規模等に応じて御提案させて頂いておりますので、御興味のある方は一度御相談下さい。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

↑このページの先頭へ
 
名古屋の資産活用のことなら 真永通商 資産活用グループまで
 
 
真永通商グループのTOPへ戻る
資産活用NAVIのTOPへ戻る
 
名古屋市総合不動産−株式会社真永通商 名古屋市中区栄3-33-2 真永栄ビル2階
TEL:052-264-4867 FAX:052-261-3558 Mail:sumaikun@shineigr.co.jp
Copyright © 2008 Shinei Group All rights reserved.