2014年

2014年12月度

相続税対策

師走の候、皆様には益々の御清祥の事と御慶び申し上げます。
心忙しい年の暮れを控え寒さも本格的になってきましたが、皆様如何お過ごしでしょうか。

さて、今回も先回に引続き、来年から増税となる相続税に関する話題です。
相続税対策は様々ありますが、「財産移転」「財産評価」「財源調達」の観点から、主な対策としては、次の5類型かと個人的には考えています。

対策その1>相続財産を減らす(財産の移転)

生前からの子や孫への財産の移転(贈与)により、相続時に課税対象となる財産を減らしておくという方法です。贈与税の課税がありますが、暦年課税における年間110万円までの基礎控除や、一定の要件を満たした上での相続時精算課税による2,500万円の特別控除額を活用した財産の移転を図るものです。但し、相続開始前3年以内に贈与された財産は相続税の価額に加算(暦年課税の場合)されますので、可能な限り早く生前贈与を始める事が対策としては有効です。

対策その2>債務控除により相続財産を減らす

被相続人の債務(借入金)残存額は債務控除として課税価格から減額されますので、融資を受けての「建物を建築」「不動産を購入」等々の対策が図られます。但し、返済において過大に負担となる債務は本末転倒であり、“単なる負債“に終わっては意味がありません。

対策その3>相続財産の評価額を下げる

※特に不動産において「財産評価基本通達」や「小規模宅地等の特例」に基づく評価減を目指すものです。尚、詳細は次回(2015/01)とさせて頂きます。

対策その4>相続人を増やす

相続税は超過累進課税となっている為、相続人一人当たりの取得金額(相続額)を低減して、より低い税率区分にすれば納税額は大幅に減ります。また、相続人一人に対する基礎控除額(法定相続人数比例控除)が600万円ですので、相続人数が増えれば納税額の総額を抑制出来ます。そこで、現実性の議論はさて置き「養子縁組」により相続人を増やすという方法です。尚、相続税法では実子がいる場合は養子が何人いても1人(基礎控除額600万円)になり、実子がいない場合は2人(基礎控除額1,200万円)まで認められます。

対策その5>納税資金の財源としての生命保険と自己株式の活用

生命保険加入による死亡時の保険金(納税資金)と、保険料支払による相続財産の低減を図るものです。また、被相続人が個人株主である同族会社(発行会社)においては、自己株式を発行会社に買取らせる事(譲渡所得課税一律20%)で納税資金の確保が可能です。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年11月度

相続税の税制改正

深秋の候、皆様には益々の御活躍の事と御慶び申し上げます。
朝夕一際冷え込むところ、日毎に冬が近づいて参りますが皆様如何お過ごしでしょうか。

さて、今回は来年より増税となる相続税についての話題です。
先送りにより、本来は平成23年4月1日から実施予定であった相続税の増税が、平成27年1月1日以降の相続開始(被相続人の死亡日)から適用となります。主な内容は「基礎控除額の減額」と、税率区分を6段階から8段階へ増やした上での「最高税率の引上げ」ですが、課税対象者は三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)を中心として、従来の1.5倍(相続人の課税割合4.2%→6.0%程度)に増えると見られています。

平成26年12月31日まで 平成27年1月1日以降
1)遺産に係る基礎控除
定額控除
法定相続人数比例控除
 
5,000万円
1,000万円 × 法定相続人数
 
3,000万円
600万円 × 法定相続人数
2)税率(× 遺産取得金額) 10%  1,000万円以下
15%  3,000万円以下
20%  5,000万円以下
30% 10,000万円以下
 
40% 30,000万円以下
50% 30,000万円超
10%  1,000万円以下
15% 3,000万円以下
20% 5,000万円以下
30% 10,000万円以下
40% 20,000万円以下
45% 30,000万円以下
50% 60,000万円以下
55% 60,000万円超
3)相続税の計算(国税庁HP参照)@>F
  1. @ 各相続人の課税価格(債務や相続時精算課税適用贈与分等を加味した価格)の合計額
  2. A 課税価格の合計額−基礎控除額(※上記参照)=課税遺産総額
  3. B 課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分=各法定相続人の取得金額(千円未満切捨)
  4. C 法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額×税率(※上記参照)=算出税額
  5. D 各法定相続人毎の算出税額の合計=相続税の総額
  6. E 相続税の総額×各相続人の課税価格÷課税価格の合計額=各相続人等の税額
  7. F 各相続人等の税額−各種の税額控除額(未成年者控除等)=各相続人の納付税額

相続税対策の一つに「相続税評価額の引下げ」がありますが、これは不動産の利用状況に応じて「財産評価基本通達(国税庁HP参照)」に基づく評価減を目指すものです。自用地(更地)よりも借地や貸家建付地、自家用建物よりも賃貸用建物(貸家)の場合は借地権割合や借家権割合による評価減が見込めます。また、小規模宅地等の特例(平成27年1月1日以降)では、被相続人等の事業用(貸付事業等)や居住用に供されていた小規模宅地(200〜330〜400u以下)について、50%から80%の評価減があります。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年10月度

資本的支出と修繕費

仲秋の候、皆様には益々の御活躍の事と御慶び申し上げます。
随分と朝晩涼しくなり秋の訪れを感じる今日この頃ですが、皆様如何お過ごしでしょうか。

さて、今回は建物(固定資産)の補修や改修を行った場合の会計処理についての話題です。当該支出が、資本的支出(資産価値の増価に対応する価額)であれば固定資産(の一部)として耐用年数に応じた減価償却の対象となり、収益的支出となれば、修繕費(固定資産の通常の維持管理や、原状回復に要した費用)として当期に一括して必要経費として計上できます。企業会計のみならず個人事業においても同様に処理されますが、区分の判別については最終的に税務署(国税庁>下記出典元)の判断に委ねられる事となります。

基本通達・法人税法(所得税法にも該当)が定める基準@>資本的支出の例示
  1. 建物の避難階段の取付等物理的に付加した部分に係る費用の額
  2. 用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用の額
  3. 機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合のその取替えに要した額のうち通常の取替えの場合にその取替えに要すると認められる費用の額を超える部分の金額
 注)建物の増築、構築物の拡張、延長等は建物等の取得に当たる。
基本通達・法人税法(所得税法にも該当)が定める基準A>修繕費として損金経理可
  1. 少額又は周期の短い費用の損金算入(一つの修理や改良の為に支出した費用が、次の何れかに該当する場合)
    • 支出額が20万円未満の場合
    • 概ね3年以内の周期で修理や改良が行われている場合
  2. 形式基準による修繕費の判定(次の何れかに該当する場合)
    • 支出額が60万円未満の場合
    • 支出額が修理・改良をした固定資産の前期末の取得価額の概ね10%相当額以下である場合
    ※但し、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかな場合は、それに従う。
  3. 資本的支出と修繕費の区分の特例(継続適用を条件として、次の何れか少ない金額)
    • 支出額の30%相当額
    • その固定資産の前期末取得価額の10%相当額
  4. 災害の場合の資本的支出と修繕費の区分の特例
    • 災害などで損傷した固定資産に対する支出額で、資本的支出であるか修繕費であるか明らかでないものは、支出額の30%相当額を修繕費として損金経理することができる。
株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年9月度

民法改正による敷金返還と原状回復義務

初秋の候、皆様には益々の御活躍の事と御慶び申し上げます。
朝晩は秋の気配を感じる今日この頃ですが、日中はまだまだ暑い日が続いています。今年は、風雨による被害が各地で多く報告されていますが、ご所有の建物への影響は大丈夫でしたでしょうか。

さて、今回は120年ぶりといわれる民法債権編の改正についての話題です。
現在、法務省法制審議会民法(債権関係)部会において、民法改正が検討されています。賃貸経営に関わる分野では「敷金返還」「原状回復義務」についての明文化が予定されている様です。現状は、国土交通省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」による指針が示されていますが、法制化により更なる紛争の回避を実現する狙いがあるかと思われます。

想定される「敷金ルール」の内容

「敷金」について
「賃料などの金銭債務を担保する目的で、借主が貸主に交付する金銭」と定義
*賃料の滞納などがあった場合、敷金から差し引くことができる
賃貸契約が終了した際には、直ちに敷金を返還する義務
「原状回復義務」について
「通常の使用による損耗や経年変化は含まない」と定義

「敷金によって担保される債権は、どこまで制限されるのか?」
「敷金の返還について、借主負担額との相殺による精算を禁ずるものなのか?」
「保証金や礼金の定義や有効性は?」
「故意過失における損耗の負担割合は、現行の国交省のガイドラインに基づくのか?」
「強行規定により、クリーニング特約も完全排除となるのか?」

等々の運用に関する疑問が生じますが、改正の時期を含めて注視して参りたいと思います。

最近は、退去の際に「行政書士」や「認定敷金診断士」なる方が、借主の依頼により精算内容についてのアドバイスや退去立会に同席されるケースが増えています。国交省のガイドラインに基づく借主負担減額の主張があるのですが、同じく10年間入居頂いても室内の使用状況に応じて汚損や損耗の状況が明らかに異なるので、個人的には異論を唱えたくなる場面もございますが、そこは粛々と対応させて頂いております。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年8月度

法人設立による節税効果

避暑の候、皆様には益々の御活躍の事と御慶び申し上げます。
東海エリアも梅雨明けを迎えて夏本番といったところですが、タイトルも“市況ニュース”から“賃貸経営NEWS”と改めさせて頂き、より広範な不動産賃貸事業における話題提供に努めて参りたいと思いますので宜しくお願い申し上げます。

さて、今回は政府の法人税減税(実効税率20%台)の話題もあり、賃貸不動産の“法人所有による節税”について考えてみたいと思います。まず、法人(株式会社・合同会社等)設立の有効性判断については、実効税率(所得控除は考慮しない実質的な税負担率)の比較において、個人の課税所得金額が一定額を超えると検討の余地があります。併せて必要経費の計上や損益通算による課税所得の抑制、欠損金の繰越(最長7年)、比例税率による節税効果が望めます。

1)実効税率(概算)の比較例(平成26年4月1日現在)
個人 法人(会社)
195万円以下の部分 15.0% 中小企業の400万円以下の部分 21.43%
330万円以下の部分 17.0%
695万円以下の部分 23.9% 中小企業の800万円以下の部分 23.16%
900万円以下の部分 25.9%
1,800万円以下の部分 34.5% 中小企業の800万円超の部分 36.05%
1,800万円超の部分 34.5%〜

※個人の実効税率には、所得税・住民税・事業税・復興特別所得税を含みます。
※法人の実効税率には、法人税・住民税・事業税・復興特別法人税を含みます。

個人事業では所有者に所得が集中し、専従者給与として家族に分散できる金額にも限度がありますが、法人(会社)では所有者本人(役員・従業員)にも給与を支払えるので給与所得控除分の所得税が軽減されます。また、家族(役員・従業員)に所得を分散する事で全体としての所得税も軽減されます。

2)税額(概算)の比較例
個人 法人(会社)
不動産所得 1,000万円 所得 1,000万円 給与課税 500万円
所得控除 200万円 給与 A.500万円
B.500万円
給与所得 346万円
課税所得 800万円 所得控除 100万円
所得税+住民税 200万円 法人税 0万円 課税所得 246万円
事業税 35.5万円 所得税+住民税
×2人分
39.2万円
78.4万円
税額合計 235.5万円

235.5万円 − 78.4万円 ≒ 157.1万円(節税額)

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年7月度

賃貸不動産の利回り

盛夏の候、皆様には益々のご活躍の事と御慶び申し上げます。
早いもので今年も半ばを過ぎ、梅雨の晴れ間に夏の訪れを感じる今日この頃ですが、皆様如何お過ごしでしょうか。

さて、収益を目的とする賃貸不動産においては、何よりも“入居率”や“稼働率”が気になるところかと思います。算定方法については着目する視点に応じて @面積ベース(貸付面積/延床面積)、A戸数ベース(入居戸数/総戸数)、B収入ベース(現状の賃料収入/満室賃料収入)があり、期間評価(年間稼動日数)を加えて運営状況の指標とするものですが、より具体的に収益性や投資効率を把握する意味で“利回り”を考えてみたいと思います。

1.所有している賃貸不動産ごとに所得金額を把握する

月極駐車場、コインパーキング、オフィスビル、レジャービル、ロードサイド店舗、倉庫、賃貸アパート、賃貸マンション等の様々な利用形態がありますが、それぞれの年間収入額から必要経費(諸経費、固定資産税、都市計画税、事業税、減価償却費、支払利息等)を差引いて個々の所得金額(不動産所得)を計算します。

2.全ての賃貸不動産に課税される所得税・住民税をそれぞれの所得の割合で按分

所得税・住民税は全体に課税されますので、所得金額の合計額にかかる所得税・住民税を計算し、その金額をそれぞれの賃貸不動産ごとに個々の所得金額を基にして按分します。
※本来、不動産所得は他の所得(例/給与所得)と総合課税され、所得金額に応じて税率も異なりますので、あくまで概算です(又は、実際の課税金額に基づき算定)。

例)所得金額の合計額2,000万円から、扶養控除・社会保険料控除・基礎控除等の所得控除をした後の課税所得金額にかかる所得税・住民税の合計額800万円を按分(概算)

800万円 / 2,000万円 ×
(按分比率の計算)
A)月極駐車場
B)賃貸マンション
C)倉庫
250万円 ≒ 100万円
750万円 ≒ 300万円
1,000万円 ≒ 400万円

※これを、それぞれの所得金額から引くと、それぞれの“税引後手取金額”となります。
B)賃貸マンション > 750万円 − 300万円 = 450万円(税引後手取金額)

3.各賃貸不動産ごとの借入返済元本を差引いて税引後“正味”手取金額を算定

税引後手取金額から借入金の返済元本(年額)を差引き、更に減価償却費(出捐を伴わない費用)を加えると税引後の“正味”手取金額となり、個々の収益性を把握する事が出来ます。

4.土地・建物の固定資産税評価額・相続税評価額・購入価額で割り実質利回りを計算

税引後“正味”手取金額を、固定資産税評価額・相続税評価額・購入価額で割れば、それぞれの“実質利回り”が計算出来ます。妥当な利回り数値については、個別の事情に応じた相対的なものであり、立地や市場性によって一概には評価し辛いですが、設定した利回りを指標として、毎月の収支における改善(収入の向上+支出の削減)に努める意義があります。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年6月度

不動産賃貸事業における消費税

初夏の候、皆様には益々のご活躍の事と御慶び申し上げます。
さて、消費税率が8%(国税6.3%、地方消費税1.7%)に引き上げられて約2ヶ月が経過しましたが、不動産賃貸事業における消費税について、今一度整理してみたいと思います。

1.課税売上となる前々年の賃貸料の合計が1,000万円を超えると課税事業者に!

まず、課税売上となる不動産賃貸料(例/駐車場、事務所、倉庫、店舗等の賃料)の前々年の年間合計額が1,000万円超の場合には納税義務が生じますので、“課税事業者”とされます。尚、平成25年1月1日以後に開始する年又は事業年度については、その課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下であっても特定期間(個人事業者の場合は、その年の前年の1月1日から6月30日までの期間をいい、法人の場合は、原則として、その事業年度の前事業年度開始の日以後6ヶ月の期間)における課税売上高が1,000万円を超えた場合、当課税期間から課税事業者となります。

2.課税売上に係る消費税から課税仕入に係る消費税を差引き納税

消費税の課税事業者になると、賃貸料とは別に消費税を貰っていなくても、当該賃貸料には108分の8の消費税が含まれている事とされています(一般消費者へは消費税込の表示要)。又、管理費・補修費・水道光熱費等(課税仕入)にも消費税は課税されていますので、課税売上に係る消費税からこれらの課税仕入に係る消費税を差引き納税額を算定(本則課税)しますが、不動産賃貸事業においては簡易課税(税抜きの売上に業種に応じた”みなし仕入率”を乗じて算定する納付方法)が有利な場合もあります。

3.消費税の課税対象となる取引

納税義務は事業者に限られます。“事業”とは対価を得て資産の譲渡、貸付等を反復継続して行う事をいい、不動産賃貸事業における主な課税・非課税の別は下表の通りです。

課税 非課税
賃料 事務所・倉庫・店舗の賃料 住宅の賃料
店舗併用住宅
の賃料
店舗部分(床面積で按分) 住宅部分
共益費 事務所・倉庫・店舗の賃料に付帯 住宅の賃料に付帯
駐車料 原則として課税
  1. 賃貸住宅専用駐車場で1戸当たり1台以上のスペースがあり、且つ、自動車の有無に拘らず割当てられ、契約で駐車料込の賃料となっているもの
  2. 何の加工もしない素地だけの月極青空駐車場
地代 1ヶ月未満の土地の貸付 原則として非課税
株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年5月度

コンセプト・マンションのススメ

緑樹の候、皆様には一層ご活躍の事と御慶び申し上げます。

近年、個性豊かな賃貸マンションが増えています。例えば、犬や猫が飼える“ペット対応”マンション、女性の安全・安心に配慮した“女性専用”マンション、音楽家・音大生に向けた“防音対応”マンション、愛車のクルマやバイクが室内に置ける“ガレージング”マンション、建築家による個性的なデザインの“デザイナーズ”マンションなど多種多様です。これらテーマを絞り特定のニーズに対応させた“コンセプト・マンション”は、入居者を限定する反面、計画が良ければオーナーにも入居者にもメリットのある魅力的な物件になります。

“コンセプト・マンション”のメリットとして、同じ趣味・嗜好の人たちが集う為トラブルが少ないという点が挙げられます。例えば、“ペット対応”マンションなら、入居するのは当然ペット好きな人達なので、ペットの鳴き声や臭いといった問題も気にする人は少ないと考えられます。また、趣味が合うので入居者同士のお付き合いも生まれ易いかもしれません。
そして、それぞれの用途に対応した設備や性能を備えており、“ペット対応”マンションならペット対応の耐久性の高い素材(壁紙・床材)を使用、“女性専用”マンションなら内装インテリアの工夫や防犯システムの充実、音楽家向けなら防音対策の強化といった具合です。
入居者にとっては、自分のライフスタイルに合った住環境が手に入るばかりでなく、同じ趣味での人間関係の拡がりや、入居者同士の良好な関係構築の可能性が高い事から、比較的高めの賃料設定で長期安定的に入居頂ける傾向にある様です。

魅力的な“コンセプト・マンション”を企画して事業として成功させるには、地域の需要に即した計画が不可欠です。仮に防音設備の整った“防音対応”マンションを作っても、音楽家・音大生が多く住む地域でなければ需要はありません。その為、事前のマーケティング調査が重要となります。また、付加工事が増える為、どうしても工事費が高くなり、綿密な回収計画が必要です。“ペット対応”マンションであれば退去時の清掃・改装費用も通常よりかかる可能性もありますので、こうしたコスト要因の吸収可能な計画立案が必要となります。“デザイナーズ”マンションに至っては、機能よりデザインを重視する事が多い為、設備面に不安が生じたり、汎用性が低ければ将来的に敬遠されるリスクもあります。

競争力のある“コンセプト・マンション”が企画できるかどうかは、なかなか難しい問題です。例えば、自分自身が興味・関心の持てるテーマを検討してみるのも良いかもしれません。ペットが嫌いなのに“ペット対応”マンションを建てても、入居者の希望や気持ちが理解できず、上手くいかないかもしれません。賃貸マンションも“個性の時代”であり、他の物件との“差別化”が競争力のポイントとなりそうです。

※管理物件以外にも“不動産”についてお困りの事がございましたら、お気軽にご相談下さい。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年4月度

平成26年公示地価の発表

陽春の候、益々御健勝の事と御慶び申し上げます。

さて、平成26年(1月1日地点の地価)の公示地価が発表されました。全国平均では下落しているものの、下落率の縮小傾向が継続しており、三大都市圏(東京・大阪・名古屋)平均の動きについては、平成20年以来6年ぶりに住宅地・商業地共に上昇となりました。名古屋圏は、商業地において再開発等により更なる発展が期待される“名駅エリア”(名古屋中村5-1/名駅4丁目・5,560,000 円/u・前年比10.1%上昇)や、住宅地として優良な“名古屋市内及び周辺地域”と共に、製造業を中心とする地域経済の好調な“西三河地域”における上昇が顕著な様です。

▽名古屋圏の住宅地の概況(出典/国土交通省HP)※括弧内は前年変動率・▲マイナス

愛知県は、名古屋市全体で2.6%上昇(0.4%上昇)。戸建住宅地、マンションともに需要が強く、特に優良住宅地への需要が堅調で、港区以外は全ての区で上昇となった。特に、東区7.4%上昇(1.1%上昇)、中村区5.0%上昇(0.2%上昇)、昭和区5.6%上昇(2.0%上昇)は5%を超える上昇となった。西三河地域は、地域経済が好調で堅調な住宅地需要から、西尾市以外は全ての市町で上昇となった。特に、みよし市3.5%上昇(2.4%上昇)は3%を超える上昇となった。尾張地域は、名古屋市に近接する豊明市3.3%上昇(0.0%)、日進市3.6%上昇(▲0.1%)、長久手市3.0%上昇(0.1%上昇)において、名古屋市中心部への利便性に優れること等から需要は堅調であり、3%を超える上昇となった。知多地域は、名古屋市中心部への交通利便性に優れる一部の地域で需要の回復が見られ上昇している市町が見られる。一方、名古屋市中心部への利便性が劣る南部地域では、依然下落基調が続いている。三重県は、四日市市▲0.6%(▲1.5%)、桑名市▲0.7%(▲1.5%)。名古屋市中心部への利便性から優良住宅地への需要が堅調で上昇地点が見られる。

▽賃貸管理業務のご案内 “リーシング・マネジメント”

弊社“リーシング・マネジメント”は、より多くの仲介業者(宅建業者)延いてはより多くの各社営業担当者への物件情報の発信(周知)に重点を置いております。他社の様な各地域での店舗展開がない事情もございますが、入居希望者との接点である各社の営業担当者にタイムリーな物件情報(案内時における鍵の位置、空室状況、設備更新状況、募集条件、値交渉の幅、広告料、フリーレント等の“営業担当者が知りたい情報”をマイソクに集約)を積極的に提供する事で、各社へ来店された入居希望者に対して“紹介して頂ける物件”としての行動(定期の業者訪問、マイソクFAX送信)を心掛けております。長期化する空室については、営業担当者へのアンケートの実施により募集条件の妥当性や、入居希望者から要望の多い設備等に関してヒントを頂戴しておりますが、物件毎の特性や事情に応じた可能な範囲での改善により更なる入居促進に努めて参りたいと存じます。

※管理物件以外にも“不動産”についてお困りの事がございましたら、お気軽にご相談下さい。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年3月度

リアプロ導入!

早春の候、益々御清栄の事と御慶び申し上げます。

さて、繁忙期もピークを迎え入退去の動きが慌しくなって参りました。退去による空室については、入居者募集に至るまでの退去精算からリフォーム工事の迅速且つ丁寧な実施に努めて参ります。また、今月より更なる入居促進の一助として、業者間における物件検索サイト「リアプロ」を導入させて頂きました。
同サイトは、株式会社リアルネットプロ(http://www.rnp.jp/)が運営する「宅建業者限定」の物件検索サイトです。各宅建業者には、常日頃より弊社管理物件への“客付け”にご協力頂いておりますが、より詳細な物件情報をタイムリーに提供させて頂く事が可能となりました。

「SUUMO」「at home」等の様な一般ユーザーが閲覧できるものではございませんが、宅建業者様は“空室”ごとの「室内リフォーム工事の進捗状況(完了日)」「鍵の所在」「物件のアピールポイント」等の情報をいつでも閲覧頂く事が可能です。各種物件情報の更新及び充実に努めると共に、宅建業者への周知徹底により入居率向上を目指して参りたいと思います。

今回は、入居促進としての「室内リノベーション」です。国内における概念として「室内リフォーム」とは区別され、“間取り変更”や“大幅な設備の刷新”を伴う内容となります。

尚、留意点としては、建物の構造的問題の有無や、綿密な費用回収計画を前提として将来のニーズを含む中長期的な視点からの検討が必要となります。但し、慎重な検討は重要ですが、目先の損得にとらわれ過ぎない事が大切です。例えば、新婚夫婦・経済的余裕のある単身者・法人(単身赴任)等への需要拡大を目的として何室かの空室について、「2LDK」から「1LDK」への変更も選択肢であるといえます。間取りのバリエーションが増える事で、価値観の異なる入居希望者への物件提供の幅が拡がります。

  1. 洋室とLDKとの間仕切壁を撤去(LDK拡床)
  2. 床/フローリングの貼替
  3. アクセントクロス貼付
  4. LDK壁に間接照明設置
  5. 各洋室のCLを一体化しウォークインCLに変更
  6. 各種機器類の変更(水栓金具・温水洗浄便座)
  7. システムキッチン取替
  8. ユニットバス取替

※管理物件以外にも“不動産”についてお困りの事がございましたら、お気軽にご相談下さい。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年2月度

春の繁忙期

暦の上に春は立ちながら、益々御清栄の事と御慶び申し上げます。

さて、今年も「春の繁忙期」(1〜3月頃)に伴い入退去の動きが徐々に出て参りました。今年は、企業の人事異動(転勤)が例年以上に活発な様です。昨年来の景気回復傾向が少なからず影響していると思われますが、一年で最も需要の高まるこの時期は、同時に退去(解約)の増加時期でもあります。賃貸経営においては「年間を通じた稼働率」の維持及び向上を目的として、繁忙期を捉えた入居促進活動と共に、閑散期に向けた空室対策を講じていく必要があります。因みに、繁忙期の入居希望者は「入居期限(転勤・就職・就学時期)」の事情により物件選定を急ぐ傾向にある様です。その機会を逃さない為にも、繁忙期“前”から繁忙期に掛けての「室内整備」並びに「物件情報の周知」が不可欠といえます。

今年上半期の経済観測は、消費税増税による「駈込み需要」の反動で4-6月期の景況判断は下降に転じる見通しですが、政府の5.5兆円の経済対策(事業規模18.6兆円)と大規模な金融緩和策の継続による効果が期待されるところです。不動産流通市場(新築・中古)においても4-6月期の落込みが予測されますが、その後は引続きの「低金利」と「金融緩和策」による影響、並びに消費税率10%の増税判断に向けて動向が注目されます。賃貸住宅市場については、消費税増税による影響は直接的には希薄とも思えますが、増税を一因とした新築アパート・マンションの供給促進により、家賃相場の更なる下落に拍車が掛かるとの見方もあります。然しながら、市場においては多種多様な価値観に基づく需要が存在しますので、物件個別の市場性を判断しながら、立地、建物(内装・設備)、その他付帯サービス(レンタル家具・家電付)等に対する「対価」としての条件設定(家賃・共益費・敷金等)を検討していく事が非常に重要となります。

今回は、入居促進としての「室内リフォーム」のご案内です。バリューアップ(陳腐化の抑制)を目的とする室内リフォームは、時代のニーズに即した物件の提供から必要となりますが、「費用対効果」がポイントとなります。通常の室内リフォームであれば、概ね「家賃の1年分相当額」が費用「上限」の一つの目安となりますが、物件の事情や特性に応じた効果的な内容と予算を考慮する事が大切です。

例えば、@壁の一面における「アクセントクロスへの貼替」や、A床材のCFシートから「フロアタイルへの貼替」(素材のグレードアップ)、Bキッチン・押入の「建具のカラーシート貼付」等は、素材の「質感」や「色彩」に変化を加える事により室内の雰囲気を変える事が可能です。また、設備機器類の更新としては、@電気コンロから「IHヒーター」に交換するケースや、Aトイレの「温水洗浄便座」に対する入居者の要望が高く、交換するケースが増えています。尚、具体的なプランや見積りについては、各担当者にご相談下さい。
退去時における入居促進に向けた対応として御一考頂ければ幸甚です。

※管理物件以外にも“不動産”についてお困りの事がございましたら、お気軽にご相談下さい。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
2014年1月度

新年のご挨拶

旧年中は、大変御世話になり誠に有難うございました。本年も宜しく御願い申し上げます。
さて、年初にあたり内容について、若干の刷新をさせて頂く事となりました。今後は市況に関する事柄以外にも、弊社の賃貸管理業務における取組みについて発信させて頂ければと思いますので、何卒宜しく御願い申し上げます。

昨年は、政権交代に伴う政策転換により「金融緩和」「財政政策」「成長戦略」を柱とする“アベノミクス効果”が不動産市況においても少なからず影響を与えた一年であったと思います。アベノミクスの目指す“デフレ脱却”はインフレ期待(懸念?)を呼び、昨秋に確定した消費税率8%の「増税」と共に、”駈込み”による賃貸住宅(アパート・マンション)の供給を促しました。“需給バランス崩壊による空室増加時代の到来”は今に始まった事ではありませんが、家賃下落相場の更なる促進において、空室対策への“行動”が無ければ益々の入居率悪化は不可避な状況となっています。今春の消費税増税が経済全体へ及ぼす影響は不透明ですが、景気回復の腰折れ要因となればデフレ不況が続き積極的な個人消費が抑制されますので、一層の入居促進活動を“可能な範囲”で実施していく必要があります。

今回は、入居促進としての「募集条件の見直し」です。既に実施されているオーナー様も多いとは存じますが、次の事例をご紹介させて頂きます。

“お得感”の演出として「込」表示としたものですが、内訳の不透明感や駐車場の未利用者への配慮に欠ける事から、共益費・駐車料について「個別」表示に戻すと共に、メリハリのある条件設定として、南向きと東向きの部屋で金額に「差」を設けました。又、周辺地域の仲介業者各社からのヒアリングに基づき、競合物件との比較と当該物件の特性を勘案の上で、家賃の減額(適正化)を図りました。尚、「個別」表示による効果と併せて家賃の「価格帯」の減額は、インターネット広告媒体における検索(アクセス件数)拡大にも繋がりました。以上の対応により当該物件においては空室状況の改善が実現出来ましたが、家賃の減額は当然の事ながら減収に繋がるものです。然しながら、空室期間の長期化は「逸失利益の増大」を招きますので、個々の事情に応じた募集条件の改定を、入居促進に向けた対応として御一考頂ければ幸甚です。

※管理物件以外にも“不動産”についてお困りの事がございましたら、お気軽にご相談下さい。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同
 
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