2013年

2013年12月度

本年も大変お世話になりました。

師走です。本年も残すところ1ヶ月を切りました。あっという間の一年でした。年頭の抱負、実現できましたか?ちなみに私は半分程度では無いかと・・・・それでも好景気に沸いた2013年は暮れていきます。ともあれ、いよいよの気概を思い出して、本日より新たな決意と目標実現目指して行きましょう!!

確かに好景気に沸いた本年でしたが、近況と今後はどうでしょうか。来春には消費税が8%に、高齢者事業の競争激化と賃貸事業の競争激化・・・・来春の繁忙期を乗り越えるために何らか手を打っていきたいものですね。

今回の市況ニュースは、幸田正則先生の市況情報から抜粋して、今後の市況の動きを明記しておきたいと思います。来春に向けて、何かに気付き、皆様と共に検討討議して、立ち向かって生きたいと思います。

【最新動向】

  • 売買市場はピークを過ぎたものの堅調続く。一方、賃貸市場は空室増加で厳しい
  • 増え続ける「空き家」が社会問題化しており、各地で空き家管理に進出する企業が増加
  • インターネットからの売却依頼は、地元外に居住する所有者からの連絡が目立つ
  • 建築コストの上昇に加えて、職人不足が分譲業者の事業計画を狂わせている

【今月の視点・・・賃貸住宅市場の需給はアベノミクスで悪化した】

これまで住宅・不動産市場では活発な取引が行われ、品不足感が出ている地域も少なくない。特に、大都市圏では中古マンションの需要が強まっていて、値上がりも見られる。

消費税増税前の「駆け込み」需要があるとはいえ、アベノミクス効果は不動産市場では大きかったといえる。しかし、一方ではアベノミクス効果で苦しみが日々増えている分野も出ている。その代表は「賃貸住宅」市場で、空室数の増加が著しく、オーナーの苦悩は今後、一段と強まっていくことになる。賃貸経営を放棄する例が多くなっていくことは確実と言える。

このアベノミクス効果の「逆効果」とも言える現象を生んでいる背景は、

  1. 住宅の「駆け込み」需要が活発化して、住宅を購入して賃貸住宅から出て行く人が急増し、空室となった。
  2. 相続税の強化と消費税増税前の駆け込みで、アパートや賃貸マンションの建設が急増し、賃貸住宅の大量供給が行われて、需給のバランスが崩れた
  3. アベノミクス政策によって、インフレや不動産価格の値上がり期待も出て、不動産投資に関心が高まり。収益物件の品不足からアパート等の賃貸物件の供給が促進された。投資家からの催促を受ける形で建設・供給が行われた。

このように、賃貸住宅からの転出者が増える一方、供給が大量に行われたことが重なり合うダブルの効果で、賃貸住宅は空室数が急増している。

今後は、賃料の値下がりが長期間に亘って続く時代に突入していくことになる。

以上のような流れが押し寄せてくることと予測されますが、資産の転用、換金、なども視野に入れた運用変換も検討していくことも重要なことになるようです。時代の流れで市況は変化し続けています。賃貸経営も生き物です。よりよい賃貸経営のお手伝いが続けていけるよう、共に悩み、共に考え、共に挑戦し、資産と暮らしを護る企業であり続けたいと思います。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年11月度

保有価値と利用価値

朝晩、冷え込みを感じる毎日になりました。日中の陽射しを暖かく感じるようになり、秋の訪れを感じます。毎日の服装に迷う季節でもありますが、重ね着などお洒落を楽しめる季節でもあり、変化を知恵にする人間の力を実感するのは私だけでしょうか。ともあれ、体調管理には充分に気をつけたいところです。

この市況ニュース、不動産の賃貸経営についての市況を、かなり私見も交えて今まで続けてきました。さて、今月のタイトルですが、不動産の保有と利用について、あらためて考えたいと思います。今回もかなり私見が入りますこと、ご容赦下さい。

先日、はじめてお会いした、奥様。収益物件を探しているとのことでした。いい物件がない、ないといわれて、4件ほど現地を一緒に見て回りながら、様々にお話しさせていただきました。

物件を見ながら・・・『駅から近くて南向きの角地の物件が無いの?以前あったけど、売れてしまって、悔しくて』・・・と、何度もお話しされていました。駅から近くて、南向きの角地・・・ちょっと待って、何度も何度も頭の中で繰り返してみます。両方満たした物件・・・確かに3ヶ月ほど前、売り物件として出てました、名城線駅徒歩4分、築23年、RC、南向き角地でした、ただ、全体の賃料の4割ほどがテナント賃料で収支概算するまでもなく、売価からすると結構厳しい物件であったように覚えてました。『駅から近くて、大学もあるしテナントは相手もすぐに埋まるんじゃないの?』と聞かれましたが・・・たしか、その近辺では、松屋、宮本むなし、吉野屋といった有名どころの飲食店が出店していましたが・・・全て撤退しました。築23年の物件です。路面はなんとかなるにしても2階は厳しいかと・・・住居部分の賃貸状況に関しても、そのエリアはもともと供給が多く競争激化の後賃料減競争になっていったエリア・・・収益の厳しさよりも南向き角地が勝ってしまう、この商談はいったなんなのか。なぜ相容れない要素が一緒になって、要望として、あたかもニーズがあるような話として出てきてしまうのか。これは単なる矛盾で済まされることなのか。いつも考えさせられてしまいます。

また、ある会社の社長様、資産を不動産へシフトしたいと、何棟か購入を進めておられます。多くは望まないにしてもある程度手放しで収益が上がってくることの心配が少ない立地のものを検討されます。その実の目的は相続の対策でした。評価減が第一、次に利用価値のある立地で収益が赤字になりにくい物件、とのことで、駅に近いものも検討されますが、賃貸は各エリアで事業として成立していることに着目し、郊外でも購入を進めておられます。

保有と利用の両方の価値を見るとき、バランスをどこで取るのかが大事であるかとは思います。何を基準にバランスをとるのかを議論し熟慮することも必要で、結果として、駅から近い、南向き、角地などの要素があぶりだされてきます。しかし、もともと資産の運用先としての魅力ある不動産の見た目の話よりも、何故不動産の購入をしなければならないのか、それも何故収益不動産なのかを、購入検討されている方ともっと意見交換をしないといけないなと思いました。また意見交換ができる自分自身であり続けないと、と思います。総合不動産企業とは言いますが、やはり原点は、お客様の身になって、問題課題の解決もしくは好転のお手伝い、でなければならないとあらためて思います。時代の流れで市況は変化し続けています。賃貸経営も生き物です。よりよい賃貸経営のお手伝いが続けていけるよう、共に悩み、共に考え、共に挑戦し、資産と暮らしを護る企業であり続けたいと思います。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年10月度

続く好況感・・・そして消費税アップ

朝晩は、さわやかな気候になりました。気持ちもさわやかに、下半期のお仕事に挑みたいところです。10月は運動会にお祭りにと、地域行事も忙しくされる方も多くいらっしゃるかと思います。また新しい交流を図る機会も多く増えます。様々な方との出会いを大切に、一日一日を、充実させて前進していきたいものです。

9月は賃貸営業が繁忙期となりますと先月お知らせしましたが、結果として例年と比べて動きがあり、人事異動による転勤の案内と同時に弊社への依頼により成約がありました。競争市況の中でのこの結果に安穏とせずに、また、次の一手を、来春に向けての勉強と実践と検証を重ね、お客様に必要とされる業務の確立を、より一層存在感のある仕事に取り組みたいと思う毎日です。

さて、今月のタイトルですが、皆様ご存知のように先週、来期から消費税8%に増税することを安部総理が発表しました。住宅については9月末日までの建築請負は消費税5%ということで、住宅用地の売買や注文住宅の受注合戦はこの夏までかなり熱い商戦が続いていました。一息つく間もなく今後の動きとして、ハウスメーカーは増税分の3%値引きキャンペーンの実施、また住宅ローン減税の充実、増税分の給付金など、好況の勢いを衰えさせないような方策・政策が打ち出されています。新築の供給に勢いがつく反面、中古住宅の流通量が高齢化にともない増えているといった見方もあります。好況は良いここと思いますが、やはり足元をしっかりと見つめておきたいものです。

また、つぎに賃貸住宅の供給マーケットについてです。ひそかに活況な売買か行われている中古一棟マンション、一棟アパート。消費税アップにあたり駆け込み需要の動きは今のところあまり感じてはいませんが、収益不動産売買の専門サイト・e-不動産販売の中村社長が安部総理のインタビューの一部を紹介しています。

この中で、安倍総理は、大企業の内部留保の原因を…・デフレである
デフレ経済下で投資するより、現金で貯めこんだ方が儲かる…と簡潔に説明。
大企業の内部留保を吐き出さすためには…インフレにして、企業が現金を持っていても目減りする
それなら内部留保を取り崩して設備、人材に投資せざる得ない…と簡潔に説明。

要するに、お金が回り出すと、法人は投資へと動くようになる・・・個人の投資家も同じことを考えているのではないか、との見解でした。以前として賃貸住宅の新築は増加傾向、経年物件は空室が埋まらない、反面不動産投資は手堅いので投資家は以前食指を動かしています。

先月のお話ですが、ある地主様、相続した莫大な不動産、この夏の住宅用地の需要増で売ってくださいと何度も足しげく通う営業マンの話に、良い機会だと、初めて売買をして換金する事になりました。この売買を機に不動産を中心とした資産の見直しと相続の対策のための組み替えを検討、そこで300坪の敷地に建つ築20数年・RC・3LDK24室・入居率50%の賃貸マンションの売却査定を行いました。
保有する土地の価値と建築にかかっている費用から算出した金額と、投資の角度から試算した金額、ここにはおおきな隔たりがあります。保有価値と投資価地の比較になり価値の物差しが違いますので、格差があって当然であるとは思います。説明させていただいても、大事な資産です、なかなか受け止め難い現実であるとは、私も理解しています。
今までの保有してきた価値、今換金する価値、価値がある、とは、どのようなことなのか。明確に数字にして説明するには、思いを同じにして、どの価値を今優先するのか共に悩めるのか。暮らしと資産を護る仕事・・・今後の営業としての自分磨きを考えさせられるお仕事ではありました。
いずれにせよ、好景気と言われていよいよ下半期の繁忙期に突入しています。良い結果をオーナー様にお届けできるよう、全員で頑張ってまいります。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年9月度

先月に引き続き、好況感続く不動産市況

朝晩は、すっかりさわやかな気候になりました。あの暑い暑い日々はなんだったのかと思うくらいですね。本当に今年の夏は暑かったですね。先日8日の朝も、違う意味で暑かったですね。2020年東京オリンピック開催決定、おめでとう。さすがにどきどきして、寝るに寝れなかったですが、「東京」の声を聞いて思わずぞくっとしました。7年後楽しみです。またこの先の7年間、好況が続くよう期待するのはきっと私だけではないでしょう。なんだか7年間頑張る目標が、私も出来たように思います。もちろんオリンピックに出るわけではないですがね。

さて、タイトルですが、好況な状況が続いています。9月は賃貸営業も繁忙期となり、例年と比べて動きを活気があるように思います。しかし供給過剰の状態は変わっていないですし、新築の供給も増えてきて、競争も激しくなっていると思います。質の競争とターゲットの絞込みが出来ているか、がキーワードになるように感じています。「質」というのは、前述した新築の供給です。間取、設備、デザイン、空間快適感、どれを取っても新築は競争力があり、競争のポイントは賃料になります。しかし賃料がそこそこに設定されているものも多く、また顧客様の収入も激減した状況からは脱していると思われ、質のよい顧客様(滞納無く居住していただける)は質の値ごろ感を感じる物件に流れていくと思います、この新築供給はまだまだ続きます。10年以上続いたデフレで経営コンセプトや利益創造の骨組みの変化に追随できずある程度の実勢のあった老舗に近い地域の小規模企業が廃業し、立地の良い土地が換金対象として今まで出ていますし、今後も出てきます。その証拠に名古屋市中区丸の内地域は、どちらかと言うとオフィス街の雰囲気が強いエリアでしたが、今は分譲マンション、賃貸マンションの建築ラッシュになっています。何よりも利便性が非常に良いエリアで、以前から狙いをつけていた資産家の方も多くいらっしゃり、現実に売買が頻繁にされています。オフィス仕様で利回り計算すると高利回りでハイリスクな商品が多く出ていたエリアに比較的リスクが低い賃貸住宅用の不動産が出てきています。好景気の裏側でこうした換金とエリアチェンジが起こっており、名古屋市の賃貸市況にも当然影響有であることは、ここまで読まれたらお分かりになると思います。

今後の競争の中で、やはり顧客をどのようにつかむか、顧客の顔が見えているか。顧客と繋がっているかが重要なポイントとなると思います。

先日、ある総合駅から徒歩五分の賃貸マンションの決済をしました。3点ユニット(トイレ・バス・洗面が一部屋になったユニットバス)のワンルームマンション。データ上は最も人気が無い間取の賃貸物件ですが。東京のかたがご購入されました。賃貸経営のポイントはどのようなかたが入居してくるか、顔が見えているか、要するにターゲットになる顧客のセグメント(選択)が明確であるということでした。賃料が生活保護の方の賃料に設定されており、2週間あれば決まりますとのこと。賃料が明確であれば投資対利回りも明確ですよね。この物件の間取は、じつはこのエリアにはほとんど供給がありません。立地がよいのでどうしても、供給されるのは賃料の高い間取のマンションになってしまっているようです。

インターネットによる情報過多ともいえる供給がされるようになって久しいですが、情報を鵜呑みにせず、お客様の顔が見える営業の重要さを再認識するお仕事でした。いずれにせよ、好景気と言われていよいよ下半期の繁忙期に突入します。良い結果をオーナー様にお届けできるよう、全員で頑張ってまいります。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年8月度

好況感続く不動産市況

夏らしい暑い日が続きます。街ではノーネクタイで扇子を仰ぐビジネスマンをよく見かけるようになりました。見慣れた風景になりましたが数年前までは考えられなかったことでしたよね。またここ数年、この季節になると良く耳にするようになったのが「熱中症」。私も飴を持参してまして、たまに口にしています。皆さんも体調管理には十分に気を付けて下さい。実感として時代がどんどん流れているというか、変化に変化を続け、価値観の捉え方が変化しています。変化し続ける中で本質を見間違えたくないものですが、変化そのものにも、付和雷同的な動きでの対応ではなく、順応的な発想と行動で見極めていくことは必要ではないかと思います。

今年の夏は、消費税アップ前の駆け込みで住宅関連、特に注文住宅が、春以降かなりの伸びが見られるようです。それに伴って住宅用地の引き合いもここ数年に比べ多くなり私の友人はその住宅用地の売買をきっかけに独立しました。常に所有者に面談して相談して売却に同意してもらうといういたって普通のことをしているのですが、売却の時期・タイミングを話して説明しているといってました。また背景の資産の状況も鑑みて、換金できるものは換金できるときにしておいたほうがよいと話し、不動産は資産のなかで最も価値の高い資産の一つですが、換金性が比較的安易でない部分もあり、今後、人口が減り世帯が減るので、需給バランスから言っても、土地の値段が急速に上昇することが見込みとして薄いことは資産家の方々はなんとなく分かっています。価値が下がることを認めたくない気持ちは十分に理解した上で、今の利用価値を提案しているようです。結果、資産家の皆様は「持ち替え」と「資産整理」を合理的に偏らずに進めていけるようになって資産運用の活性化にもつながっているとのこと。地味な動きをしながらやっと出会えた地主さんに、どちらかといえば、耳の痛い話をして、結果信頼を勝ち取る・・・・見慣れて聞きなれてしまい、わかっているよと思っていても、今までの価値観が邪魔をしてなかなかふみきれない・・・市況が動く中で、時代のニーズやウォンツを見逃さずに、皆様のお役に立てる情報を届けていく・・・不動産の仕事の原点をしっかりと見つめてより一層精進して行きたい・・・仕事に対する取り組み姿勢を見直すためにもこの好況は、我々のモチベーションに良い影響を与えているのも確かであると感じています。

さて、先日、幸田正則先生の下半期の市況セミナーがあり、その資料を持ち寄って社内で勉強会を開きました。幸田先生はこの好況感あふれる現在の市況の動きを「宴」と言われています。「宴」である以上、喜んで迎えて楽しめるだけ楽しむべきなのでしょうが、足元を見失わないようにとの訓示がこめられているように思います。我々にとって大事なこと、それは、やはりどこまで言っても「暮らしと資産を護る不動産会社として皆様のお役に立ちつづけること」に他ならないと思います。マクロの経済の動きはよく知っておくことは非常に大切です。その上で、身近な経済活動をしっかり見つめお役に立てる一人ひとりであらねばならないと、あらためて思います。十数年間デフレ不況が続き若者にも活気がなくなっていただけに、今の状況を喜びたいところですが、自らのポジションを見失わないように日々の仕事に取り組みたい・・・・ニーズとウォンツは、やはり少子高齢化の影響を避けることは出来ません。古い価値観に縛られること無く、新しい動きを捉える発想とアクションを大切にし続け、市況に流されない、必要とされる不動産会社であり続けたく思います。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年7月度

注目を集める不動産市況

梅雨らしい日が続きますね。あまり降って欲しくは無いですが、6月の後半のようにあまり降らないのもちょっと心配です。そういえば7月から夏の節電期間に入りました。原発の再稼動も話題になる中、トヨタ自動車など大手は休日変更して土日稼動を今年も行うのでしょうか。なんだか最近感じることですが、季節によっての心配事が、一世代前より増えたような気がします。そのように思うのは私だけでしょうか。ともあれ、体調を崩しやすい季節です。まずは良く睡眠をとって、万全にして気持ちはすがすがしく日々を過ごしたいものです。

さて、先日、路線価が発表されました。全国平均ではマイナスですが、土地によってはプラスに転じているところもありました。名古屋も中村区名駅など一部で上昇しています。再開発などで人の流れが集中したエリアで上昇しているようで、東京墨田区の東京スカイツリーが見えるエリアでも若干上昇しているようですね。25年度は昨年対比で・・・ということになりますが、少子高齢化する時代、需要と供給の視点から見ると、先々の長い目での視点も必要に思います。

今回は、久しぶりに、幸田正則先生の市況情報から、何点か今後の市況のキーワードになりそうな話題を取り上げてみます。

  • アベノミクスの効果は住宅購入や不動産投資の意欲を高めているが、一方では不動産価格の上昇期待を高めているため、売主の高値での売却希望や売り惜しみを生んでいる。
  • 一次取得者向けの新築マンションが完成した地域では、賃貸の空室が進み家賃が下落
  • 遊休不動産の増加は続く・・・現在居住している土地以外の土地を所有している人の約4割が未利用地を所有している。高齢者の増加で今後相続が増え、子供や孫へと住宅や土地が移動していくことになる。しかし、相続した住宅に住む人や、相続した土地を利用する人は一部に過ぎず、多くは未利用の住宅や土地になる。
  • 不動産事業の鍵は「高齢者」・・・・最近では「不動産取引で売主が90歳、買主が80歳で売主と買主の合計年齢が170歳超」という例も珍しくなくなってきた。日本ではものすごい勢いで、高齢者、超高齢者が増加していく。老老介護、老老相続、といった現象が多く観られるようになってきた。住宅の買換えも、住宅ローンの返済が終わり、老夫婦になった人たちが増えている。家族が2人になり、大きな家からこじんまりした便利なマンションに移り住む例が、全国的な動きになっている。

・・・表題にしましたとおり、今、様々な角度で脚光を浴びている不動産です。なぜか。やはり少子高齢化するなかでの「住まい方」「暮らし方」における価値観見直しが進んでいるように思います。では、何かと聞かれて即座に回答が出せるわけではありませんが、皆様の声に耳を傾け続けられる私たちでありたいと、日々、強く思います。弊社では10年前から時代と社会の声に応えられるよう高齢者事業を担って参りました。これも応援してくださる皆様のおかげと日々感謝の気持ちを強くしております。前述したように不動産会社の社会的貢献のありかたが問われている現在。「暮らしと資産を護る」不動産会社として、どこまでもご期待に沿える努力を惜しまない日々でありたいと思います。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。
今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年6月度

活況です

梅雨入り宣言され、ジメジメとした毎日かと思いきや、日中は夏のような暑さが続いています。昼夜の寒暖差も激しく体調を崩しやすい季節、体調管理には気をつけたいところです。

さて、市況はといいますと先月から引き続き活況です。消費税アップ前の駆け込み、金融市況の好調、等の要因が手伝って、相変わらず不動産に関しての動きは、上げ潮です。6月に入って為替と株価が下げ傾向になっていますが、相場が動くほど脚光を浴びるのが不動産という形が見える投資です。収益不動産(賃貸マンションやアパート)に関しては「名古屋買い」が東京、大阪から、続々ときているようです。

先月末日に売買契約をした賃貸マンション、当方で買付を入れ、交渉の末に売り渡し承諾をいただいた翌日、東京から不動産会社の社長様が買付証明書を持参してくる、ということがありました。それもその翌日にも更に一件購入申込があったとのこと。当方の金額のほうが高かったため、先の二件の買い付けは2番手、3番手となりましたが、・・・希望金額まで上がります、待ちます・・・といった状況に。生々しい取引の現場を目の当たりにして、好調な市況を感じつつ、気の引き締まる想いでした。

また、先日、久しぶりにお会いしたオーナー様、2物件売るから客付け頼むよ・・・・とご依頼いただきました。売られる理由は・・・不動産資産の持ち替えでした。商業用の売り土地の物件がかなり動いており持ち替えのタイミングには丁度良かったようです。その売り土地も今までの使用方法では収益が上がらず、売るか、建て直すかの意思決定をせざるを得ない状況の不動産でした。先日街中をお客様と移動中、名古屋市中心部の繁華街、飲食店の居ぬきに賃貸募集の看板が・・・こんな繁華街でも商売が成り立たないようなご時勢になっている、油断できませんな・・・なんて思っていましたら、隣が小さな空き地、店と土地を一緒に購入したら立派な賃貸マンション事業ができるよ〜とお客様、即業者に電話連絡しておられました。今は売り物件にはならないようでしたが、利用価値の変革が市況でますます進んでいる実感があるエピソードでした。

活況をあらわすエピソードをもう一件、賃貸管理の営業の方と一時間ほど懇談をしました。名古屋では最大手の賃貸会社様です。ワンルームの空室が埋まってきているとのこと。賃料のアップも検討できる物件も出てきたとのこと。時期的には、アベノミクスが言われる少し前あたりから今まで続いていますということでした。当然エリアによって差はあるとは思いますが、名古屋の西エリアでは部屋が不足しているエリアもあるとのこと、単身者用の需要が戻ってきているようで、部屋が広め若しくはロフト付の余裕の有る空間作りが出来ている物件で競争の中で相場より15%ほど低めの賃料設定の物権への問合せが増え空室改善に繋がっている。一時的なものなのか、注視したいところですが、前述した「名古屋買い」の理由もこのような市況の流れから来ています。やはり名古屋はトヨタに代表される物作りの街、また中部エリアは飛行機の産業にも多く係っており、名古屋市南部、西部、小牧に製造拠点があったりします。底堅い賃貸需要を期待して投資家も集まってくるわけです。

新築の賃貸マンションの供給数が増加している今、あらためて、市況争いに振り回されない、確かな仕事をつくり上げていきたく思います。どこまでも「暮らしと資産を守る」を実践し続ける不動産企業でありたいと思います。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。
今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年5月度

好調な・・・市況感

すっかり日中は暖かくなりました。朝晩ちょっと冷え込む感じがする日が続きましたね。私はジャケットを2枚も購入してしまいました。最近になって、朝晩も春らしくなってきました。というか一気に初夏の気候に移っていく感じですね。季節の移り変わりを早く感じるのは私だけでしょうか。

さて、5月に入っても、景気は上げ潮傾向です。市況情報には「絶好調」なんて文字も躍るようになりました。特に住宅関連不動産は消費税の件もあって、かなりの活況です。中古マンションも中古住宅も、注文住宅用地も好調。で、あるがゆえに、じつは、賃貸派の方々が持ち家志向にシフトしている模様です。賃貸住宅の新築着工数も増加傾向にあるなか、賃貸市況はやや、厳しい動きが出ています。

ここで、ちょっとバブルな情報も記載しておきましょう。株価の上昇やインフレ期待で富裕層の動きが活発になり投資用不動産は、優良なものは品薄傾向、また関東圏ではリゾート物件の売買に動きがかなり出てきているようです。ちなみに先月投資用不動産を決済したとある地方銀行の担当者曰く、3月年度末は一人の担当者で30案件の融資を取り扱いました。かなりバブルになってます・・・・とのこと。名古屋支店の方です。物件購入者は東京・大阪にお住まいの方です。名古屋は賃貸の市場としては関東関西に比較すると賃料平米単価は低いですが、トヨタ自動車関連、飛行機産業などを代表として、ものづくりのエリアとして賃貸ニーズが堅調であるといわれています。新しいオーナー様の新しい経営手法で賃貸顧客の競争が今まで以上に活発になると思われます。今一度賃貸事業の経営観点を洗い直し見直す必要が出てきていると思います。好況感に足元をすくわれないよう、地道ではありますが賃貸経営の基本を確認しておきたいタイミングであると思います。

ここで、好況感に浮き足立たないように、幸田昌則先生の今月の視点を紹介しておきます。

・・・不動産市場も住宅、収益不動産(賃貸運営されている不動産です)を中心に取引は絶好調と言える。・・・・現在の大都市の不動産市場はバブルと呼ぶに相応しい状況になっている。・・・・バブルの検証として・・・

・・・泣いた「負け組」
  1. バブル期に購入した人(企業)
  2. 買取を拡大した業者
  3. 最後まで仕入を続けた業者
  4. バブル時に相続が生じた人
・・・笑った「勝ち組」
  1. バブル期に売却だけした人(企業)
  2. 仲介に徹した業者(事業用案件)
  3. 買取を早期に手仕舞いした業者
  4. 地方自治体や国(税収の大幅増加)
・・・最後にバブルに踊らなかった者
  1. 地方の中小都市
  2. 賃貸管理業者、マンション管理業者
  3. 個人相手の実需中心の仲介業者
  4. 不動産融資を拡大しなかった銀行

・・・過去二回のバブルを経験した人たちはアベノミクスによる極めて人為的、戦略的な現在のバブルにも、適切に対応することを再度確認しておきたい・・・以上ですが・・・

肝に銘じて、という感じですが、相続時に云々というくだりについては、そのときに発生してしまったらどうしようも無いのではと思ってしまいます。ただ、先人の経験から学ぶとすれば、相続に関しても何らかの対策を打っておくことが必要ではないでしょうか。相続税の相談は税理士にするのでしょうけど不動産の相続に対しての税金については不動産会社に相談するのも必要ではないでしょうか。そのとき・・・残す不動産、換金する不動産、残してお金を産む不動産、順次換金する不動産、不動産にも利用価値があり、その価値の優先順位は今と今後の利用価値で検討はできると思います、「暮らしと資産を護る」不動産会社としてオーナー様と共にこれからの不動産の持ち方、活用の仕方を一緒に悩んで考えられる不動産会社であり続けたいと思います。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。
今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年4月度

心機一転!新年度スタート

すっかり日中は暖かくなりました。桜は今年も美しい花を咲かせていますね。桜を見るといくつになっても清々しく心機一転できるのは私だけでしょうか。お花見で外でにぎやかしく過ごす機会もあろうかと思いますが、昼夜の寒暖差が激しいですので皆様体調崩されないように。

先日、私用で横浜と川崎に行って来ました。セーター一枚で行ったので寒くてどうしようもなく横浜でジャケットを購入しました。それはともかくとして、横浜は商業地域で人もたくさん出て練り歩いていましたが、川崎というところは東京都に隣接していて住宅地なんですね。お恥ずかしい話、この仕事をして初めて行った土地なので、なんだかすごく新鮮で驚くことが大いにありました。また賃貸マンション、アパートも多いこと多いこと。需要があるんですね。市況の違いを肌で感じます。またびっくりしたのは、タワー型の分譲マンションです。名古屋にも熱田のイオンに隣接して立ってますね。あと。岐阜の駅前にもあります。同じ様な規模のものが三棟まとめて建ってました。そのうち一棟は建設中です。売れるんですね。売れる市況なんですね。そのタワーマンションのふもとに普通の分譲マンションが建ってるわけです。ちょっと圧巻でした。市況というものはこうも違うものかと、またちょっと恐ろしくもありました。市況観の違いや地域差を見分けられる目を鍛えていかないといけないなと、かなり触発されて帰ってきました。

さて、繁忙期も一旦は終了です。6月に人事異動のある金融機関や大手企業もありますが、今年の繁忙期、昨年までの寂しさを感じない活況がありました。当社の賃貸の責任者は戻ってきましたと、一言。今日会った家主さん(宅建業者ですが)半年空いていた物件もあったが、全て空室は埋まりました・・・とのこと。油断はできませんが、先月も書きました「アベノミクス」効果でしょうか。

ちなみに、競争状態は変わりなく、駅に近くても古くていわゆる「悪かろう安かろう」ではニーズの支持は今後も得られない模様です。多少駅から遠くても築年数の浅い手入れの行き届いた物件は入居が決まっていくようです。つまりは、入居者ニーズに合わせたお部屋作りが、今後更に、重要なポイントになって来るということではないかと思います。全国的に賃貸マンションの新築着工数が伸びています。名古屋も同じくです。前述したタワーマンション三棟まとめてみたいな目で見てわかるくらいの規模ではないにしろ、着々と新築物件は供給されています。相続対策によるところが大きいとは思いますが、やはり資産運用手法として、不動産によるものが手堅いのでしょうか。名古屋の賃貸マンション・アパートは東京の投資家がすぐに買いに来ます。東京では既にこういった収益物件は品薄のようです。優良な物件は品薄ということです。ですから名古屋は、賃貸経営の観点から見ると優良なんです。魅力がある市況なんですね。ただ競争に拍車がかかります。好況になるほど競争も激しくなると思われます。しかし、足元を見失わずに、ニーズ分析をして新築に劣らないお部屋作りをしたいものです。今一度、収支面を相場で勝てる賃料で見直して、税務面でも、見直され増税の方向で進むであろう相続対策、所得税対策も考慮し、再投資の方法を練り、近隣市況でオンリーワンとして勝ち残る賃貸経営のお手伝いが出来ればと思います。好況感に浮かれず、市況をしっかりと見つめながら、オーナー様と共に、正に、心機一転、業務に邁進したいと思います。「暮らしと資産を護る」をあらためて胸に刻み、今年度も頑張ってまいります。どうかよろしくお願いいたします。

全社一丸となってますます頑張ってまいります。
今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年3月度

繁忙期、大詰めです!

肌寒い風に冷たさをそれほど感じなくなりましたね。いよいよ春到来です。日差しにも暖かさを感じる日々ですね。いくつになってもわくわくしてしまうのは私だけでしょうか・・・しかし、あまりうれしくない春の風物詩として、花粉、黄砂、最近ではPM2.5なんてものまで、皆様体調管理には充分にお気をつけください。

さてさて、いよいよ繁忙期も大詰めです。先日ある大手の仲介店舗様におじゃまして、ご挨拶と客付けのお願いに行ってきました。3月9日に名古屋大学の合格発表があるので、準備に準備を重ね待っている状況とのこと。オーナー様の期待に応えていこうという、心の熱さをビシビシ感じました。法人の人事異動による転居は5月ぐらいまで分散したとはいえ、やはり年度末の繁忙期、我々も頑張ります。

ところで、皆さんも肌で感じていらっしゃいますよね。景気上昇感を。ますます円安、株高で久しぶりに高揚感を覚えます。ここで、幸田昌則さんの市況ニュースを少し抜粋でご紹介します。

  • 「アベノミクス」による円安・株高の動きが続いており、市場のマインドは好転している。そのため、株高を享受できる富裕層の一部には、投資物件高級住宅、更にはリゾート物件を買う人まで現れている。
  • ファミリー世帯向けの戸建て住宅は、ファミリー層の減少と若年層の所得の低下で売れ行きは厳しく、売り出し価格が高い物件が多いことも不振の要因である。
  • 不動産投資が活発化、ファンドバブルで一時減少していた物件数が、リーマン・ショック以降は急増し、その後も高水準を続けていたが、昨年から緩やかな減少傾向となっている。在庫数がやや減少。
  • 新築アパートの供給が急増。今後の賃貸住宅の需給悪化が懸念される。
  • 投資家向けの手ごろな価格の「新築アパート」には、購入希望者が「口を開けて」待っている状態になっている。このような状況は、当分の間、続くことが予想される。
  • 新規供給がラッシュとなっている。今後、賃貸市況の悪化は不可避となり、一段の空室増加、賃料下落が続く。
  • 三大都市圏や福岡市・札幌市など、人口増加中の都市もあるが、それらの都市での供給が増加していることを指摘しておきたい。

好況感で浮かれてはいられないような現実があります。先月も新築アパートの供給が増えていることをご紹介しました。競争の中で生き残っていける商品作りが大切になると思われます。新築アパートはニーズを反映したお部屋作りですので、4点分離(トイレ、バス、洗面、サニタリー)室内に洗濯機置き場と乾燥付のユニットバス、ガスによる給湯と二点コンロなど、の充実した設備です。またこれらの賃貸ニーズにある年代層の人たちは、価格に非常に敏感で、インターネットにより多くの情報が簡単に収集できるので分析も早く、自分なりの価格に対しての価値観を養っています。「安かろう悪かろう」ではなかなか反響は拾いにくく、そのような商品の供給の中でも生活保護世帯向けのニーズ争奪戦が発生している事実もあります。キーワードは、数年前から言われている「値ごろ感」であると思います。

この時期、逃さないように焦らず、しかし急いでお客様のご期待にスピーディに応えていきたく、頑張ってまいります。

繁忙期真っ只中!!全社一丸となってますます頑張ってまいります。
今月もどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年2月度

繁忙期の動きとアベノミクス

 新しい年を迎え、気持ちも新たに決意してスタートし、早いもので1ヶ月がたちました。市況も、何年かぶりに活発に動いていますね。あまり喜ばしくなかった円高も、ほど良い円安傾向に、株価にあってはリーマンショック以来の最高値を更新、日本経済の再生に向けての動きが見え、この繁忙期も期待感の中で仕事をさせていただいています。当然需要供給のバランスから見ると油断はできませんが、期待感と程よい緊張感の中で日々のお仕事をさせていただいております。
今回も幸田昌則先生の市況情報を記載しておこうと思います。

  • アベノミクス効果で、投資物件と事業用地に資金が流れ、品不足で価格上昇も。
  • 売買においては低価格帯が中心の動きになる
  • 賃貸においても、「安い」家賃の物件を求める顧客が多く、家賃の下落傾向は止まらない。見直しを行っておき準備しておくこと。
  • 名古屋圏だけは、トヨタの好調もあって戸建て住宅の需要が強い。

と、概ねの内容をかいつまんで紹介しました。

 先日、友人である某大手のハウスメーカーの営業マンと久しぶりに懇談する機会がありました。アベノミクス効果か、分譲、注文ともに年が明けてから、反響数がかなり増えて忙しい状態ですとのこと。市況の反応はかなり早いと言ってました。また、賃貸住宅、賃貸アパート、賃貸マンション、新築着工が増えているという内容の話でした。全国的な傾向と名古屋圏は、若干ずれる場合もあるのでは、と話したところ、彼の元にも何件か相談があるとのことでした。いずれも相続対策でとの相談で、賃貸アパートの建替の話が多いようです。そこで気になったのは、賃料の設定です。前述したように「安い」賃料の物件を求める傾向が多いとのことですので、どんな考え方で進めているか興味津々で聞いてみました。すると、相場ですよ、との返答。勿論新築であることを賃料設定の条件として加味してありますよ。供給過剰の中でも順調な賃貸経営ができるのかな、と思いました。

 注目するポイントとしては、「安い」家賃・・・・という言葉をどのように捉えて、不動産賃貸事業に活かしていくかということではないかと思います。「安い」=他物件と比べて「安い」だけではないように思います。要するに購入する方が、これなら値ごろ感があって比較すると「安い」ということではないかと思います。新築で供給されている賃貸物件、特にアパートですが、気にして見てみると、実は満室になってます。新築で満室になり、一旦は退去で空室が出ても、短期間で入居になっているケースを良く見かけます。反対に駅から近い築年数が経過している鉄筋コンクリート造の賃貸マンションが、案外、長期空室になっています。賃料を見直す際にやはり値ごろ感で勝負であると思います。また生活設備の状態も重要であると考えます。キッチン、バス、サニタリーの水廻り設備が最新でなくても新しく、何よりも清潔感があるかなど、重要なポイントであると思います。新築の供給が増えている現状、ライバル物件が増えて行きます。

生活環境が充実したお部屋の提供値ごろ感のある賃料設定、契約書に押印いただく大事なポイントであると思いますが皆様いかがでしょうか。繁忙期にあたり、優良な契約をさせていただく為のご提案をスピーディに、家主様にも入居者様にもできるよう、日々心を砕いていきたいと思います。

「暮らしと資産を護る」総合不動産会社として、まさに、今こそ、本領を発揮するべきときととらえ、オーナー様とともに本年を、頑張りぬき、この時代の転換をリードできる企業でありたいと決意しています。

本年も、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2013年1月度

新年あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。

 あけましておめでとうございます。旧年中は大変御世話になりました。本年もよろしくお願いいたします。
昨年末に政権が交替し、株価の上昇と、円安傾向に金融も動きがあり、何とか良い方向への雰囲気が出てきて、明るい兆しを感じますね。昨日も新首相と経済界の方々の懇親会がありメディアでも報道されていました。概ねは、閉塞感を開く景況になるような見方ですが、慎重に見ている感じも否めないです。
今年も幸田昌則先生の今年のトレンドを記載しておこうと思います。

不動産市況のトレンドについて・・・今年はストック市場の拡大が鮮明になる
・この十数年間、所得の低下が続き国民の消費態度は厳しくなっていったが「高額な買い物」である住宅は良く売れた。他の産業界と比べてもこれほどの高額な商品の取引が活発に行われたことは、驚くに値する。特に「低価格住宅」には品不足感を感じられるほどの需要の強さが見られた。
・将来の生活不安から不動産所得を求める動きが活発で「不動産投資」は異常なほど盛り上がった。
・しかし、昨秋以降、住宅の取引は雇用状況の悪化や所得の低下が進んだことで、購入を見合わせ、賃貸住宅を選択する例が目立っている。
≪では、本年は・・・≫
・不動産市場では、これまで新規供給事業が業界をリードしてきた構図から、累積されてきたストックの流動化、リフォーム、再利用、管理等のビジネスが急拡大する「歴史的」な年になる。
・リフォーム事業で1,000億円の売上を上げている不動産会社も出現。一方、新規住宅の着工数はピーク時の約半分まで落ちこんでおり「時代の転換」は否定のしようがない。
・認識しておきたい重要なポイントとして・・・
@足りない時代から余る時代になっていることの認識
A未利用の不動産が、今後、一段と増加していくこと
B国民の不動産の「取得能力」が低下していくこと
C不動産の取引に「高齢者」の出現がおおくなること
D企業の業績悪化、経営者の高齢化等で、企業所有の不動産が市場に放出されてくること
E「管理事業」が成長期に入って行く事

何れにせよ、不動産業は「事業構造の転換期」に差し掛かってきており、一度、過去の成功体験を捨てて、新しい時代に向けた柔軟な発想と行動が必要になっている。
・今年は市場に「売却物件」が増えていくことは必至。業界全体としては。流動化に拍車がかかり追い風になる。〜幸田昌則の不動産市況情報 2013・1・7 Vol.519より抜粋〜
賃貸・管理業の市場予測として・・・不動産投資需要の高まりで、賃貸アパートやマンションの建設が、やや増加する、売却希望アパートマンションが増えてくる、賃料下落は一段と進行、オフィスや店舗の空室増加は止まらない・・・等々、時代の転換の様相がありありとうかがえる一年になりそうです。
「暮らしと資産を護る」総合不動産会社として、まさに、今こそ、本領を発揮するべきときととらえ、オーナー様とともに本年を、頑張りぬき、この時代の転換をリードできる企業でありたいと決意しています。

本年も、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
 
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