2012年

2012年12月度

本年も御世話になりました。ありがとうございました・・・

 寒くなりました・・・やっと12月らしくなりました。寒いですね・・といった挨拶をしながら、身の引き締まる寒さを感じながら日々、お仕事をさせていただいておりますが、寒暖差がある日もありますので、風邪などひかないよう、体調管理には十分気をつけたいものですね。
 今年も激動の一年でした。経済構造の変革を迫られている出来事が印象に残っています。中でも世界を席巻してきた日本の家電メーカーが総崩れになったことがし構造変革を象徴しているように思えます。各社軒並みの巨額の赤字、あの「世界の亀山」で一世を風靡したシャープが経営再建に追い込まれ、他者も大規模なリストラ。リーマンショック前に私自身が出会った仕事で、企業の社員寮をファンドで保有するという事業に出会いました。そのファンド自体は上場企業と中国の資本で立ち上げられていました。三重県の四日市市郊外の土地の買付をいただきましたがタッチの差で他社に売渡されてしまいました。そのときに亀山周辺にもそのような賃貸物件が既に建築されていることを知り、日本のハイテク技術の安定感を感じたものでしたが、このようなことになろうとは夢にも思わなかったです。
 先日、企業の経営者のかたからうかがった話では、ある証券会社では40%の人が転業(転職)、ゼネコンも大多数が転業に追い込まれているとの話。弊社のお客様で某家電メーカーで携帯電話の製造に携わる方がいらっしゃり、メーカー3社と政府系のファンドが出資をして作ったモバイル用の液晶メーカーに転籍になられていました。「世界の競争は厳しい」といわれていた言葉が、本当に自身に迫ってきます。
   不動産の話とはかけ離れてしまうような話に聞こえますが、ここ愛知県は自動車を製造する世界一の企業「トヨタ自動車」のお膝元です。愛知県の景況に当然大きな影響を及ぼします。トヨタショックの頃よりは良くなってきているとはいえ、西三河地区では空室の多いワンルーム賃貸物件を目にします。名古屋市周辺でも対岸の火事でなく、賃貸経営に影響します。住居系の賃貸物件に空きが目立っています。先日も名東区のファミリー向けの賃貸物件の現地調査に向かいましたが15室中6戸空室です。またテナントビルについては賃料が言い値になるような状況も聞いています。依然として厳しい話を聞く機会が多い賃貸経営ですが高齢者事業についても参入が加速度を増して激しくなり20年続く事業だからこそ競争状態になりつつあります。変化の時代だからこそ、本当の新しい潮流がうねるように来ると思います。その潮流に飲み込まれないよう、皆様の暮らしと資産を護っていける我々でありたいと、今、あらためて、強く強く思います。
 年が明けると、いよいよ繁忙期の幕開けです。年に一度の大きな節目のシーズンを迎えます。
 オーナー様、皆様に喜んでいただけるよう、皆様の暖かいご支援に感謝しつつ、資産を守る、暮らしを守る不動産会社でありつづけるよう、アパート、マンションの稼働率アップに全力で頑張ってまいりますので、今後ともよろしくお願いいたします。

今年も誠に御世話になりました。心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
来年もますます、全社一丸となって頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

皆様、元気で、健康で、よいお年をお迎えください。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年11月度

繁忙期に向けて・・・

 朝晩すっかり冷え込むようになりました。2012年も11ヶ月が経過してしまい、あと二ヶ月弱で今年も終わってしまいます。年頭に掲げた抱負や目標、どのくらいの達成感で今を迎えられていますか。あれもこれも予定通りにはなかなか・・・と思っているのは私だけでしょうか(笑)まだまだあと二ヶ月、悔いのない一年にしていくために、1日1日を頑張りたいと思います
 さて、今月のタイトルです。
 繁忙期に向けての準備をしていく時期に入りました。学生さん、新社会人、人事異動のかた、などなど、皆様のニーズに合わせて、いろいろと準備をしていきたいですね。いろいろと手を替え品を替え、先手を打ってくる業者さんもいますので、我々もしっかりと進めたいと思っています。年頭に今年のトレンドをこの市況ニュースに書きましたので、ちょっと確認してみましょう。
 ≪人口減少の影響≫
・独身世帯をターゲットにして供給してきたワンルーム賃貸マンションの空室は慢性化。賃料を下げても空室は埋まらない状況に。ますます入居者獲得合戦が熾烈に
・借り手場であるため優良な入居者は目が肥えてきている。使い勝手のよい間取り、建物外観、新しい設備、防犯対策、インターネット環境の整備などリフォーム再投資が必要になる。しかし競争があるため賃料は上げられない。
・賃貸賃料は顧客減少に長期のデフレ状態が加わり更に賃料減の方向に動く。これだけ長期のデフレのなかで本格的にデフレの影響を反映してこなかったのは賃料のみ
・ファミリーが超低金利の中、賃料で購入できる住宅購入に動き、ファミリー向け賃貸も空室は更に進む。
 ・・・・以上のように書きました。年々この傾向は強まるばかりです。
 実は最近、一部上場企業の同業の企業に23年勤めている友人と久しぶりに話す機会がありました。彼は、もともと賃貸マンションの建築推進を主な業務として経歴を重ねきていましたが、3年ほど前から戸建住宅事業で住宅の販売をしていました。その後、昨年から積算の業務に異動になり営業の現場からは外れました。いよいよマネージャーの道へ出世街道を登っていくのかな・・・なんて思っていましたら、なんと彼は、賃貸の建築推進の営業に返り咲きしていました。この厳しい賃貸市況の中でどうしてか、と聞くと、中京エリア以外は、賃貸住宅の建築受注が増えているから、という理由でした。私の自宅は名古屋市郊外にあるのですが、新築賃貸マンションアパートの建築が未だ行われています。気にして周辺を歩いてみました。すると、新築〜築2、3年のアパートマンションは満室でした。先日までは6戸中1戸空きが3ヶ月くらい続いているなあ、という感じだったのですが。既存の立派な鉄筋コンクリートのファミリー向け物件はどうかというと、14戸中6戸空きというマンションが歩いて見ただけで3棟ありました。
 ローコストな新築で賃料もそこそこの設定をして新しい住宅設備で気持ちよく暮らしたい・・・といったニーズをしっかりつかんでいることを実感しました。前述した今年の傾向、まだこの先も続くのでしょうか。友人の彼に営業の状況をまた聞きたいと思います。ともあれ、家主様と意見の交換をしながら、よりよい賃貸経営が進められるよう、一丸となって頑張ってまいります。今後ともよろしくお願いいたします。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります。よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年10月度

若き大家さん

 あの暑かった夏がうそのように涼しくなりましたね。朝晩は一枚羽織っても肌寒く感じる日もありますが、皆さん、お元気でしょうか。行楽にいい季節になりました。四季を体感すると、日本に生まれてよかった〜と思います。ただ・・・この時期、公私共に忙しくなるんですよね、なんだか毎年行楽を楽しむのは、君はまだ早いっ・・・といわれているようで。ふっと息抜きをするにはいい季節だと思います。
 さて、今月のタイトルです。
 つい先日、タイトルにあるように、以前から交流のある、若き大家さんのサークルの代表のが、当社にいらっしゃいました。もう一人の若い大家さんとともに。ご紹介いただき、資産の活用のお手伝いをして欲しいとのことでした。お二人とも、一代で大家業を立ち上げてこられてここまで頑張ってこられました。一人の方は銀行の信頼も厚く、いま取り掛かっている新築の物件で4億の融資容認を得られるほどになられています。しかし、ここまで来る道のりは、当然平坦なのもではありません。
 この大家さん、もとは一部上場企業にお勤めでした。いわゆるサラリーマン大家さん。休日はすべて大家業に費やし、勉強会を主催し、夜中までみんなで意見交換、ディスカッションなんてこともあたりまえだったとのこと。賃貸業にほぼ行き詰りそうになっているマンション・アパートを購入、再生して高収益を実現しています。そのバイタリティたるや、傾いた家を購入し、自らの手でジャッキアップして直してしまうほど。これからの不動産のあり方と考え方に一石を投じるような賃貸経営をされています。サークルにもいろんなメンバーがいらっしゃるようで、工場を住居に転用する人も。これはかなり骨が折れたそうで、閉鎖した工場を安価で購入、用途変更になりますので役所に届けに。そこで、役所の方・・・前例がありませんのでここではなんともいえません。(組織上の)上のほうに直接行ってくださいとのこと。直接言ったところ、またもや前例がないので・・・との一言。何度も通い詰めるうちに、転用許可が出ましたとのことでした。また、住宅地の5階建ての事務所・テナントビルをシェアハウスにして収益を上げている方も。シェアハウスとは、共同生活をしてプライベートな個室だけ用意してあるイメージです。かなり凝った内装設備にリフォームして、アメリカの学生ものの映画に出てきそうなくらいの手のかけ方、入居斡旋は通常の業者はやってくれないので、自身で開いたホームページで募集、希望者は一時間の面談の後、契約とのことです。ちなみに入居賃料はプライベート空間のみの平米単価で10,000円超えしてます。コアなニーズであるとは思いますが、目の付け所がなんとも驚きです。今、お金を産まなくなっている不動産をとりあえず赤字にならないようにする・・・にしては、かなり驚きの発想です。また発想を実現していく熱と力、肌で感じます。この方たちと交流していると、不動産での資産形成は、不景気とか少子高齢化とか環境に振り回されずに、挑戦する中で開けることを実感します。我々が元気にしていただけます。全て参考になるものばかりではないかもしれませんが、次の時代の活用方法、閉塞感ばかりでなく、開いていこうと挑戦し続けていきたいと思います。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります。よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年9月度

空室対策〜下半期・準繁忙期から繁忙期に向けて〜

 空の雲はまだ夏の雲に見えますが、9月に入りました。残暑厳しいですが皆様お元気でお過ごしでしょうか。下半期がスタートしました。今期スタートにあたっての目標がどの程度実現できているのか、自身に問いただしながら、いよいよの気概でスタートしていきたいところです、というか、スタートしてます(笑)
 さて、今月のタイトルです。半期の法人の人事異動による準繁忙期、繁忙期の約三分の一くらいの件数(繁忙期は1ヶ月に約80〜100件)になりますし、この不景気を反映して年々減少傾向にありますが、お客様にお応えすべく斡旋の現場は頑張っています。勿論他社との法人顧客様争奪戦も激しさを増すばかりで、お預かりしているお部屋に空きを作ってなるものかという勢いで火花を散らしています。
 そのような激しい現場を乗り切るための準備としての対策はというと、基本形は以前と変わっていないように思います。繁忙期の対策としての基本形は、
  @ 市況をつかむ(競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析)
  A 迅速に交渉対応(敷金、保証金、賃料交渉、保証会社との契約など)
  B 機会損失を防ぐよう協力業者との連携を蜜に。
 台帳を更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%がインターネット)を行って集客件数と案内件数を確保していきます。
 中でも特筆すべきは、インターネットへの情報の開示です。お部屋探しをしていらっしゃる方の初期アクセスと情報収集源はほとんどインターネットからです。この傾向は強まるばかりです。開示されている情報で物件を精査し、決めてきてから営業マンに連絡を取ってきます。契約する優先順位まで決めてきていると思って丁度いいと思います。ですから、常時、正確な情報が開示されているのか、ニーズに合わせた賃貸借条件になっているのか、お部屋探しをしているかたがたがどのような検索条件で探しているかなど、情報の収集と分析と事前に手をうって行く事が重要です。また、保証会社との商品の連繋を密にして、連帯保証人不要、賃料保証付、など、入居に至るまでのハードルを低くして、顧客層のすそのが広がって間口が広がった分、リスクカバーをできるように周到な準備も必要かと思います。
 入居が決まるようにする為の方法として、もう一つ、ご提案です。これは中古で収益物件を購入して90%以上の稼動をさせているオーナー様皆様が声をそろえて言われていることですが、共用部を明るく清潔にすることが、重要なようです。オーナー様の中には、購入検討時に現地を見たとき、これだけ暗くて汚れていると、入居しているお客様に失礼だ、とまで言われていました。その物件の所有者は宅建業者です。管理も行き届いておりゴミなども落ちていませんし、入居率もよいにも関わらず、そのように言われていました。そのオーナー様は見られた物件をその後購入、即リフォーム、照明交換、塗装、清掃、看板交換など、綺麗に清潔にの印象をアップさせるためにやることは全て行っていました。
 リフォームのお金を投資したからといって賃料のアップはなかなか難しい市況です。しかし、小奇麗にしていないと入居者がつきません。稼働率を少しでも高く維持していけるよう、成功事例のご提案を続けていき、来る、年度末の繁忙期に向けて今からしっかりと準備をしていきたいと思います。
 オーナー様に喜んでいただけるよう、一緒に悩み、一緒に喜べるお仕事をさせていただきたく、また今日から明日へ、頑張ってまいります。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります。よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年8月度

市場は激変しています。

 夏本番です。毎日暑いですね、が挨拶の言葉になってます。海に山に心もおどる季節ですが、健康管理や事故には十分に気をつけながら、開放感いっぱいの夏を楽しめるとよいですね。
 7月27日から4年に一度のスポーツの祭典、オリンピックがロンドンで開幕になりました。手に汗握りながら、夜更けまで画面の前で声を上げています(笑)。勿論仕事に支障をきたさない程度にです。連日、快挙や史上初、また悔しい敗退が報道されていますが、やっぱり感動します。勝っても負けても、見ていて「頑張ろう」と勇気が湧いてきます。信じて努力をする、この大切さを実感します。今日からまた私も頑張ります。
 先日、会社から一冊の本を渡されました。有名な不動産コンサルタントの方が東日本大震災の発生を機に書かれた本です。この本の帯に書かれた言葉が、かなり刺激的です。「市場は激変し、元には戻らない」ここでいう「激変」と「元」に触れてみたい。激変とは、不動産の価値やあり方が、少子高齢化によって依然とは異質のものになって行く事、すなわち今までどおりで存在し得ないということではないでしょうか。経済活動の構造も今までのようには行かないように思います。体験して感じたこととして、数年前に名古屋市内総合駅まで徒歩3分の賃貸マンションの売買をしました。現オーナー様が相続されたものでオーナー様もそのマンションに居住されていました。売買のご相談があったとき、何とか持ち続ける方法を考えて見ましょうと声をかけましたが、賃料が下がり年間の収支は公租公課分が持ち出しになります。売却して賃貸経営から開放されたいということでした。そのとき建築請負契約書を見せていただきました。びっくりする金額でした。この金額でこの建物ですか、と正直思いました。インフレです。当時は日本史上遭遇したことのないインフレで活況に沸き、財テクブームなどもあり、全体が右肩上がりで上がり続ける妄想の中で勢いのいい経済活動がされていました。現在はデフレに加えて賃料減額が進み、収入は減る一方ですが、借財の金額はデフレになったからといって目減りしません。収支バランスが激変してしまったのです。これが私が体験した不動産市場の激変です。きっと名古屋市内、愛知圏内、全国でこのような事例は数え切れないほどあると確信するのは私だけではないでしょう。激変とは誰も予想できないことではないかと思います。次に「元」に戻らない。文字通りですが、前述した物件の賃料は下がって元には戻りませんでした。新築当時の収支計画は誰もが疑わない大成功の計画であったはずです。下がり始めたときも、「元」にいつかもどるのかも、などと期待を抱いていたのかもしれません。厳しい現実です。この物件は総合駅徒歩3分であることが功を奏し売却依頼から現金化されるまで2ヶ月でした。お引越しされた先に関係資料をお届けしたときの元オーナー様の笑顔が今でも思い出されます。
 この本の最後のところに「保証されている現在を前提にした・・・」とありました。資産設計、人生設計を見直す機会と捉え、不動産を通して、少しでも皆様のお役に立てる我々でありたいと思っています。
 暑い毎日が続きますが、熱中症には十分に気をつけてください。
 私たちは、オリンピックの選手の皆さんから勇気をもらって、ますます熱く頑張りたいと思います。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります。よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年7月度

オーナーチェンジ

 梅雨ですね。じめじめした日もありますが皆さんはいかがお過ごしでしょうか。今はじめじめ感がなんともいえない季節ですが、合間の晴れ間が気持ちよいですね。こういう季節だからこそ清々しく仕事に取り組んで行こうと思いながら、暑い夏が待ちどおしいと思う毎日です。
 先日、家族に傘を買ってもらいました。折りたたみ傘なんですがボタン一つで開閉します。ボタン一つで開く傘は普通のものであれば良く知ってましたが、折りたたみ傘でしかもボタン一つで開閉。ちょっとびっくりしたのと、ちょっとだけ雨の日が楽しみになりました。じめじめした雨の日もこうやって楽しみにしてしまうなんて人間という生き物はたくましいなとも思いました。勿論この傘を考えた人もたくましい創造力をお持ちのかたであると確信します。当たり前になっている現実の中に、より良くなっていく為のヒントがあるんだな、なんて思いながらその傘をかばんに潜ませて持ち歩いていました。先日の現地案内の際にはじめて使用しました。あまりにもさりげなく開いたせいか、誰も気がついてくれませんでした。ちょっと自慢したかったのですが(笑)
 さて本題です。前述した現地案内で感じたことを書かせていただきます。立地は某大手スーパーの前、幅員16mの道路に30m接道、テナントビルとワンルームマンションです。最近よく思うのですが、平成6年ぐらいまでの物件はすごくユニークな企画の物件にお目にかかることができます。前期のワンルームマンションランドリー室とカラオケができるプレイルームがついてました。この頃はほんとに勢いがあったんですね。発想がすごいとしか言いようがないです。20年ぐらい前の現実なんですよね。建築の借入金を賃料から返済しているとは思いますが、相続対策と事業としてはトントンでもいいという感じでしょうか。見学した若きオーナーさんはオーナーチェンジにあたり、真剣そのものでした。エリア需給の確認をする時間をくださいということで現地をあとにしました。また、その年代の建物でよくあるものにコンクリート打ちっ放し仕上の建物があります。なんと当時は都会の洗練されたセンスを感じる憧れの建物でありました。有名な建築家が提唱したものですが、模倣したものが多くあります。先日見たものもそうでした。18戸中入居が3戸でオール電化でした。建物の断熱や結露対策など機能面での快適性はどうなんでしょうか。ちなみに三階の部屋に見学しました。高い天井でロフト付・・・なんとも蒸し暑かったです。曇り時々雨降りの日にも関わらずです。我々も日々勉強です。こうゆう機会を大事にして今後オーナーになられる方々のお力になれるようますます勉強しなければと、決意も新たにさせていただいた物件でした。若きオーナー様曰く、建物を保有し賃借人にその建物に住んでもらい賃料をいただくことと建物の物理的なこととの両面のリスクが見えないので今回は見送ります、とのこと。若きオーナー様、経営努力に関しては様々な実績をお持ちです。反面失敗事例も多いですよと笑っていらっしゃいました。いいことだと思ったことは即実行していらっしゃいます。でもその失敗から学ぶんですと・・・ここにも当たり前のことを当たり前にやり続ける、平凡であって非凡な人がいました。非常にわかりやすい経営努力をしていらっしゃいます。入居者様への快適な生活空間の提供と競争で下がっていく賃料設定の狭間で日々勉強、努力されてました。そんなお客様とともにこの仕事を通して日々を歩んでいけることをまた、誇りに思い、この激変の市況の中、必要とされる不動産営業マンであり続けたいと思います。
 そういえば今月27日には4年に一度のスポーツの祭典、ロンドンオリンピックが開幕です。楽しみにしていらっしゃる方も多いのでは。暑い夏にまた勇気をたくさんもらえそうです。気持ちは負けずに頑張ります。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります。よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年6月度

管理会社登録制度〜始まっています。

 新緑が清々しい季節を過ごしていたのもつかの間、あっという間に6月にはいりました。2012年ももう半分経過。年頭に立てた目標や決め事は順調に進んでいらっしゃいますか。ちなみに私はこれを機にもう一度頑張ろう!!と思いなおしています(笑)はい、まだまだがんばりますよ、今年も!!
 さて、今月のタイトルですが、本年始まりました管理会社登録制度。数年前より準備が進められてきたのでありますがいよいよ始まっています。私は賃貸不動産経営管理者資格ができたとき資格取得しました。当時いわれていたことには、管理業務の契約のもとに賃料を回収しオーナー様に送金する。金融機能に近い業務であるから登録制にしないといけない、地主様、家主様、賃借人様によりよい不動産賃貸業を継続していく為の最良のパートナーでなければならない・・・など業界ルールだけに長年頼っていたものを、公にオープンにしてアピールできる仕事にしないといけないといった方向に動いていました。(金融の業界で言うところのディスクロージャー・情報開示義務)そして始まった登録制度。当然弊社は既に登録済みでありますが、私の元に届いたメールにこんな記載がありましたのでご紹介いたします。
 国土交通省より賃貸住宅管理業者 登録制度の登録状況が発表されました。 それによると、登録件数は3月末時点で計1579件。4月末で 1802件に増加している模様です。いよいよ増えてきましたねえ。 しかしながら登録件数については地域によってだいぶ差が あるようで、トップは東京の292件。 なんと全体の2割弱が東京の管理会社ということになります。 対して登録件数1桁の都道府県も珍しくなく、 その地域における「賃貸管理業」というものに対する意識の差や、 数社によるエリア寡占の状況がその数字から伝わってきました。

 そして何より伝わってくるのは、『管理会社であること』を アピールする時代になっていくのだということ。根源的なお話になってしまいますが、果たしてこの「登録制度」、 一体誰に向けてアピールすべきものなのでしょうか?登録済み管理業者であることがプラスに働く状況……というと、 まず浮かぶのがオーナー様またはオーナー候補の方々でしょう。 新規管理物件の獲得のための「国公認」というアピール材料。 オーナー様も安心して自分の物件を任せてくれるはずです。
 しかし、それだけでしょうか? 「管理を任せる」という言葉の主語になるのは、 決してオーナー様だけに限らないのではないでしょうか。管理契約によって管理を任されたお部屋は、同時に「入居者」 にとっても一番のプライベートスペースです。 その場所を管理する会社がどういう会社なのか? …を気に する入居者はまだそれほど多くないと思いますが、しかし この制度が浸透し、登録業者数が増えていけば、入居者が そのことを気にしだしても決して不思議ではありません。

  「○○社が管理している物件に住みたい」 「□□社は業者登録していないから不安」

 そんな声が聞こえるようになる日もそう遠くないと思います。 現在でも、「△△社が建ててるから」という理由で物件を 決める人がいるのですから、世間への浸透度合いによっては 至極当然の流れとなるでしょう。
 先日はついにシンボルマークも発表されました。 いよいよ登録業者は簡単に、自社が登録済みの管理会社で あることを入居者にアピールできるようになります。 安心と快適の暮らしを提供できるにもかかわらず、マーク ひとつ掲示できないだけで入居者に不安がられるというのも なんだか面白くない話です。 未だ登録を躊躇っている加盟店様、そろそろ本格的に業者登録に向けて動いてみてはいかがでしょうか。

登録管理業者として、オーナー様にますます喜んでいただけるよう全社一丸となって頑張ってまいりますのでどうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年5月度

資産と不動産。

 5月になりました。新緑が映える景色が目に清々しく映ると、気持ちもリフレッシュされますよね。ゴールデンウィークは皆様有意義に過ごせましたでしょうか。
 先月は、弊社が事業展開している高齢者賃貸住宅事業において、三箇所同時オープン(岐阜柳ヶ瀬・稲沢・小牧)させていただき見学会をにぎやかに開催しました。地域の皆様が多数来場され、来場された皆様の期待に身の引き締まる思いでスタッフ全員が臨みました。皆様の支えと応援が在ってここまでくることができました。心からの御礼を申し上げます。ますます襟を正し気をひきしめ、暮らしと資産を護る不動産会社であり続けていくために頑張りぬいてまいりたいと思います。
 ※詳しくは弊社ホームページをご覧ください。
 さて、今月のタイトルです。不動産の保有は今でも夢であることには変わらない生活者意識であると思います。いわゆる持ち家です。所有すると経費がかかります。所有しているだけでも維持費がかかります。居住用の不動産であれば、軽減措置もありますので生活の必要経費であると割り切れるものなんです。依然として持ち家思考はかなり根強いです。しかし取得の仕方や理由が変わってきたと思います。借家から持ち家に・・・そもそも持ち家の所有は土地と建物の購入でありましたが、今は親が持っている家の建替、リフォーム、また郊外から住まうのに便利な都心への買い替えなど、再利用するようなイメージの不動産所有に移行していっているように感じます。ベッドタウンとして開発されて分譲された郊外の住宅地(団地といったほうが良いでしょうか)から子供たちが住まう生活に便利な都心部へ引っ越すケースもよく耳にするようになりました。結果、郊外の住宅地は高齢化を通り越して人口減少し空き家の増加に繋がっているようです。ここまで書いただけでもお分かりのように、人の動きと同調して不動産の資産価値が徐々に、また大きく変わっていっている事実があります。前述した弊社が事業として行っている高齢者賃貸住宅事業・・・郊外のベッドタウンの開発に沸いていたときに誰が高齢者賃貸住宅事業を考えていたでしょうか。明らかに次の来るべき時代に向け、不動産の価値観も大きく動いています。供給過剰といわれて久しい賃貸経営も、この流れから逃れられません。私どもが扱う一棟マンション・一棟アパートの売買は様々な地域で年数を経た物件を取り扱います。このマンションが建設された頃、現在のような不動産市況に変貌して行く事をだれか気がついていただろうか・・・・などと考えることもしばしばです。しかし現実の賃貸経営は厳しさを増しているのが事実です。賃貸住宅の重要を掴んでこの競争のなかで生き残っていけるようなお仕事をさせていただかないと、日々売却物件の現地調査をしながらいつも思います。賃貸事業はなくならないのです。しかし今までの成果に安住することは出来ません。賃貸住宅に住まう理由がある顧客様をいかに集めるか。その顧客様から支持を集める魅力ある物権にしていくには更に何をどうするのか・・・今まで以上に現場の声を聞き、ニーズにマッチした商品の提供を顧客様のもとへ心を添えてお届けする以外に正攻法はないと信じます。
 高齢者事業において皆様からご支援いただく声、喜んでいただいた声を聞くたびに、弊社の理念であります『暮らしと資産を護る』事業であることに大きく責任を感じる次第です。大きなやりがいをお客様からいただけていることに感謝し、お応えできる我々でありたいと思っています。時代が変わっても、流れが激しくてもお客様とともに『暮らしと資産を護る仕事』に今まで以上の情熱をかたむけていきたい・・・生き生きとした清々しい生命力溢れる新緑を目にするたび、ますますこの情熱をわきあがらせて、前進し続けたいと思います。

オーナー様の笑顔を支えに、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年4月度

春です。決意新たにスタートです。

 4月になりました。春ににも関わらず、まだ寒く感じる日もあり、油断すると風邪をひきそうで、私は服装に悩む毎日です。皆様はいかがお過ごしでしょうか。いよいよ桜も咲きタイトルのように決意も新たにまた今期も頑張れる自分でありたいと思います。
 今月は、弊社が事業展開している高齢者賃貸住宅事業において、三箇所同時オープン(岐阜柳ヶ瀬・稲沢・小牧)という一大イベントを控えています。皆様の支えと応援が在ってここまでくることができました。心からの御礼を申し上げます。誠にありがとうございます。ますます襟を正し気をひきしめ、暮らしと資産を守る不動産会社であり続けていくために頑張りぬいてまいりたいと思います。
 ※詳しくは弊社ホームページをご覧ください。
 さて、話は一棟アパート売買の話に変わります。先日、名古屋市内、学生ニーズのあるエリアに売り物件の情報が入りましたので、現地の確認に足を運びました。いただいた資料には空室が6割弱となっていました。今のこの時期です。繁忙期終わったこの時期にです。この市況ニュースを書き始めて以来、人口動態の変化による賃貸事業の減速の話を書いてきましたが、現実の数字に目を疑いました。某総合大学徒歩圏内の立地です。何がどうなっているのか、明日の我々の仕事の為にも、賃貸事業の活性化のヒントを得る為にもこの物件と周辺を歩いて確認しようと思い、現地に行きました。
 隣地には明らかに築年数の浅い物件が建っており、満室でした。周辺を歩きました。よく見れば、ほかにも半分程度空室になっている物件もありました。三階まで階段で上がらないといけない物件は満室、鉄筋コンクリートタイル張りの物件、三割ほど空き・・・この時期のこのエリアで空いていると。最低でも一年間は開いてしまうのか・・・空き部屋のドアポストには変色してよれよれになったチラシがはいったまま・・・このような状況でした。また以前売却の承諾をいただいて、値交渉はききませんよ、とオーナー様が言われていたアパートが、何と三棟の分譲住宅になっていました。アパートのまま収益物件としての売却をあきらめたようです。要するにこのエリア、学生ニーズがあるにも関わらず賃貸事業が成り立っていません。管理が行き届いた物件は満室です。そうでない物件は空室が目立ちます。昨今の若者は綺麗好きですから掃除がしてあり明るく清潔感のある物件は入居しています。・・・だからコンビニの内装は若者の集客を獲得するため清潔感のある白が基調となっています。入居者を獲得する為に手を打つべきことに手を打っている物件は満室になっています。入居者市場に完全に移行してしまっているのが賃貸市況です。
 この物件の資料をある購入検討している方にご紹介しました。その方が学生の時代は15000円お風呂無しの部屋だったそうです。そんな学生がほとんどであったそうです。今はどうでしょうか。今一度賃貸事業活性化のための方法を、オーナー様と考え、ニーズを先取りし先手先手を打っていきたく思っています。
 不動産の活用方法が少子高齢化でますます変革を迫られています。いち早くニーズを先取りし支持をいただいたのが前述した高齢者賃貸事業です。どこまでも皆様の暮らしと資産を守る会社で在り続ける為に、現実に飛び込み、皆様の声を聞き、そして喜んでいただける提案と実行ができるよう頑張ってまいります。 桜の咲く季節、新たな決意と、出発の季節、オーナー様とともにまた来年の桜の季節を迎えられるよう今年度も、全社一丸となって戦ってまいります。

オーナー様の笑顔を支えに、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年3月度

繁忙期です。

 三月に入り、春が近づいていることを実感できる陽気になってきました。皆様はお元気にお過ごしでしょうか。暖かくなると心も軽く弾むように感じます。繁忙期の今、厳しい景況の話も聞こえてきますが、弾む心で日々を大切に、お客様との出会いを大切にして、桜咲く春を迎えたいものです。
 
 さて、今月のタイトルですが・・・
 言うまでもなく、年に一度の書き入れ時です。忙しさを実感できる毎日になってきています。とは言っても、時代の流れの中で、10年ぐらい前のように集中に次ぐ集中のようなことはかなりゆるみました。大手企業が年度末の忙しいときに人事異動と引越しは業務に差し支えないかとの配慮で、5月や6月に異動、引越しという流れに変えてきたためです。賃貸斡旋業者としては、年度末の退居の空室対策もあるので、セカンドチャンスの期待もありますが、油断できないところでもあります。春の桜を清々しい気持ちで見られるよう、全力でお客様にお応えしていきたいと思います。
 さて、話は一棟アパート売買の話に変わります。先日、名古屋市郊外、西三河エリアに隣接する地域にある地区10年のアパートの現地調査とそのアパートの管理と売却専任を受託している不動産会社に挨拶に伺いました。駅から遠い、道路事情は非常によい小奇麗な住宅街の中にすっきりとした清潔感のあるアパートでした。上場している建築会社の建物なので、デザインも間取りもよく、駐車場は1世帯あたり2台あり、敷地も広く第一印象としては経年の中古建物の感じをほとんど受けないアパートでした。しかし、入居率が62%、この時期なので入居・退居のはざ間の空室なのか、と思いながら売却専任兼管理会社にお邪魔しました。お話を伺いながらだんだんと核心の部分に触れるような質問を重ねていき、賃貸借契約書の確認、募集条件の確認、売却理由の確認をさせていただくに至りました。すると、入居者のうちの40%が身内使用、賃貸借契約書は不明、現在の募集条件は敷金4ヶ月、1ヶ月礼金、賃料は中心部のRCのマンション並み・・・売買の金額の根拠は住宅用地として流通している坪単価を乗じたもの。空室が埋まれば売りません・・・などなど。
 非常に残念な思いで帰路につきました。業者のかたは空室が以前より増えていることに対し認識はありましたが、この地域は人口が増えているからと言われてました。これが強気の募集条件になっており、二年間空室が埋まらない現状を捉えていないように思いました。建物が比較的新しく間取りもよく広いお部屋、新しい設備・・・だからこの賃貸条件にしたい、といったことは成立しにくくなっている昨今です。賃貸経営はますます流れをかえてきており、もう以前のような地主さん、大家さん感覚だけでは厳しい現実を目の当たりにするだけです。我々もこの事案を反面教師として、もう一度襟を正して、お客様の満足を、日々作り出していけるよう、頑張ってまいります。この繁忙期、油断せず、期待にお応えできる仕事をさせていただきたいと思います。
 安心できる暮らしを守り、資産を守る・・・守ることは市況と取り組んで現実に前進して行く事であると思います。繁忙期をオーナー様と二人三脚で乗り越えオーナー様とともに充実した春を迎えられるよう頑張ってまいります。

繁忙期真っ只中!!オーナー様の笑顔を支えに、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年2月度

常識とは・・・

 今冬は一段と寒いですが、皆様お元気にお過ごしでしょうか。大雪の被害にあわれている方々には心よりお見舞い申し上げます。またインフルエンザも流行しているようです。油断なく乗り切っていきたいものです。さて新年を清々しい決意でスタートしてもはや一ヶ月。賃貸の現場ではチャンスを掴み取る為の繁忙期への準備、新春に予測された本年の市況の変化とその実際の対応、だんだん春が近づくにつれ今年の市況の現実も迫ってくる感じがします。変化の時代だからこそチャンスがあると気持ちを固めて日々の業務に皆で立ち向かっています。
 
 さて、今月のタイトルですが・・・
 何の変哲もない言葉に思えますが、先日認識を改めなくてはいけないなと思った一つのキーワードです。その文面はこのようにありました。・・・不動産の全体的な市況、市場に変化した仕事のやり方を、〜過去の常識は、今の非常識〜このようにありました。毎日の変化でもまれるだけでなかなか答えが出ないと思っていた私にはかなり刺激的な文面でした。いかに具体的に書いておきます。
 〜過去の常識:時間をかければ高く売れる 今の常識:早く売るほど高くうれる
 〜過去:即完売物件は値付けが甘い 今:即完できなかったら値引きを覚悟
 〜過去:借金は財産 今:借金は借金〜
 〜過去:広い家に住み替え 今:狭い家に住み替え

 ・・・・などなど、確かに、なるほどの言葉ばかりです。
 
 不動産価格の下落、賃貸マンションの収益悪化による売却、賃貸事業相続をせず現金換金処分、耳障りのよくないいわゆる不景気をイメージさせることばが先行しますが、次の展開を望んで次の一手を打つのなら前述した常識非常識を踏まえて行く事が決め手になると思います。そのようは具体的な一手を早く打てるようなたよりになる不動産業者であり続けたいと思います。
 また本年の市況トレンドにおいて、〜不動産への投資需要は大きく優良な物件は売れ足が速くなってきている〜と表記がありました。要するに、利用価値が高い不動産、お金を生んでくれる不動産は人気があるとのことです。非常に明快な話です。具体的には賃貸経営が成り立つ不動産ということであると思います。
 この数ヶ月間、名古屋市郊外での取引がありました。収益不動産を購入したいといわれる方の大半が名古屋市内で地下鉄の駅に徒歩圏内の物件、といわれますが、賃貸経営は郊外でも当然成り立ちます。そのエリアエリアで成り立っています。先日売買させていただいた際、買主様から管理業務を受託させていただいたこともあり、物件周辺の大手賃貸仲介会社様の店長様やマネージャークラスのかたと面談する機会がありました。私が気になっていた質問をしました。・・・賃料下げれば決まりますか?・・・皆様は確かに下げればニーズが広がるように思いますが、下げることでのデメリットもあります。リスクの想定と回避策を必ず講じながら賃貸契約を進めていくことが重要で、総じていえば賃料をさげるというよりも安かろう悪かろうでなく値打ち感を感じる賃料設定と設備などのお部屋作りがポイントだと思います。・・・とのことでした。
 安心できる暮らしを守り、資産を守る・・・守ることは市況と取り組んで現実に前進して行く事であると思います。繁忙期をオーナー様と二人三脚で乗り越えオーナー様とともに充実した春を迎えられるよう頑張ってまいります。

オーナー様の笑顔を支えに、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2012年1月度

新年あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。

 あけましておめでとうございます。旧年中は大変御世話になりました。本年もよろしくお願いいたします。今年こそはと決意も新たに、ますます心も熱く、元気に頑張ってまいりたいと思っております。
 今年はますます変化と改革の年になるのではないかと思います。我々にとって見れば、開拓と挑戦の年になります。さて昨年の一月は下記のような内容を書かせていただきました。本年は、2012年問題(団塊の世代の方の退職)といわれているように昨年の要因がますます顕著に顕在化するのではないかと思いますので再度確認と再認識の意味もこめて記載しておきます。

不動産市況のトレンドについて・・・・
≪高齢化の影響≫
・郊外で生活に不便な自宅を換金処分して生活に便利な都心部のマンションへの転居。
・相続にあたり不動産の換金処分。換金処分される不動産には資産形成のために残してきた賃貸マンションも含まれる(賃貸事業が、空室の増加や建物メンテナンス費用の負担増で、以前とは違い、わずらわしい事業とみる二代目が多くなっている)
・老老介護により高齢者賃貸住宅への転居。介護が必要であってもなくても高齢者の為の住まいの供給がますます必要とされている動きに。特に介護付の賃貸住宅の供給が期待される。
≪人口減少の影響≫
・独身世帯をターゲットにして供給してきたワンルーム賃貸マンションの空室は慢性化。賃料を下げても空室は埋まらない状況に。ますます入居者獲得合戦が熾烈に。
・借りて市場であるため優良な入居者は目が肥えてきている。使い勝手のよい間取り、建物外観、新しい設備、防犯対策、インターネット環境の整備などリフォーム再投資が必要になる。しかし競争があるため賃料は上げられない。
・賃貸賃料は顧客減少に長期のデフレ状態が加わり更に賃料減の方向に動く。これだけ長期のデフレのなかで本格的にデフレの影響を反映してこなかったのは賃料のみ
・ファミリーが超低金利の中、賃料で購入できる住宅購入に動き、ファミリー向け賃貸も空室は更に進む。

 概ね上記のような内容がトレンドのようです。昨年同様でありますが。本年は更に進み具体的に顕在化し私どもも現実に直面し面談するお客様も増えてくるのではないかと思っております。
 変化のときにピンチもありますが、多くのチャンスも生まれるのも事実です。先日、年齢が三十代の大家さんと面談をさせていただきました。テナントの退去に伴い厳しい市況の中でどのように対策を打っていくかという話し合いでした。経年劣化もあり維持の費用も考えると悩むところですが、その大家さん、一言「残念に思ってもいつかは直面する現実であると覚悟はしてました。そのために朝も夜も現地に行き人の流れを見ていました。人がいるパワーがあるから必ずチャンスがある。そんな話をする為に今日はここに来ました」
 襟を正して様々に現実的な意見の交換をしました。地道ではありますが一歩一歩オーナー様のご期待に応えられる我々でありたいと思います。全社一丸となってこの厳しい市況と今年も戦い続けてまいります。

本年も、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
 
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