2011年

2011年12月度

本年も御世話になりました。ありがとうございました・・・

 寒くなりました・・・やっと12月らしくなりました。寒いですね・・といった挨拶をしながら、身の引き締まる寒さを感じながら日々、お仕事をさせていただいておりますが、寒暖差がある日もありますので、風邪などひかないよう、体調管理には十分気をつけたいものですね。
 今年は東日本を襲った未曾有の大震災を語らずにはおられません。亡くなられたかたのご冥福をあらためてお祈りするとともに、生活環境やインフラ設備の復興、経済の復興は勿論のこと、皆様の心の復興を思わずにはいられません。心から安心な日々が送れる日が一日も早く訪れるよう、心から復興を祈る日々です。
 人間は逆境にあるときにこそ真価を発揮する、真価を発揮できると、何度も何度も認識できる本年でありました。あきらめないこと、ひるまないこと、勇気をもって一歩前進して行く事、たとえ遠い道に見えても今の一歩を踏み出すこと、あたりまえのことを当たり前にやり続けることの大切さと、ありがたさを身にしみた本年であったと思います。
 最近のご当地の景況について、みんなで頑張ろうという一歩を踏み出す中、東海地区のもの造りの街としての強さを見直したという話が経済新聞の紙面を何度かにぎわしているようです。前述した災害、円高、タイの洪水による被害・・・畳み掛けるように押し寄せる逆風にもひるまず、知恵を絞り前進していくわがエリアのもの造りスピリッツ・・・東アジアのもの造りをリードするともいわれる、愛知、岐阜、三重、静岡のエリアの粘り強さが世間で再評価されています。以前のような景況になるまでにはまだ数年かかるとも言われてはいますが、私たちもこういったご当地の人々があきらめない心で頑張っている話を聞くたび、自分もできることを精一杯頑張ろうという勇気が湧いてきます。
 不動産を取り巻く環境については、依然として厳しい話を聞く機会が多いです。先日、一棟マンション・アパートの売買を全国で手がける社長様と面談させていただく機会がありました。賃貸の市況が全国的にも厳しい為、売却したい方が多くいらっしゃるのも事実、また将来の年金減額支給を契機に賃貸マンションを購入されたい方が多くいらっしゃるのも事実です。不動産の動きと密接な因果関係がある金融の動きは引き締めたままで、売買の動きに追随できていないように見えますが、芳しくない景況の中、金融機関はだぶついたお金を貸し出す先を探しており、優良な顧客には優位な条件でどんどん貸し出ししています。必ず迎える次世代の好景気の前の重要な過渡期であると実感しますとのお話でした。不動産の運用方法も変換を迫られています。不動産を活用した事業のあり方も変換を迫られています。最近あまり聞かれなくなった少子高齢化社会という言葉は、現実のものとなって現実の生活に迫ってきています。今年を振り返り、もう一度日本の人口動態と経済動向、また世界における日本の役割を考え、見つめながら、今、自分にできること、やるべきことに取り組んで行きたいと思います。
 年が明けると、いよいよ繁忙期の幕開けです。年に一度の大きな節目のシーズンを迎えます。
 オーナー様、皆様に喜んでいただけるよう、皆様の暖かいご支援に感謝しつつ、資産を守る、暮らしを守る不動産会社でありつづけるよう、アパート、マンションの稼働率アップに全力で頑張ってまいりますので、今後ともよろしくお願いいたします。

今年も誠に御世話になりました。心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
来年もますます、全社一丸となって頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。皆様、元気で、健康で、よいお年をお迎えください。

賃貸管理課スタッフ一同
2011年11月度

プレーヤーチェンジ

 朝晩、少し冷え込みを感じるようになりましたね。例年と比べるとまだ暖かいほうなんでしょうか。日中は汗ばむ日もありますが、皆様は元気にお過ごしでしょうか。行楽シーズンでもありまた美味しいものに舌鼓を打つ機会も多くあるのではないでしょうか。四季がある日本に生まれて幸せに感じる季節でもあります。ところで、私事で恐縮ですが、親知らずを二本抜きました。抜くたびに禁酒にくわえて食欲を抑えざるを得ない状況でありまして、秋を満喫しそこねている状況であります。皆様はこの秋を充分に満喫しておられることと思います。ちなみに月内にあと二本抜歯予定であります。
 さて、今月のタイトルです・・・プレーヤーチェンジと書きました。勿論、賃貸事業に関することで、要するに賃貸マンションのオーナーが替わっているということです。以前からこのような内容の情報についてはこのニュースの中で何度か触れてきましたが、あらためて最近の動きをお知らせしようと思います。名古屋市内の物件も郊外の物件もあらゆるところで所有者が変わっています。売却の理由としては様々にあります。たとえば収入と支出のバランスが崩れたことによる売却があります。これはちょうど昭和バブルの時期に建設された物件に見られると思いますが、当時の物価は頂点でした。高いです。その高い金額の事業収支計画で建設されています。しかし当時約20年経ってこのように賃料が下落し空室が増えてしまうこと(賃料等の収入の減)を予想した人は何人いたのでしょうか。保有資産のバランスが均衡を保てなくなったことの解決策として換金するというものです。売却して儲けるといったものではなく、一度現金に変えて整理をするといったことです。ですので今まで手にしていた定期的な収入はなくなります。賃貸業から撤収することになります。
 反面購入した人は、参入して行く事になり今まで以上の市場分析をし、保有し続けるために手を打って行きます。実例として弊社の仲介で購入されたかたは、半分空室の物件を購入し、全室入居させてしまうことを実現させています。競争の中生き残っていく為の投資(お金も時間も)をされています。まさにここでプレーヤーチェンジがおこなわれているわけです。このようなエリアは活性化をされていくことになりますが、現実には入居者獲得競争に拍車がかかるわけですので、既存の家主様も経営努力を迫られてしまうわけです。そこで、経営努力という悩みと戦っている親御さんの姿を見ている、上場企業に勤めている息子さんたちが、わずらわしい事業の継承はしたくないと、親御さんに売却を進めることが二つ目の売却理由です。その反面、上場企業に勤めているかたが老後の年金の足しにと、若くて頑張れるときに銀行から借入をしてこういった収益不動産の購入をされています。ここでもプレーヤーチェンジがされており新しいプレーヤーはやはり市場分析と入居者獲得競争に勝ち抜くノウハウを積み重ねています。なんとも複雑な心境にもなりますがこれが現実です。今までどおりではなく日々変化に告ぐ変化です。不動産の字のごとく動かない資産であることの優位性にもう一度視線を向け戦略を練り直す大事な時期であると思います。新しいことがすべて優れているとは思いません。今までの歴史を踏まえて新しいこととの融合を見出し、新しい価値観の創造も大切ではないかと思います。シーズン的には学生さんが一人暮らしのお部屋探しを始める頃になります。
 さまざまなニーズにこたえるべく家主様、入居者様と一緒になって暮らしと資産を護るお仕事を、今日から明日へと続けてチャレンジしていきたいと思います。来春の繁忙期を目指して本日只今の思いで取り組んでまいります。今月もよろしくお願いいたします。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年10月度

大家さん

 あの暑かった夏がうそのように涼しくなりましたね。朝晩は一枚羽織っても肌寒く感じる日もありますが、皆さん、お元気でしょうか。行楽にいい季節になりました。紅葉を眺めながら、美味しいお酒と肴で舌鼓・・・風情を味わいながら、日頃の喧騒から抜け出して、ゆったり流れる時間を味わうにはいい季節です。年末年始にむけていろいろと仕込みや、反響の追客をすることで忙しくなるのもこの時期なんですが。一泊二日で近くに小旅行する時間の余裕も作りたくなるくらい清々しい気候ですね。今年は年度初めからいろいろとあって頑張らねばと気合を入れてきた分、日本の四季の良さをあらためて実感します。
 さて、今月のタイトルですが・・・遡ること一ヶ月弱前になります。皆様は、吹上ホールで開催された賃貸住宅フェアに行かれましたか。私は今年も行きました。年に一度のイベントで、開催時からのことを思うと、様々評価が分かれるところだとは思いますが、私は、毎回、かなり触発を受け元気になれるので、毎回、行ってます。今回で何回目かはちょっと忘れてしまいましたが、今回は、昨年お知り合いになり、大変良くしてくださっている大家さん(賃貸住宅フェアが名古屋で開催されてから毎回セミナーの講師をしていらっしゃるはず・・・の全国的にも有名な大家さんです。)が親子リレーでセミナーを行うというので大変楽しみにして、当日参加しました。賃貸事業の継承・相続についてのお話でした。勿論おおいに勉強になりました。まだまだ修行が足りないことを実感いたしました。(この感覚を感じるのがいいんです。)今年で78歳になる大家さん、セミナーの前半でここに至るまでの家主様の苦労話がありました。一言、すごいなぁ、という言葉でしか表現できないですが、まさに鏡にしたい大家さんであり経営者であると思います。セミナーの内容で印象的だったのが事業継承したくなる不動産賃貸事業の構築といった内容のお話でした。この先10年を見越した賃貸のお部屋作り、古い物件を購入し、思い切ったリフォームをすることで賃貸に住まう人にとって魅力ある部屋作りを実現し、築浅物件にも引けをとらない物件に再生、満室経営を実現、あわせて今後も安心して暮らせる設備と環境づくりを目指してのプラン作りと実行、結果として安定・順調に推移していく事業としての醍醐味と魅力・・・実は、研究と努力を続けて行く事そのものに事業継承の魅力があるのではと感じた、深い内容のセミナーでした。
 それと、このフェアに参加するともうひとつ触発になることがあります。セミナーの開始前と終了後の時間です。いらっしゃる皆様、すばらしい笑顔で挨拶を交わし、頑張ってるね、頑張ろうね、その節はありがとうの言葉があちらこちらで飛び交います。今日を起点にまた一年頑張って集いあいましょう、と心で言葉を交わしているように見えるその情景がすごくしびれます。すごく触発になるんです。
 賃貸経営を取り巻く環境は、長年言われている少子高齢化で、毎年、変化に次ぐ変化です。加えて長引く不況もあり空室の増加とその対策はいたちごっこになっているような状況もあるようです。しかし毎年毎年、このフェアで心の触発とたくさんのヒントをもらい元気になります。また何よりも、大家さんが笑顔で頑張っている姿を見て私も元気に頑張れます。今年のフェアは特に実感でき、明日からも頑張れると思い。すごくうれしく感じました。
 最新の動向や最新設備なども重要な情報ですが、もう一度原点を見つめ直し、住まう方の暮らしを守り、オーナー様の資産を守れる、皆様のお役にたてる自分であり続けたいと思います。

オーナー様の笑顔を支えに全社一丸となって頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年9月度

昨対市況

 はじめに、このたびの台風で残念にも亡くなられたかたへ、心よりお悔やみ申し上げます。また被害にあわれた方へ、心よりのお見舞い申し上げます。一日も早い復興ができ平静な暮らしができますよう願っております。今年は自然の猛威を目の当たりにして、残念にも思い、悔しく思うことも多くありましたが、今こそ頑張ろう、皆で頑張ろう、負けてたまるかという声があちらこちらから聞こえてきて、人間の力はすごいとあらためて思います。絆を大切に、また絆を力にして、私自身も更に更に頑張っていこうと思います。
 さて、今月のタイトルですが・・・昨年の同時期と本年を対比することを昨対といいますが、昨年の同時期にこの市況ニュースでどんなことを書いていたのかと思いこんなタイトルにしました。昨年9月の市況ニュースは、半期の人事異動の転居ニーズが例年くらいの件数で、空室状況も厳しい状況であっただけにありがたく思いながらいそいそとお仕事をさせていただいていることがまず書かれていました。そして、岐阜市内繁華街に隣接する地域の賃貸マンションの売買のお仕事をさせていただいたことが書かれていました。現地リサーチの際、駅前から繁華街まで、商店街はシャッターが下りている店舗が目立ち、空の多さに驚きを隠せませんでした。繁華街は一転、再開発地域となり、繁華街の地主の皆様から相談があり、弊社が高齢者賃貸マンションを企画、平成24年春に竣工が決定。私が若い頃よく歩いた繁華街の変わっていくさまを見ながら、少子高齢化の現実を目の当たりにしました。不動産賃貸業の今後の展望は・・・と、出口があるのかないのかもわからないまま思索しながら、その繁華街と売買させていただいた物件のあるエリアを何度も歩きました。・・・昨年同月の市況ニュースはこのような内容でした。さて、今日現在は昨年と比べてどうなんでしょうか。賃貸市況ついては空室の対策がますます切実になり、賃貸経営の煩わしさから売却処分に踏み切る方も増えているように思います。反面、賃貸物件の購入ニーズは相変わらずで、経営者が変わっていっています。その新しい賃貸経営者がこの市況に挑戦する新しいプレイヤーとなっています。不況の感がぬぐえない閉塞感を感じる現況ではありますが、市況は止まらずに動いているんだ、変化しているんだとあらためて実感します。
 先日面談させていただいた賃貸経営が堅調な家主様・・・売り物件でテナントビルが近隣にある。テナントが抜けていき現在は1件のみ入居。半年ぐらい前までは4億で売却希望だったものが3億になっている。もったいないので何かに活かせないか。便利な都心部で高齢者の皆さんが安心して暮らせる住まいの提供のために再利用ができないか、というお話をしました。再利用ができないか・・・要は利用価値がさがってしまった、ニーズが低い活用方法から抜け出せなくなっているのでは・・・所有されている方のお気持ちを思うと、今からでも遅くない、何かでお役に立てる仕事ができる自分にならなくてはと、昨年同様に、痛切に感じました。同じ変化ならば、よい方向に、より価値のある方向に変化をしていきたいと思うのは私だけではないはずです。まずは、この動いている市況に飲み込まれないよう、常に新鮮な気持ちと視線を持って、激動の波を、実直に力強く乗り越えていける日々でありたいと思います。
 9月13日、14日、名古屋・吹上ホールで賃貸住宅フェアが開催されます。この市況ニュースがお手元に届く頃には終了していると思いますが、最新の動向や家主様の声をうかがい、また最新設備などを勉強して、もう一度原点を見つめ直し、オーナー様のお役にたてる自分であり続けたいと思います。

オーナー様の笑顔を支えにますます頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年8月度

新規オーナー様

 毎日暑いですが、皆様体調管理は万全でしょうか。冷たいものがおいしい季節ですよね。私はアイスクリームが大好きで、先日ちょっとおなかが・・・な感じになってしまいました。何事もほどほどにというのは大事ですよね。最近は冷たいものよりも、辛いものを汗をかきながら食しております。おかげさまで食欲は落ちずに、また体重も落ちないです。挨拶のお話はこの辺で・・・・皆様、体調管理には十分に気をつけてください。熱中症対策には、飴もあるようですが、こまめな水分補給が効果的とのことです。
 さて、今月のタイトルですが・・・先月から今月にかけても様々な出会いがあり、感謝感激の日々でありました。ある市に、公園用地、学校用地を寄贈している地主様の資産管理を長年していらっしゃる管理会社の経営者様にお会いすることがありました。町の発展のためにとの思いで、不動産開発業務に携わられ、先輩としてお手本にするにはあまりにも仕事のステージが違うように思いました。が、しかし、社会にお役に立てる仕事を、不動産を通じて長年実践していらっしゃった重みのあるお話を伺うことができました。私のようなものではなかなかお会いできる人ではないのですが、キッカケは今月のタイトルです。ある方がその地域の賃貸マンションを一棟購入し、家主業を始めようとされたことがキッカケでした。その方も緊張して面談の場に臨みましたが、気さくで率直なお話を、街の発展の歴史と共にうかがうことができ、有意義な時間を過ごせたと、そのオーナー様にも喜んでいただけました。
 しかし、冷静になって考えると、賃貸マンションの売買がされていくということは、経営者が変わるということで、今までの経営者はその事業を辞めるということで・・・時代の流れとともにプレイヤーが変わっており、まさに今、その渦中で仕事をさせていただいていることをあらためて実感いたしました。賃貸事業のあり方、資産の運用方法のあり方、不動産の運用方法、所有方法のあり方において、時代に合わせた変化と改革、改善を求められていると思いました。反面、現実的には、前に進めるにはかなり骨が折れることも多く、感情的にもなります。仕事を通じて人との信頼の架け橋を作る人間力を磨かなくてはと実感いたしました。少子高齢化、格差社会、長いデフレなど様々な経済の荒波の中、不動産業に携わり、何ができるのかを毎日迫られているような感じがします。その答えを探している人たちの中に、家主業に参入しようとしている30代、40代の皆様がいらっしゃるように感じます。賃貸事業の経営者としての勤勉さと実行力、またそのエネルギーには関心することばかりです。また私自身、一緒に仕事ができることを大変うれしく思いますし、幸せに思います。そのためにも言い訳を並べず皆様のご期待に答え、お役に立てるよう、常に新鮮な気持ちと視線を持って、激動の波を、力強く乗り越えていきたいと日々思っています。
 また先日は非常に元気な60代後半の年齢になる家主様とお話する機会をいただき、都心部の高齢者の住まいに関して様々な意見を聞かせていただくことができました。その方曰く、・・・私も高齢だが、今まで住まいと暮らしを通して仕事をさせていただいてここまで来たので、今後の高齢者の住まいのあり方を考えたとき、どうしても目をそらすわけには行かない。今後もっと様々な人と様々な意見交換をして、都心部の需要がなくなった不動産を高齢者の為に再利用し活かす方法を近々に実現させたい・・・と、目を輝かせて語っておられました。 このような人たちに出会え、触発を受けられることに感謝し、皆様の暮らしと資産を守る仕事に、更に更に磨きをかけ、お役にたてる一人になっていきたいです。今後ともよろしくお願いいたします。

オーナー様の笑顔を支えにますます頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年7月度

まだまだ勉強・・・

 毎日暑いですね。じめじめ感とあいまって不快指数は右上がり。更に節電協力もあり今年の夏は我慢の夏になるのでしょうか。被災された皆様のことを思うと、健康で快適な生活が一日も早くできるよう協力できることは協力していきたいと思います。今年は熱中症で病院に運ばれる人も昨年より増えているようです。各メディアを通して熱中症対策が呼びかけられています。皆様も体調管理には十分に気をつけてください。
 まだまだ勉強・・・先月から今月にかけて、不動産業界とともに今日まで歩んでこられた先輩とお話させていただく機会が何回かありました。東京都世田谷区の不動産業者の社長様との懇談。若くて実直な社長様で大いに勉強させていただきました。世田谷区・・・高級住宅街のイメージありますよね。そのとおりで、住宅地で坪単価200万円前後。15坪・20坪の住宅地も多いようで名古屋に居住している我々からしますと正直狭いです。土地だけで3,000万円、4000万円。名古屋市郊外だとそこそこいい分譲住宅を購入してもおつりが出る金額。売買仲介の仕事をしたら単価が高い、いい仕事が出来るなあ・・・なんて思いながら社長様のお話を伺っておりました。やはり現実は厳しいです。収益不動産の売買の勉強が主題でした。不動産は活用できて初めて資産となることは皆様ご存知のとおりですが、評価減、収入減、空室増、維持経費増・・・市況の右下がりの変化は認めざるを得ない状況です。不動産の活用方法・手法が大きく変化しているように思いました。世田谷区内のテナントビル。表通りに立っていても空室は一年超。賃料収入が上がらない為、持ち続けるための経費まで持ち出ししなければならない状況が迫ってきているとのこと。一年空室になってしまうならば、一年フリーレントで募集したらどうか。共益費、管理費はいただいておけば固定資産税は持ち出しでなくてすむのでは・・・極端な話に聞こえますが切実なお話で現実の厳しさを教えていただきました。現実手放さなければならない方のご相談も多いようで、売却換金にあたり、今までの私たちが考えていた査定方法に加えて、現実的な査定方法の確立が必要であることをあらためて学びました。相場比較、収益還元だけでない、市況に迫った独自の手法を教えていただきました。その査定方法には、不動産というものが人々の暮らしを守る大切なものであること、また今まで不動産業界、金融業界、建築業界が考え方として持っていた、またその考えに沿って実行してきた打ち出の小槌のようなものではなくなっているという現実が表現されているように思えてなりませんでした。また、反面相続税の控除枠が小さくなることを受けて節税の為に購入検討のご相談も多いようで、購入の考え方と方法をお客様と語り合うことも少なくないとのことでした。所得税対策に不動産を購入される方のお話は私にとってかなりインパクトのあるお話でした。ここでは詳しくお話できませんが、機会があれば、私自身が勉強してからお話したいと思います。ともあれ、不動産業という仕事に対して誠実で実直な社長様のお話を伺い、もう一度襟を正して勉強して仕事に取り組もうと心に決めることができました。お役に立てるお仕事をさせていただく為に勉強を重ね、お客様の懇談を重ね、必要な人に、必要な不動産業務のできる営業マンになりたいと決めることが出来ました。3時間ほどの懇談でしたが有意義な時間でした。
 オーナー様のお役に立てるよう、また今日から頑張ってまいりたいと思います。今後ともよろしくお願いいたします。

オーナー様の笑顔を支えにますます頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年6月度

相続

 6月に入り、じめじめとした日が続くようになりました。雨が降る日は肌寒く、太陽が顔を出す日には大変暑くなりますが、体調管理には十分に気をつけて、お元気に健やかに毎日をおすごしいただければと思います。
 大震災後、原発問題、被災者への対応、政権交代の声、など被災した皆様のことを思うと、何がどうなって、どうして行くのか、何をやっているのかと心が曇りがちになりそうです。その中で、梅雨の晴れ間に顔を出す太陽のような晴れ晴れとした気持ちで、お客様からいただいたお仕事に取り組んで行こう、と思う今日この頃です。
 さて、今月のタイトルですが・・・振り返ると、今年度に入って、相続の対策を・・・とのお話が、昨年よりも多く耳に入ってくるようになったのではないかと思います。以前にもこの市況ニューズに書きましたが、相続対策のために建築した賃貸マンションを、相続対策のために売却する・・・事案が市況の中でかなり動いているような感じがします。
 先日、ある売却希望の賃貸マンションに、購入希望の農業兼不動産賃貸業を営んでいる方を御案内し、お話する機会がありました。購入される方のお話・・・農業を営みながら、税金対策に賃貸アパートを三棟建てて所有している。経営状況も良好で建築のためにした借財も順調に減っています。先日近隣の農業を営んでいるご家族で相続が発生し、課税された相続税を聞いてびっくり。一億円の課税がきたとのこと。農地が多く課税がそこまではないと、安易に考えていた。父親の了解もとったうえで相続対策のために購入しようと決めました・・・とのことでした。この物件、売却希望の方も相続の対策です。分配しやすい現金に、借財を減らして負の財産を残さないように、との理由があるようです。買う方も売る方も相続対策でした。資産を持ち替えることによって資産の整理と節税をしようという案件でした。
 今年度より相続税の課税基準が改定され、実質増税になっています。一例のお話をしますと、基礎控除額が5000万円+1000万円×法定相続人の人数から3000万円×600万円×法定相続人の人数に減額、要するに控除の枠が小さくなりました。関東エリアでは、自宅+何らかの不動産を所有している方に、今までは課税されないと思っていたが、改定によって相続税が掛かりそうだから対策で不動産の購入をする方の動きが、昨年の秋ごろから出てきているとの話も聞いています。生前贈与、相続時精算課税、通年贈与など対策をうっていくよう促しているような控除減額であり、そうすることによって不動産資産の流動化を狙ったものだと思いますが、これも少子高齢化社会が進んでいる日本の経済基盤のあり方が変革を求められていると思います。また、先日は、お子様のいらっしゃらない方のご兄弟のかたから、相続相談をいただきました。それも2案件同時にでした。遺言書の作成方法、相続発生時の執行手順、家庭裁判所の検認が必要な場合、推定相続人の調査などなど、勉強になることがかなりありましたが、2案件同時に相談いただいたことに、少子高齢化による様々な課題がまだまだ多くあると感じ、勉強しお役に立てるよう頑張らないと・・・と、決意を新たにしました。
 相続にあたっては、まず該当する資産(不動産・現金・有価証券)の実体を掌握するところから始まります。皆様にとって、また皆様のご家族にとってよりよい資産形成のお手伝い、資産を守るお手伝いが出来るよう、全社一丸となって頑張ってまいります。

オーナー様の笑顔を支えにますます頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年5月度

暮らしと資産を守る仕事

 未曾有の大災害が発生して2ヶ月が経ちました。連日の報道から見て取れますように復興の足音が徐々に聞こえてきます。現場では被災地復興の工事が急ピッチで進められていると思いますが、今までわが国が経験したことのない大災害であることを認識せざるを得ません。加えて原発の事故の影響も日に日に明らかになり生活の場も職場も新天地に求めなければならない人たちが悔し涙とともに頑張っていこうという姿を見ると、私たちも、今この場でできることに全力を尽くさなければと思う毎日です。
 日本経済、世界経済に与えている影響も小さくないことは皆様もご存知のことと思います。建築・不動産業界を見ますと、建築資材・設備資材が被災地優先で供給され、資材が不足し、建築業者は一時、リフォームの見積もりが出せない状況にありました。現在は前述した状況は脱しましたが不足であることに変わりはなく、完工までの工期が見えにくい状況です。要するに作ったものがお金に換わるまでの時期が見えないわけです。新築分譲業者は建売分譲の用地を土地のまま売却処分する業者も出てきています。また投資・収益物件については東京より東への投資は控え気味になり、中部圏より西へ目が向いてきていたり、またファンド系の物件などは、売却予定であった物件が、今後の経済動向が見えないためしばらく保留になったりしています。自粛ムードも手伝ってこれからも、まだ徐々に影響が出てくるものと思いますが、今こそ暮らしと資産を守る仕事に携わっている自覚と責任をエネルギーにしてお役に立てる仕事をしていきたいと決意も新たにしております。
 さて、今期繁忙期は・・・震災の影響で転勤の取りやめもありましたが、昨年対比、件数についてはほぼ横ばいでした。ただ賃料は下落傾向にありますので仲介手数料ベースですと減少傾向にあります。景気の底打ち観も手伝って、回復傾向にあったように見えましたが、やはり震災の影響がまだこれからというところで先行きがなかなか見えていない状況です。ただ全国的に見ると、新築・中古を含め、分譲マンションや戸建ての購入を控える傾向にあるようですので賃貸マンションの空室率は横ばいから若干減傾向ではないかと思われます。ちなみに震災のあったエリアでは長期空室であった賃貸マンションが満室になったりしているようです。経済の復興に向けて長期の動きも視野に入れ、不動産業界も正念場といったところでしょうか。
 話は変わりますが、私は、前にもこの紙面でお伝えしましたように、賃貸マンションの売却のお手伝いをさせていただく仕事をさせていただいております。賃貸業をやめることが理由での売却が大半です。新築で全室空きの物件、築18年で入居率一割以下の物件、収益率を上げるために部屋を増築した違法物件、入居者が滞納・行方不明になったまま売りに出ている物件と様々な物件との出会いがあります。人口動態が高齢化し、賃貸市況の競争状態に拍車が掛かっている現実を目の当たりにする毎日です。何か対策は打てなかったのか、誰かアドバイスできなかったのか、誰か気付かなかったのかと、自らの仕事ぶりを振り返って、反省もあり、また反面、もっと市況に飛び込んで、生の声を、粘り強く聞いて、粘り強くこの市況と戦っていかないと・・・と自分を奮い立たせています。
 今月の市況ニュースのタイトルは弊社が仕事をさせていただく上での最大の旗印です。
暮らしと資産を守る仕事・・・まずは現場から逃げないことがこの仕事をさせていただく第一歩であると思います。オーナー様皆様とともに、また明日へと頑張ってまいります。

オーナー様の笑顔を支えにますます頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年4月度

新年度スタートです。

 はじめに、先月11日に未曾有の大災害が発生してしまいました。皆様の親類・友人・知人は大丈夫でしたでしょうか。当社全員、このたびの東日本大震災で、誠に残念ですが、亡くなられた方のご冥福と一日も早い復興を祈るばかりであります。あらためて日本は自然災害に対しての準備・危機管理が重要であることを再認識させられました。またこの災害に起因しているとはいえ、原発の事故についても先行きが心配です。当面の避難先として当社のマンスリーマンションへの問い合わせも一日100件を超える日もあり、実際に非難されてくる方も受け入れさせていただいております。今まで日本が経験したことない災害でも、団結し励ましあって復興への道を開いていけることを信じて我々も何か出来ることをしていきたいと思います。生活を支える経済活動を更に活性化させて行く事も我々の出来ることだと思います。不動産という人々の暮らしと資産を守る仕事に携わっている自覚と責任を強く強く感じます。今まで以上に元気に、皆様に励ましのエールを送らせていただくと同時に、仕事に邁進したく思います。また弊社グループでも先日義援金を送りました。被害にあわれた方々に心よりお見舞い申し上げ被災地の皆様の早期復興を祈っております。
 今期繁忙期は・・・異動転勤シーズンの動きとして、件数としては昨年対比増加傾向にありました。景気の底打ち観も手伝って、今後、世界のトヨタ復調傾向に軌道を合わせたい企業の思惑があったように思える増加傾向でもあります。前述した災害の影響で転勤が取りやめになった企業もありましたが取りやめの件数を引いても昨年対比増のようであることが愛知県のトヨタの影響の大きさをうかがわせます。しかし供給増の改善は見込めず入居者の獲得競争は相変わらずです。豊田市内のワンルーム賃貸についても空きが目立っていた物件が満室になったり、立地が良くても自主管理の物件であるため入居促進がされなかったり、管理会社がついている物件、自主管理での物件の入居率が如実に開いてきています。名古屋市内も同様であります。競争から戦線離脱をされるオーナー様もいらっしゃいます。いわゆる売却処分です。また利便性の高い立地の物件も持っていらっしゃるオーナー様ほどニーズを逃さない部屋作りのためのリフォームにも積極的で、競争の激化は進むばかりのように思います。私どもはこの激しい変化に飲まれず、どこまでもチャンスと捉え、ひたむきに、地道に、オーナー様、入居者様の暮らしと資産を守るを合言葉に、現場から学び、検証し、協議し、皆様に安心していただける賃貸経営のお手伝いと提案を更に一歩進めてまいります。
 話は変わりますが、本年4月1日に愛知県暴力団排除条例が施行されました。他の自治体では昨年度先行して施行されていた自治体もあります。何を突然とお思いになるかもしれませんが、この条例の中に不動産取引に関する条文もあります。簡単に言いますと暴力団及び関係者に譲渡しないという内容ですが、売買契約の重要事項説明では書類添付と確認、更に誓約書の署名押印まで義務化されました。違反した売主や業者は当然罰則適用の対象になります。賃貸に関しても現入居者に関しては更新時に確認の書面を取るようです。排除に関して強化されたわけですが、宅建業者として取引に際して今まで以上の注意をはらい、役割を果たしていきたいと思っております。詳細の条文はインターネットでも公開されておりますし宅建協会に確認していただければと思います。ともあれオーナー様の資産を守るお仕事を、またよりよい賃貸事業が進められるよう、生活の価値観が大きく変わり、不動産そのもののあり方も大きく変わっている今日を、日々挑戦と応戦の中で市況に支持される仕事の創造をしていきたいと思っています。

オーナー様の笑顔を支えにますます頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年3月度

繁忙期奮闘中です!!

 日中は春めいてきましたね。しかし・・・朝晩は冷え込みますし、先日は東京で雪がふったとか。寒暖差の激しい日が続きますが、皆様お元気に過ごしていらっしゃいますでしょうか。花粉の季節にもなりますね。今年は例年の7〜8倍の花粉が舞うとの予測もあるようで。季節の変わり目は何事も忙しくなりますね。転勤、新出発、卒業、入学など・・・我々も繁忙期に突入し、タイトルどおり毎日奮闘中です。
 繁忙期実感の日々・・・1月、2月はさほど大きな動きがないように見えましたが、3月に入って例年並みの退去が出ています。総体的には減少傾向のようで引越し屋さんはお仕事争奪戦のようです。我々も争奪戦でありますので新しい入居者の獲得に油断なく日々頑張ってます。上場企業の中には年度末の異動について、本業が忙殺されることを嫌い5月や6月に異動の企業もあります。春の商戦、しっかりと機を逃さずお仕事をさせていただくよう頑張ってまいります。
 忙しく感じる日々ですが、名古屋の賃貸市況は・・・といえば、供給過剰状態が引き続きで、入居者は物件の選び放題。いわゆる借り手市場であることに変わりはありません。魅力ある商品作り、部屋作り、リスク管理が行き届いた上でニーズに合わせた賃貸契約、あの手この手でニーズにマッチングさせていくことが重要です。またスピーディに商談を進められるよう準備も怠りなく進めておくことも重要です。インターネットでほとんどの情報を入手しているのが現在のお客様です。親身な対応でお客様にご説明、ご案内後、お申込みいただくような営業を日々進化させながら、この厳しい市況に挑んでおります。
 先日、賃貸マンションのオーナー様とお話しました際、やはり空室対策の話になりました。下がり続ける賃料の一応の底は、名古屋の生活保護者の賃料35,800円とのことでした。しかしその賃料よりも更に下げるところも出てきています。要するにニーズを拾えないといったエリアや物件も出てきています。ここ数年、景気は若干上昇傾向にあるようですが、所得が増えたわけではありません。また全体のお客様の数も減ってきています。賃貸事業が成り立たないかたは売却したり解体して駐車場にしたりしています。半面、一般的にいってあまり支持を得ないような間取り、設備の賃貸アパートが満室であったりします。大切なのはエリアニーズを拾えているか、セールスポイントが明確になっているか・・・ではないかと思います。変化に次ぐ変化の中、対応に追われるばかりではなく変化の中の次のチャンスを見据えた挑戦を怠りなく進めたいものです。オーナー様の資産を守るお仕事を、またよりよい賃貸事業が進められるよう、生活の価値観が大きく変わり、不動産そのもののあり方も大きく変わっている今日を、日々挑戦と応戦の中で市況に支持される仕事の創造をしていきたいと思っています。
 最後に私ども自らの確認のため繁忙期対策をまとめておきます。

繁忙期の対策〜
@市況をつかむ(競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析)
A迅速に交渉対応(敷金、保証金、賃料交渉、保証会社との契約など)
B機会損失を防ぐよう協力業者との連携を蜜に。台帳を更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%がインターネット)を行って集客件数と案内件数を確保していきます。

繁忙期真っ只中!!、オーナー様の笑顔を支えに奮闘中です! 頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年2月度

いよいよ・・・年に一度の繁忙期!!

 こごえるような寒い日がひと段落したような感がありますが、朝晩の寒暖差があり油断できませんね。皆様はお元気にお過ごしでしょうか。先月のサッカーアジアカップ。燃えました。(私は・・・(笑))あきらめない強さが画面を通しても伝わってくる、すごい闘志がみなぎっていました。今の日本を元気にしたと思います。我々も闘志をみなぎらせて(ちょっと大げさですかね・・・)この繁忙期、頑張ってまいります。
 引越しのコマーシャルもよく目に付く、繁忙期に入りましたが・・・1月、2月はさほど大きな動きがないように思います。ここ数年もスロースタートですのでまだまだこれからと、反響のお客様を逃がしてなるものかと準備にいそしんでいます。全体的に賃貸市況はここ数年の動きどおり賃料下げが目立ちます。中でも単身者向けは競合の激しい立地ほど下げ競争になるようです。
 先日、賃貸マンションの売却にあたり委任をいただきました。地下鉄東山線の駅より徒歩圏内の物件です。築20年のワンルームの賃貸マンションですが、競争が激しいエリアであるため、賃料下げを余儀なくされ・・・大半は生活保護の方が入居しています。空室を放置しないため、またオーナー様の人のよさも手伝ってのことであると思います。名古屋市の生活保護者の賃料補助は35,800円です。共益費のみ入居者のかたから持ち出していただくような賃貸条件です。しかし20年前、だれがこのような賃料下げ競争を予測したでしょうか。建築費の返済もある状況で、年間収支は固定資産税をも持ち出して支払っている状況でした。高い建築コストを賃料で吸収できなくなり、資産運用とは程遠い賃貸事業になっていました。厳しい現実です。オーナー様は売却という資産運用方法を選択しました。購入検討する側から見れば、賃料がこなれていて、地域のニーズにあった賃料設定になっておりニーズの見込みがあることや、機会損失がないようにリフォームなどの投資を考慮し賃貸経営をすれば十分資産の運用の効果があります。このような経営状況の賃貸マンションを他にも話を伺って売却のお手伝いをさせていただいています。持ち続けていくための資産防衛の実践をもう少し早いタイミングで出来れば、という仮定の話が通用しないのが現実であると、私も複雑な心境で業務を粛々と進めている毎日です。
 供給過剰状態が続いている今年の繁忙期、下げ合戦も起こりうる状況にあると思います。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末から新年度に向けての動きが気になるところ。勝ち組の業態業種の法人はここで出店を検討したり新規業態も進めているようですが、住居系、テナント系ともに、スピーディな情報交換でお客様を逃がさないアクションを重ねて、収益の確保が出来る賃貸経営のお手伝いを、この繁忙期、全力で走ってまいります。

繁忙期対策
@市況をつかむ(競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析)
A迅速に交渉対応(敷金、保証金、賃料交渉など)
B機会損失を防ぐよう協力業者との連携を蜜に。台帳を更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%がインターネット)を行って集客件数と案内件数を確保していきます。

確定申告がはじまります!

平成22年分 所得税の申告は2月16日(水)〜3月15日(火))です。
・・準備はお済ですか。
お忘れのないよう、お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。

まずは、今春の繁忙期、奮闘中です! 頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2011年1月度

新年あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。

 あけましておめでとうございます。旧年中は大変御世話になりました。本年もよろしくお願いいたします。 お正月、冬らしい冷え込みもありましたが皆様元気にお過ごしでしたでしょうか。景況はといえば相変わらす厳しく、まさに冷え込む話ばかりですが、今年こそはと決意も新たに、ますます心も熱く、元気に頑張ってまいりたいと思っております。
 今年の不動産市況はどうなっていくのだろう・・・と私を含めて不動産にかかわる方々は、皆さん興味津々であると思います。年頭から様々な方のお話を伺いました。キーワードはやはり高齢化社会と人口減少にあるようです。高齢化と人口減少から起こっている不動産市況の現状をランダムに記しておきたいと思います。

 不動産市況のトレンドについて・・・
≪高齢化の影響≫
・郊外で生活に不便な自宅を換金処分して生活に便利な都心部のマンションへの転居。
・相続にあたり不動産の換金処分。換金処分される不動産には資産形成のために残してきた賃貸マンションも含まれる(賃貸事業が、空室の増加や建物メンテナンス費用の負担増で、以前とは違い、わずらわしい事業とみる二代目が多くなっている)
・老老介護により高齢者賃貸住宅への転居。介護が必要であってもなくても高齢者の為の住まいの供給がますます必要とされている動きに。特に介護付の賃貸住宅の供給が期待される。
≪人口減少の影響≫
・独身世帯をターゲットにして供給してきたワンルーム賃貸マンションの空室は慢性化。賃料を下げても空室は埋まらない状況に。ますます入居者獲得合戦が熾烈に。
・借りて市場であるため優良な入居者は目が肥えてきている。使い勝手のよい間取り、建物外観、新しい設備、防犯対策、インターネット環境の整備などリフォーム再投資が必要になる。しかし競争があるため賃料は上げられない。
・賃貸賃料は顧客減少に長期のデフレ状態が加わり更に賃料減の方向に動く。これだけ長期のデフレのなかで本格的にデフレの影響を反映してこなかったのは賃料のみ。
・ファミリーが超低金利の中、賃料で購入できる住宅購入に動き、ファミリー向け賃貸も空室は更に進む。

 概ね上記のような内容がトレンドのようです。厳しい話ばかりで生き残り合戦の様相を呈しているようです。このような市況の中でどのように戦っていくのか・・・不動産の立地の優位性分析、賃料の分析と賃料設定の見直し、獲得したい顧客層の絞込み、メンテナンス維持費用の分析と見直し、ニーズを捉えたリフォームの内容検討と実施、借入金利の見直しなど打つ手はまだまだあります。また資産運用状況を見直し、資産の持ち替えも含め、売却換金も一つの手段になります。また来年度には相続税の実質増税がおこなわれるようで更に資産防衛について検討が必要になってくると思われます。
 本年もいろいろと課題の多い年になりそうですが、皆様の暮らしと資産を守るを合言葉に、全社一丸となってこの厳しい市況をチャンスに変え、皆様と共に前進できる一年にする為に邁進していきたく思います。

 本年も、全社一丸となってますます頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
 
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