2010年

2010年12月度

本年も御世話になりました。ありがとうございました・・・

 寒くなりました・・・やっと12月らしくなりました。寒いですね・・といった挨拶をしながら、身の引き締まる寒さを感じながら日々、お仕事をさせていただいておりますが、寒暖差がある日もありますので、風邪などひかないよう、体調管理には十分気をつけたいものですね。
  今年、名古屋は、ドラゴンズのリーグ優勝、名古屋グランパスのリーグ優勝で沸きました。元気な名古屋が帰ってきたような気持ちになりました。何事も共に喜びあえるというのは、心が清々しくなってますます勇気がもらえて、いいものですね。名古屋〜がんばろう〜と自分自身に掛け声をかけながら頑張れることはうれしいことです。

 今年の名古屋圏の不動産市況はどうだったんでしょうか・・・元気を取り戻しつつあるお話としては、戸建需要が上向きになり、西三河エリアでは住宅用地の取得に苦戦している業者様が多いようです。販売単価の上昇は少ないのですが、土地の仕入れ単価がエリアによっては上昇傾向のようです。また最近法人様が所有している不動産物件の売却のお話もいただいております。業務縮小に伴うもの、不況により倒産し処分する物件など、相談を受けつつお役に立てる気持ちをもって取り組んでおります。住宅需要については、あるハウスメーカー様は名古屋市郊外南部で開発した分譲地40戸分が2ヶ月で完売し、用地の仕入れに奔走しています。また中古住宅の流通も活発で、分譲マンションの仲介会社の営業マンは仲介業務が多忙で、リフォーム工事を受注する暇もないほど忙しいと聞きます。背景には利便性にすぐれた環境への住み替えを望む高齢者層の方が増加していることも要因の一つにあるようです。人口動態の変化で住宅環境の考え方も変化しています。変化に追随していけるお仕事に取り組んで、皆様に支持される不動産会社であり続ける。不動産の営業マンであり続けたいと心を固める毎日でありたいと思います。

 賃貸市況については、入居者争奪戦の状況は変わらず、入居者のニーズに合わせたリフォームへの投資が活発なようです。また、戦線に参加しない地主様、家主様がお子様の主導の下に賃貸物件を売却されるケースが増えているように思います。先月売買された物件も娘さん主導で売却の運びとなりました。資産の持ち替えを視野に入れた売却で、いったん現金に換え、機会があれば娘さん名義で収益不動産をご購入されるとのことでした。売却の事例の中には賃貸事業は煩わしいので現金にするといった方も増えているようです。賃貸事業も前述したリフォーム投資にあるように、一手間、二手間をかけて収益の向上につながる市況になってきました。私どももオーナー様の収益性の向上にむけてニーズにマッチした提案を出来るよう努力を重ねたいと思う毎日です。

 今年は皆様の心からの応援もあり南区に60室の新築の介護付有料老人ホームもオープンすることが出来ました。年が明けると、いよいよ繁忙期の幕開けです。年に一度の大きな節目のシーズンを迎えます。オーナー様、皆様に喜んでいただけるよう、皆様の暖かいご支援に感謝しつつ、資産を守る、暮らしを守る不動産会社でありつづけるよう、全力で頑張ってまいりますので、今後ともよろしくお願いいたします。

 今年も誠に御世話になりました。心から感謝申し上げます。ありがとうございました。来年もますます、全社一丸となって頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。皆様、元気で、健康で、よいお年をお迎えください。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年11月度

資産としての不動産・・・その二

 吹く風が冷たく感じるようになり・・・冬の足音が聞こえてくるような毎日ですね。風邪を引いている人もよく見かけるようになりましたが皆様はお元気でしょうか。毎日飲むコーヒーもホットコーヒーを飲む割合が増えてきました。心も体も温かくなるように毎日を過ごしたいと思うのは私だけでしょうかね。
  資産としての不動産・・・その二 先月に引き続きのタイトルで恐縮です。ここ数年で収益不動産の購入を勧める本がたくさん出版されました。インターネットでも・・・収益不動産購入の勧め・・・なる情報が氾濫しています。我々よりもよく知っている人が多くなってきたように思います。もちろん私どもも毎日が勉強です。ただ・・・知っているとやっているとは大きく違うように感じるのも現実です。不動産を知っている方・・・収益不動産を所有して老後の年金の足しにしよう・・・といったお考えで購入検討される方々がインターネットを通じて多くお問い合わせいただきます。上場企業にお勤めの方、公務員の方、個人事業主で利益を上げて法人設立と同時に購入検討される方、様々な購入動機をもってお問い合わせにこられます。お問い合わせにこられる方ほとんどが、先ほどの収益不動産購入の勧めの書籍やインターネット、セミナー参加などの媒体を経て情報収集されておられます。皆さんよく勉強しておられるなあ・・・と関心する半面、2〜3年前の賃貸市況、金融情勢の情報をあたかも現在進行形のように話されるのが気になります。将来大家さんになるんだ、そのためには経営努力のために使う時間は惜しみません、という方もいらっしゃいますが、反面、経済活動の正当化を理由に、何かが崩れていっているようにも思えます。リーマンショックがそうであったように・・・知っていることとやっていることの違い、情報化されていく時代の流れの中で混濁してきているように思います。流されないように現実にしっかりと足をつけて時代の流れに即した不動産資産の運用に努めたいと感じる今日この頃です。
 先日、ある大家さんから連絡をいただきました。4割近く空いていた空室がすべて入居になり満室になりましたと、うれしい連絡でした。満室になるまでの経緯をお聞きしましたが、当初の条件をかなり譲歩したけれども斡旋の会社が頑張ってくれたというお話でした。賃料が下がる、不動産評価も下がる、よい情報ばかりでない中で、頑張られた結果が満室。最敬礼の思いです。正直すごいと思いました。今、エリアによっては賃料を下げても問い合わせすらなく、空室が埋まらなく、結果賃貸マンションを解体して駐車場にする、といったエリアも出てきているといった、深刻な話も伺いました。そんな状況の中での満室連絡。お客様を逃さない連繋や行動、事前の賃料分析やニーズがつかめる部屋作りなど多くの努力があったことと思います。資産としての不動産を守る努力・・・入居者争奪戦は今後も激しくなると思いますが、知っているだけでなく、やってみる、行動してみる、氾濫している情報に振り回されず、現実をしっかり見つめてオーナー様の資産を守るために頑張ってまいりたいと思います。

 先日の日本シリーズ、まれに見る激戦でしたが、ドラゴンズファンの皆様には残念な結果でした。しかし・・・敵もあっぱれ、プロ根性むき出しのすばらしい試合の連続でした。元気をもらって、また更に、厳しい市況に挑戦してまいります。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年10月度

資産としての不動産・・・

 すっかり秋めいてきた今日この頃、あの猛暑がうそのようですが、皆様体調管理は万全でしょうか。油断していると風邪をひきそうなくらい夜は涼しくなりました。食欲の秋、たけなわでありますのでしっかりおいしいものを食べて、体力をつけて、行楽にスポーツに、秋を満喫したいものです。
  資産としての不動産・・・ 先月、名古屋にて賃貸住宅フェアが開催されました。多くのセミナーが行われ、これからの賃貸事業のあり方、不動産という資産の考え方等々、勉強になるお話しが多くありました。 ちょっと知り合いのオーナー様(名古屋市内に住居系賃貸マンションを20棟近く保有・事業暦は30年)が講師をされたセミナー、立ち見が出るほど盛況でした。セミナーの内容は・・・空室と戦う賃貸経営という内容。不動産投資信託物件VS既存不動産物件が前面に出た内容でした。過剰な供給、賃貸ニーズに対してデザイン、設備、間取り等どれをとっても質の高い居室作り、広告宣伝費などの斡旋業者対策、不動産投資信託物件を扱う業者の攻勢に次ぐ攻勢の中、競争をどのように勝ち抜いていくか・・・現実味のあるお話でした。このオーナー様は所有物件について、立地、間取り、賃料、設備等、物件の比較と分析を重ね、現場の賃貸ニーズ情報を歩いて収集し、対策を実行に移し、現在は満室で経営されています。空室の目立つエリアでは賃貸マンションを解体して駐車場になっているところもあるようで、先日の面談では、今後の賃貸事業、生き残り合戦はますます加速していくように思われてならない、決して安穏とはしていられない、高齢者の賃貸事業も視野に入れた投資・事業展開も前向きな検討が必要、10年先を見越した対策が必要・・・とおっしゃっていました。その情熱的な営業努力、経営努力の姿勢に、見習うべきものが大変多くありました。
 また先日面談させていただいた、ある大手企業のオーナー様。時代の流れの中で金融商品へ投資をした。ところが昨今の情勢も反映して、予想以上に目減りが発生していた。驚くものには十分の一にまで目減りしているものもある。そのときはよかれと思って投資はしたが、やはり不動産資産は大幅な目減りもなく税務対策にもなるので、あらためて魅力を感じている・・・とのお話を伺うことができました。ここ数年で、所有されていた物件を一部の物件を保有目的で残し売却されたのですが、今後、地価の値上がりの期待は出来ないが、比較的安定した資産との認識を新たにして、保有目的の購入検討を前に進めたいとのことでした。

 今月のタイトルをあらためて考えさせられる今の日本の状況、世界の金融にかき回されてしまったここ数年の嵐が・・・一旦去ったように見える・・・現在、資産としての不動産のあり方が見直される一方、円高、株安、少子高齢化、産業構造のエコを基本とした変革など、大きな変革の波がますます身近に迫ってきています。私ども真永通商は、暮らしを守る、資産を守る不動産企業として、これからもさらに挑戦を続けていきます。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年9月度

9月です。準繁忙期です。

 まだまだ暑いですね。例年9月に入る頃には、空も高くなり、夕方からは涼しくなり日中も暑さがゆるんでいたように思いますが、照りつける太陽は真夏のようにまだ元気ですね。スポーツドリンクが手放せない毎日で夜もよく眠れない日々が続いていますが、体調管理には十分に気をつけたいものです。
  9月です。準繁忙期です。 半期の人事異動による転勤者が動いています。単身者もファミリーも、ここ数年の例年並みといった感じで転勤情報が弊社に届いています。厳しい状況であっただけにありがたく、気持ちも前向きに毎日お仕事をさせていただいています。空室率が10%を超える状況が続いていますが、まずは10%以内を目指し、一人ひとりのお客様を大切に、頑張っています。
 先日、岐阜市へ行きました。売却される賃貸マンションの現地の確認と所有者の方の面談、厳しいといわれ続けている地方都市の市況を確認するために出向きました。当地の状況は・・・タワーマンションがそびえ立つ駅前・・・テナントビルは空室が目立ちました。一階が空いていたり、小規模な古年のビルは一棟丸ごと空室だったり・・・賃貸事業の厳しさを目の当たりにしました。柳ヶ瀬のアーケード商店街はシャッターが降りている店や更地になっているところ、不動産会社の募集看板があちらこちらに・・・平日であったためか人もまばらに歩いている程度でした。柳ヶ瀬は皆様ご存知の繁華街でしたが郊外の大型ショッピングモールの進出により集客力がおちてしまい、緊急再開発地区に自治体が指定しています。今後の動向が気になるところです。現地確認した物件は大通りをはさんだその隣のブロックにあります。古い物件ではありますが昭和の香りがする小さな商店街でした。しかし不思議と町のパワーを感じるところでした。その古年の物件・・・入居率は半分、高齢者と外国人労働者でした。が、入居している世話好きの高齢の方がきちんと外国人にも共同生活の教育をされており近隣コミュニティとの関わりをきちんと作っておられました。ごみ出し、あいさつ、入居マナー等気持ちよいくらいでした。また近所の喫茶店の店主も気にかけていろいろと外国人入居者の面倒を見てくださり、滞納はゼロ、皆様と面談しお話をしましたが、改善案についてはすぐに対処してくださりその場から入居している外国人に電話交渉してくれたり・・・賃貸事業の原点を見た思いがしました。賃貸管理業務とはこのようでなければならないとも思いました。仕事として関わっていると何かと数字や法律で図ってしまいがちですが、暮らしを守るということが賃貸事業の本質であることを、高齢の女性の方、喫茶店のマスター、外国から来て懸命に日々生活している人たちに教えられた気がします。
 賃貸は様々な入居者の方が見えます。懸命に生活しています。いろいろと厳しい景況ではありますが、生活が続いて初めて賃貸収入があり、収益を生み、資産形成がされていく・・・その環境も大きな要因であることをあらためて感じました。

 9月14日、15日、名古屋・吹上ホールで賃貸住宅フェアが開催されています。この市況ニュースが届く頃には終了していると思いますが、今回感じた賃貸事業の本質を踏まえたうえで、最新の動向、家主様の声、最新設備などなど勉強して、オーナー様のお役にたてる自分であり続けたいと思った、岐阜市訪問でした。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年8月度

暑い夏…上半期の折り返しに向かって…

 暑いですね。今年は特に暑いですね。最近、炎天下に現場へ出向くことが多く、日焼けもしますが〜フェイスタオルとスポーツドリンクが手放せません。もちろんクールビズスタイルですが、毎日暑いですね。エアコンのきいた部屋との出入りで温度差で体もバテやすくなったり、エアコンで体が冷えて夏風邪をひいたり、また熱中症対策も必要ですね。厳しい暑さが続くようですが皆様も体調管理に十分気をつけて、この暑い夏を乗り切っていきましょう。
 暑い夏…上半期の折り返しに向かって… 先月は弊社が加盟するERAの全国大会が名古屋で開催されました。二日間に渡って全国の加盟店の皆様と勉強し親交を深めました。全体的には、売買も賃貸も厳しい不動産市況のお話が多く、ITでの情報提供の手法、反響アップの対策、メール反響客の追客方法、低金利を背景としたファイナンスプランの組み立て方、低所得者層の拡大に対しての対策など、時流を反映した内容について多くの情報交換と勉強をすることが出来ました。しかし、このような時流の中でも成績を上げ続けている先輩もおられ、お話を伺うことができました。女性の方でした。強く印象に残ったのは、信用と信頼、そして安心できる取引を最も重視した営業をされているということでした。このような時代だからこそチャンスがある。だからこそ基礎を大切に、お客様とのつながりを大切にといった地道な活動を続けていらっしゃいました。誰もが華々しい成果に目を奪われがちですが、お客様の資産を守り、活かす立場でお仕事をさせていただいている一員として、姿勢を正す思いで聞かせていただきました。
 先日、西三河方面へ行きました。売却される賃貸マンションの現地の確認と所有者の方の面談、また磐石な賃貸経営が出来るエリアであった西三河がその後どのような市況になっているかリサーチもかねて何回か出かけました。当地の状況は・・・大手のワンルーム賃貸事業提案と建築推進をしている企業は全て撤退、当地のサブリース会社も空き部屋を作らないように賃料を下げに下げ長期空室の回避をしている状況。賃料下げについてこれない物件は空室をかかえ、全体の空室率は20%を超えている様子、中には空室が40%、また入居率が30%といった築3年の物件も存在していました。全ての部屋が空いて売却に出ている物件もあります。期間工や人材派遣の従業者を対象に作られた物件がほとんどであの活況はどこに行ったのかという感じをうけました。当地の不動産業者は・・・リーマンショック、トヨタショックで一度に200室解約になることもありましたがなんとかここまで乗り切ってきました。しかし今後は、以前のような活況が戻るかどうか・・・低迷した景気も回復はするでしょうが、人材派遣法の改定をうけての雇用形態の変化、低所得者層の受け入れなどによる賃料下げ、根強い持ち家志向から分譲住宅の販売は回復基調だが賃貸層の顧客の減少が懸念材料、など課題はまだまだ多い・・・とのことでした。

 ともあれ上半期の折り返し、半期の人事異動が見込まれる季節に入ってきました。動向は昨年同様、活況時のような需要回復は見込まれないと思われますが、知恵を絞り、汗をかいて、オーナー様の安定経営を実現していく為にも、機会を掴み取るよう頑張ってまいります。 本当に暑い毎日が続きます。くれぐれも体調管理には気をつけてください。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年7月度

本年度に入って…市況の動き…

 梅雨真っ只中ですね。じめじめして蒸し暑い毎日です。皆様体調管理は万全ですか。私は冷たいものを多くとったり食欲が落ちたりで、少しバテ気味になりました…エアコン除湿をかけて夜な夜なワールドカップを見ていたせいでしょうか。しかし〜まだまだこれから〜と体調を立て直して毎日頑張っております。
 本年度に入って…市況の動き… 先月、ある会合に参加させていただきました。減少する住宅購入マーケットに対して購入喚起を図るITツールの説明でした。潜在的に住宅を所有したいと思っている方は資金面の不安がぬぐえません。したがってもうしばらく賃貸に住んでお金をためてから購入・・・と考えられています。そこでこのツールで、賃貸住まいと自宅所有、どのように先々ライフプランが変化してくるか、賃貸に住みながら貯蓄は正解なのか。どのような資金計画が正解なのか。住宅ローンの借り方と返し方を現実に沿って考えていくと購入予算はどのように変わるのかなどなど・・・購入希望者を説得するのでなく、納得につなげるプレゼンテーションツールでした。ここで大事なのは、ターゲットにされているのは賃貸の入居者であるということです。年収400から500万円、奥様と収入合算で購入。ご主人の収入のみで購入できる方たちは既に所有。次のターゲットの方たちの持ち家志向をくすぐって、家賃を払い続けるぐらいなら買えますよ、という提案です。今は、エリアによっては分譲マンションを購入する金額に数百万足せば土地付の住宅が購入できてしまいます。家賃を出すぐらいなら分譲マンションを購入できるといた方たちが、低金利も手伝って、土地付を購入できてしまうわけです。ファミリータイプの賃貸は安定経営できる・・・といったことも、少しづつ脅かされているのではないでしょうか。結果、賃貸住まいをとりあえずされる方たちは、賃貸物件がより取り見取りになってくると思われ、立地条件に頼らない商品の差別化が重要になってくると思われます。そこで再投資できないという判断を下したオーナー様が売却する、という市況の流れを感じます。
 また昨年から今年にかけての分譲住宅の販売動向は、昨年12月から今年3月にかけて尾張エリアではかなり活況であったようです。但し値ごろ感のある価格設定でないと契約に至らないようです。豊田市周辺お西三河地区では昨年は全く物件が動かなかったようですが、本年度に入り、トヨタ関連の企業の残業が増え、購入意欲が喚起され、土地仕入に大変だと分譲業者の担当者は語っていました。もちろんこちらも値ごろ感のある物件でないと契約に至らず、4000万円台の物件は売れ残っているとのことでした。
 賃貸の市況はまだ戻ってきていないようで、豊田市内と周辺には売却の賃貸マンションが多数あり、中には空家状態のものもあります。半面、資産運用として賃貸マンションを購入したいという方の反響は5月から現在に至るまで毎週増えています。売却価格の摺りあわせが骨が折れますが。前述したように、厳しい賃貸経営、わずらわしい賃貸経営はもうやめにしたいという家主様もいらっしゃいます。

 本年度に入って、時代の流れと構造変化、ニーズの変化を、ますます体で感じる毎日です。競争がますます激しくなるこの流れに押し流されないよう、“お客様の暮らしと資産を守る”を合言葉に、この市況に挑戦してまいります。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年6月度

構造変化する時代に…先月の続きです。

 さわやかな暑さを感じる季節になりました。今月中旬過ぎにはじめじめとした梅雨が待っていますが、市況のじめじめ感に負けないように〜さわやかにお仕事を進めたいと思う今日この頃です。皆様はご機嫌いかがでしょうか。
 構造変化・・ 先月、少子高齢化の波が如実に経済活動に出てきていることを私なりに書かせていただきました。賃貸マンションは空室が増え、高齢者事業についてのニュースが日々マスコミに登場し、生活環境の変化、労働環境の変化が消費・生産の活動に変化をもたらしていることを目の当たりにし、少子高齢化による構造の変化を実感する毎日になっています。あらゆる業種がこの構造変化に対応していくよう知恵を絞り、努力を続けています。・・・5月度のお客様面談でも、実感することが多々ありました。
 先代より食品販売を手がける社長様、賃貸マンションの一棟購入を検討しているとのこと。きっかけは自社所有して営業していた店舗が区画整理にかかったこと。店を一旦閉め、区画整理された結果、従前の土地の3/4の面積に縮小。大型店、複合店が開店していく競争の中、縮小された面積での再開店を断念。更地保有すると価値が上がった分の課税があるため新築の賃貸マンションを建築し貸家建付け地とした。ここで資産運用としての住居系の賃貸マンションが店舗ほどのリスクがないことに気がつく。競争が激しい事業を相続継承させるより、現在の資産を住居系賃貸マンションへ投下し今後の安定した事業を残していく方向への転換を決心されたとのことでした。・・・じつは昨年も似たケースがありました。ホテルを経営してきたが、事業運営に手間がかからない資産を残したい、結果、住居系賃貸住宅一棟購入の検討を進めていますとのこと。
 世代変わり、相続、少子高齢化、このような要因があいまって・・・ますます、不動産に係る業務が増えてきているように思います。
 名古屋中心地、最寄り駅徒歩4分、築三年の賃貸マンションが売却に出ていました。理由を聞くと、手放して現金に換えたいとのこと。代々所有してきた土地に新築し、現在は満室稼動。にもかかわらずほぼ建築費用と同等の金額で売却。また名古屋市郊外でも同じく継承したくない・・とご子息。売却をせざるを得ませんと、少しさびしげにお父様が語っておられました。事業の継承が出来ない・・といった感がありました。 入居者のニーズも変化し、またオーナー様の事情も変化。変化は必然とわかってはいてもなかなかその変化を認められない。結果、手を打つのが遅れ市況に飲み込まれていってしまう・・・。情報に翻弄されてはいけませんが情報を甘く見てもいけない。情報の裏づけを丁寧に聞き込める一営業マンでありたいと思いながら、オーナー様のお役に立つ提案を続けていきたいと思っています。

 「暮らしと資産を守る」をテーマとして掲げてスタートした今期、今月26日にはオーナー様向けのセミナーを開催、三ヶ月に一度もペースで賃貸経営に役立てるセミナーを開催していきます。ご意見、ご希望があればどしどしお寄せください。そのご意見やご希望がオーナー様皆様の明日の安定賃貸経営を作り上げていけると、私どもは信じています。しっかりと足元を固めて厳しい市況に挑戦し、お役に立てる事業を展開してまいります。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年5月度

構造変化する時代に…

 太陽がまぶしく感じる日が日に日に多くなり、新緑もまた、まぶしく感じる季節となりました。生き生きとした新緑の風景を目にするたび、どんよりと曇ったような市況に対して、新しき一手を、という決意をする毎日です。
 構造変化・・ いうまでもなく、少子高齢化の波が如実に経済活動に出てきていることをさして、今月このようなタイトルにさせていただきました。賃貸マンションは空室が増え、高齢者事業についてのニュースが日々マスコミに登場し、生活環境の変化、労働環境の変化が消費・生産の活動に変化をもたらしていることを目の当たりにし、少子高齢化による構造の変化を実感する毎日になっています。あらゆる業種がこの構造変化に対応していくよう知恵を絞り、努力を続けています。
 先月、大手デベロッパーが所有していた賃貸マンションンの任意売却のお仕事をさせていただく機会をいただきました。また、大手不動産会社が家賃保証をしている賃貸マンションの売却査定をして委任をいただくお仕事もさせていただきました。不動産の仕事では大先輩の皆様とお仕事をさせていただき、構造変化を実感するお話がいくつもありました。端的に言って、利益の出ていた仕事が利益が出なくなっており、事業体の改革もしくは変換を市場から求められているという内容のものでした。市場の占有率が高い商品ほど影響が大きいようで、今まで成り立っていた事業が成り立たなくなり今後の不動産関連事業のあり方を問われているようでした。「住まう環境」が変化しているので事業の変化も当然といえば当然なのですが、オーナー様、入居者様がいて成り立っていた事業・・・お客様を本当の意味で大事にして、住まう環境の変化にあわせて社会に提供していけるかどうか、課題はまだ多いように思います。
 不動産資産運用に賃貸事業があるわけですが、売却も資産運用の一つです。また、資産形成のために購入される方もお見えになります。このような時期に購入検討されるわけですからもちろん、物件を見る目もしっかりとした視点をお持ちです。中には銀行顔負けの事業収支をパソコンで作成してしまう方もいらっしゃいます。会社員や公務員など給与所得者のかたが多く、とにかく熱心に勉強されています。不動産で資産形成をすることは大変魅力のある資産形成手段であることは今も変わらないですが、構造変化に追随できるだけの努力が今まで以上に必要であることを毎日痛感しています。いろんな価値観が変わろうとして混沌としている現在、今一度、基本に立ち返って、日々挑戦を重ねていきたく思います。

 今期の弊社のテーマとして、「暮らしと資産を守る」を掲げてスタートしました。先日もジャスダック上場の不動産会社が民事再生を申請し、取引のある家主様の対応を即日いたしました。毎日が変化の連続ではありますが、挑戦し続ける気概を忘れず、オーナー様のますますの発展のために、どんどんこの構造変化を続ける市況に飛び込んでいきます。現場に答えがあると確信して、皆様のお役に立てるよう頑張ってまいります。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年4月度

新年度スタートです!!

 桜・・・毎年見てもきれいですね。皆さん、お花見はされましたか。私が先月引っ越した住まいの近くには桜並木がありまして、夜桜をウォーキングがてら見てきました。
 厳しい市況の中、繁忙期スタッフ全員頑張りました。経験を糧にして、心機一転、市況と戦うことを・・桜を見ながらあらためて思い起こしておりました。この市況ニュースが届く頃には葉桜になっているかも知れませんが、移り行く季節にまた新たな決意がみなぎる今日この頃です。
  繁忙期は・・厳しい経済状況を反映する結果のようです。u当り賃料2000円を切る、厳しい賃料下げ合戦のなか、空室を何とか埋めようと、大手サブリース会社も値下げをして、募集間口を広げて頑張っていました。繁忙期の戦いも終息し、新年度もスタートしました。気持ちも新たに、良くも悪くも結果から課題を見つけ、前進に前進を重ね、また今年度、更に戦ってまいります。
 先月18日に公示価格が発表されました。全国平均で商業地、住宅地ともに二年連続の下落となりました。情報によると、この下落は不況と人口減少などの構造的な変化が重なりあって、今後の全国平均の上昇は期待できないとのこと。需要そのものが低迷していて、利便性が高まる可能性のある鉄道新線、新駅周辺に若干上昇傾向があること以外は全般的に上昇傾向は望めないようです。先月、土地売却のご相談を2件受けました。一件は名古屋市北東部の郊外住宅商業混在エリア。もう一件は名古屋市内南東部住宅地でした。前記の物件は現地看板のみで反響はありませんが、後記の物件は今日現在で価格交渉無しで契約が決まりました。早かったです。両物件ともに公共交通機関へは徒歩圏内ではないのですが、値ごろ感を打ち出していけば早い動きがあります。先日、賃貸マンションを売却されるオーナー様と面談した際、売却価格の設定について同様のお話をさせていただきました。16室中1部屋空室。築14年、鉄骨造、地下鉄駅徒歩圏内の賃貸マンションで若干強気でおられましたが、早期売却をお望みでしたので、市況分析の結果をご説明し、市況を反映して希望価格より値下げしていただくようお話して了承いただきました。賃貸業は安定した資産運用の手法であることは変わりがないのですが、賃貸事業に投資をされる方たちは市況を反映した空室リスクを必ず考慮されますので、あえて値下げのご決断をいただきました。また、大手サブリース会社の次長様と面談の際、当初設定賃料にリスクを加味していたが、追いつかないくらいの市況家賃の下落に対して、借上げ価格を更新して値下げしないとかなり厳しい、本当に経済構造・市況状況が大きく変わってしまった、華々しいあのファンド景気に乗っていた人たちも今はどこで何をしているかと思うくらい姿を見なくなった。リーマンショックもあったが、トヨタショックが決定打になってしまった。誰もが供給過多ではないかという空室リスクを感じてはいたが、事前対策の意見はなかった・・・空室リスクとは前述した公示価格下落傾向の要因と同じです。様々な価値観が加速度を増して変化している今、安定経営とは、有効な不動産資産の活用法とは、日々勉強、日々戦いであると実感しています。

 弊社は32期を、あらためて『暮らしと資産を守る』をテーマとして掲げ、スタートいたしました。
 オーナー様皆様の良きアドバイザーとして、この厳しい市況の最前線に立って、攻撃は最大の防御と確信し、全員が全力で、オーナー様の安定経営を目指して戦ってまいります。

 真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほど、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2010年3月度

年に一度の繁忙期・・・頑張ってます!!

 日向ぼっこが気持ちよい日が徐々に増えてきました。皆様お元気でしょうか。名古屋市内でも寒桜が花を開き春の足音が聞こえてくるようです。寒の戻りもまだあるようですので体調には皆さん十分にお気をつけてください。先月末でバンクーバーでの冬季オリンピックが閉幕しました。感動しましたね。勇気と元気をもらいました。やはり頑張って一生懸命の姿は感動しないではいられません。よしっ、頑張るぞ!という気概で繁忙期三月戦に望んでいます。
  繁忙期に真っ最中です。2月につきましてはお客様の来店、反響数は平年を若干下回る感じですが契約数の伸びがもう一つという感じです。お客様の動きとして、インターネットからの情報を収集した後、実際に数件を現地確認してるようです。供給が過剰状態なだけにお探しのお客様はより取り見取りといったところでしょうか。今までのような稼働率を維持できない物件も多く、また稼動させる為に賃料下げをすることで周辺の物件も下げに入る・・・・賃料下げ競争にならなければいいのですが、実際は契約印を押していただくには下げざるを得ないようです。新築の設備がこれ以上ないという物件でも空室が埋まらないという声もエリアによっては聞いています。不動産だけにまさに立地利便性が優先順位の一番になっています。法人のお客様については、ここ数年で比較すると減少傾向。新規供給が少ない感じがするファミリー物件でも空があり、時代の流れを感じます。
 私事ですが引越しをすることになりまして・・・・4DKの部屋を3LDKに改装したお部屋に決めました。築28年のRC造の物件で23室中空室は2部屋という物件でした。3LDKの部屋は、探していたエリアに供給がなく、私たちは大変ありがたかったのですが、今のニーズに対しては部屋が広すぎるようで、内覧にお客様がこられても・・・ちょっと広すぎて・・・ということに築年数の経過が加わって、契約にまでいたらなく空室期間が一年を超えていたようです。ありがたいことに、オーナー様のほうから賃料下げますからといっていただき契約を決めましたが、現在から未来への賃貸という商品のあり方を垣間見たような気がしました。
 賃貸の市況がなくなることはありませんが、競争激化はさらに拍車をかけたように進むと思います。今春の繁忙期は・・・スピーディに情報収集、スピーディに反響対応、スピーディーに要望にお答えしていくことが重要とスタッフ全員が確認しあい、毎日お仕事をさせていただいたおります。ただ今春の繁忙期の中で現実の市況がまた見えてきます。混沌とした現実ではありますがしっかりと地に足をつけ、これからの賃貸事業のあり方、市況で生き残る賃貸事業のあり方を模索していきたく思っております。

先月も書きましたが・・・
@市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ

 (競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析)
Aニーズに対して迅速に対応(敷金、保証金、賃料交渉など)
B機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
 協力業者の台帳を訪問により更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%が物件情報の初期接触がインターネット)を確実に行って、集客件数と案内件数を確保・・・以上を徹底して実行していく毎日にしていきます。

 ただいま繁忙期!真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

繁忙期、奮闘中です! 頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2010年2月度

年に一度の繁忙期・・・始まっています!!

 浸みるように寒い日が続きますが、皆様お元気でしょうか。たしか、今年は暖冬になると聞いていたように思いますが、かなり寒いですね。今月12日にはカナダ・バンクーバーでの冬季オリンピックが開幕します。現地では暖冬で雪不足に困惑して開幕準備に奔走しているようです。オリンピックで勇気と元気をもらえるよう日本代表には頑張って欲しいものですね。
  繁忙期に入りました。弊社は、皆様ご存知の通り、社宅代行の日本社宅サービスの名古屋支店でもあります。法人の人事異動が繁忙期のお仕事で大きなウェイトを占めています。1月現在、送客件数は・・・昨年と対比すると半分以下の状況で、厳しい名古屋市況を反映しています。 全国的には例年通りか昨年に比べ若干下回る件数になるような予測がありますが、 予算が削減傾向にあり、件数が変わらなくとも売上高が減になるとの見方があります。 要するにニーズとしての賃料は下げ傾向にあるとのことではないでしょうか。 名古屋の市況に絞りますと、全国平均を下回りそうな予測です。 ここ数年、人口流入が増加傾向にあり、中でも労働者の年代の人口が流入してきていましたが・・・ 少し元気がないとの見方です。やはり製造が元気に上向きに・・・となって名古屋は元気になります。 しかし、不況だからといってひるんではいられません。異動のピークは、やはり毎年三月にやって来ますので、 まだまだこれから、いよいよこれからと、気持ちを前向きに向け、オーナー様にとっても大事な繁忙期、 着実に契約件数を延ばしていきたく、戦ってまいります。
 賃貸の市況は、単身向けであってもファミリータイプ、新婚向けタイプであっても昨年同様激戦。賃料の下げ合戦も起こりうる状況にあると思います。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末から新年度に向けての動きが気になるところ。勝ち組の業態業種の法人はここで出店を検討したり新規業態も進めているようで、情報交換がポイントになります。また生活保護を受けている方が住まいを確保したいという需要も増加してきているようで、(先月、生活保護者向け賃貸事業の事業主が脱税で検挙されていました・・・)名古屋市は家賃補助として3万5千円を上限としています。ニーズに対応できる商品作りもこの繁忙期、視野に入れて空室対策を講じていきます。

さて、混沌とした今年の繁忙期、対策としては、やはり原点を確実におさえて・・・
@市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ

 (競合物件の契約条件、賃料条件の情報収集、分析)
Aニーズに対して迅速に対応(敷金、保証金、賃料交渉など)
B機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
 協力業者の台帳を訪問により更新確認、また、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%が物件情報の初期接触がインターネット)を確実に行って、集客件数と案内件数を確保していきます。

 本年も真永通商全社一丸となってオーナー様とともに、ますますの発展のために、
オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

確定申告がはじまります!

日時2月6日(土)・13日(土)9:30〜16:00
平成21年分 所得税の申告は2月16日(火)〜3月15日(月)です。
・・準備はお済ですか。
お忘れのないよう、お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。

まずは、今春の繁忙期、奮闘中です! 頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
2010年1月度

新年明けましておめでとうございます。

 新年、明けましておめでとうございます。
 旧年中は誠に御世話になりました。本年は昨年よりも更に変革と飛躍のチャンスが混在し、また顕在化してくる年になるのでは、と思います。本年も更に新しく生まれ変わった気持ちでオーナー様の安心経営のお手伝いが出来るよう、この市況に挑戦し、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。
 本年の名古屋市況は・・・
 皆様ご存知の通り、リーマンショックから二年、昨年は、金融機関が傷を癒していた年であったのではないかと感じる一年でした。景気のよくない話ばかりが続きましたが今年はなんとか持ち返して欲しいものです。年頭にある不動産会社の社長様とお話しする機会がありました。社長様曰く、不動産は不動産でないといけない。ファンド景気にわいた名古屋圏の活況のなかで、不動産は動産同様に扱われ紙切れになってしまっていた。振り回された結果、やはり不動産としての安定した資産運用をもう一度目指していくべきだ、しかし市況は厳しい、土地を有効活用しようにも今までよりも一つ二つ知恵を絞らないといけない、また情報を広く集めるアンテナとスピーディな提案が不可欠、お互いに地主様、家主様のために、鉢巻締めなおして頑張ろう・・・との暖かい激励をいただき新春気分も吹っ飛びました。不動産業に携わる使命を感じました。また、金融関係の方にもお話を伺いました。・・・実は金余りの状況、しかし、痛手をうけた経験からどこに投資先を持っていけばよいのか金融機関も困惑している、今年度内の動きはあまり期待できないが、今後の動きは十分に期待できる、経済構造の変革の中、チャンスは必ずある、とのことでした。
 賃貸の市況は、ワンルームの競争は昨年同様激戦。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末に向けての約3ヶ月どのように勝負をしていくかが課題になります。愛知の雄、トヨタ自動車の回復は年頭の社長挨拶の中で、後半にかけてよくなるとのお話もあり期待したいところです。また業容拡大や人事刷新における人事の異動に関わる賃貸の斡旋情報について、昨年の下半期の件数は激減しましたが、今春の繁忙期は、年度変わりの動きを期待して、斡旋する側も今まで以上に緊張感を持って臨戦態勢に入っています。

さて、繁忙期に当たっての基本方針は昨年同様、原点を確実におさえて・・・
・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
(競合物件の情報収集、分析)
・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない(敷金、賃料交渉など)
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
 協力業者の台帳の更新確認はもちろんのこと、特に、インターネット掲載情報の更新確認
 (契約者の80%が物件情報の初期接触がインターネット)を確実に行っていきます。

 オーナー様とともにますますの発展のために、本年も真永通商全社一丸となって、
オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

第10回 税務相談会開催!

日時2月6日(土)・13日(土)9:30〜16:00
場所:真永通商 HARADA栄南ビル2階にて
来月は確定申告がはじまります。準備はお済ですか。
お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。

まずは、今春の繁忙期、只今突入! 頑張ります!

賃貸管理課スタッフ一同
 
名古屋の資産活用のことなら 真永通商 資産活用グループまで
 
 
真永通商グループのTOPへ戻る
資産活用NAVIのTOPへ戻る
 
名古屋市総合不動産−株式会社真永通商 名古屋市中区栄3-33-2 真永栄ビル2階
TEL:052-264-4867 FAX:052-261-3558 Mail:sumaikun@shineigr.co.jp
Copyright © 2008 Shinei Group All rights reserved.