2009年

2009年12月度

本年も御世話になりました。ありがとうございました・・・

  寒くなりましたね・・・という挨拶がされてもいい季節です。今年は暖冬の予測が出ているようですが暖かかったり寒かったりの毎日ですね。皆様お元気でしょうか。リーマンショック、トヨタショックを受けて幕開けし、夏には歴史的な政権の交代・・・まさに激動の2009年でしたが、残りあと一ヶ月を切りました。皆様、今年はどんな年でしたか・・・
  不動産市況は、皆様ご存知の通り、冷え込んだ話ばかりです。先日の新聞でも住宅の競売が46%増という状況。賃貸市況、売買市況も不況とデフレに加えて少子高齢化の影響がじわじわと影響が出ており、かなり混沌とした状況であると思います。
  しかし、何時の時代も住宅のニーズは潜在的に動いています。ただ経済活動の構造的な変化の途上であり、見え隠れしているニーズを適格につかみ取るチャンスはあります。どこまで行っても人が住まう為の空間は必要です。首都圏では中古マンションが活発に動いています。新築供給が減った為、賃料でローン支払いが可能であることが理由です。また、新築の供給も進んでいるようで、値ごろ感のある価格帯の取引が活発です。
  来るべき次の時代に向かって、競争市況の中で原点を見失わない、そして環境に順応していく賃貸経営のお手伝いをさせていただきたいと日々勉強であります。
  今月新しく出会ったオーナー様・・・先日来社された地方公務員の方。・・・競売で賃貸マンションを購入しました。営業努力の末、現在は満室です。次の物件をこの時期に取得検討したい。・・・また教員をなさっている方・・・義父の勧めもあって不動産収益物権を取得し、現在は区分所有2戸、コーポ一棟、新築中を一棟、さらにもう一棟取得したい・。賃貸経営は順調です・・・一部上場企業にお勤めの方・・・将来のために収益不動産を所有したい。・・・などなど、提案に次ぐ提案の毎日ですが、共通しているのは、皆さん経営数字を掴んでいらっしゃることです。銀行が目を見張るような事業計画プランと不動産価値の分析シートをご自身で作成されています。また、無理をされていない。チャンスと捉え自分の足で確かめ営業努力をしていらっしゃる。・・・我々の出番がなくなってしまいそうですが、新しい切り口を持つこと、見切りの大切さなど、勉強、また勉強です。このように新しいオーナー様がどんどん誕生しています。混沌とした市況だからこそチャンスがある・・・それを証明している新しいオーナー様達・・・冷え込んだ話ばかりでなく、どこまでも前進していこうとするこの姿勢に脱帽しつつも、元気をいただいて、我々も負けてはいられないぞ!とやるべきことをしっかりと見つめて、オーナー様に安心していただける資産創りのためのお手伝いに全力を注いでいきます。
  さて、年が明けると、いよいよ繁忙期に突入です。今年の秋から、様々に試行錯誤しながらも空室対策の準備をしてきました。すでに実行されているもの、実行して効果が上がっているもの、まだまだ検討途中で準備を急ぐもの・・・ニーズを探り検証し、油断することなく、この繁忙期、真永通商に任せていてよかったといっていただけるよう、どこまでもオーナー様の満足に向けてこの市況と戦っていきます。

今年も誠に御世話になりました。心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
来年もますます、全社一丸となって頑張ってまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。皆様、元気で、健康で、よいお年をお迎えください。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年11月度

市況と暮らしと資産づくり・・・

  すっかり秋ですね。朝晩冷え込むようになりました。皆様お元気にお過ごしですか。体調を崩しやすい季節、お出かけの際は重ね着できるよう、一枚余分にもって出かけたいものです。また、新型インフルエンザの話題が毎日のようにマスコミに取り上げられています。日本にある約五千の医療機関・一機関あたりの新型インフルエンザ患者数が30人を越えたそうです。流行している状況にあるそうなので、帰宅の際は手洗い、うがい、消毒の励行を心がけ予防に努めましょう。
  さて、今月の表題です。名古屋市況は冷え込んだ話ばかりです。以前、マラソンの高橋尚子選手が、好きな言葉を紹介されていました。「花も咲かない寒い日は下へ下へと根を伸ばせ」・・・私もそんな心境の毎日です。
  先日豊田市内の売り賃貸マンションの現地を確認に行きました。大きな一団の団地に隣接する市街化調整区域に立つ賃貸マンション。近隣には入居率9割程度の公営の賃貸マンションもあり、また豊田関連の工場も車で15分〜20分圏内。立地環境はそこそこです。
  築18年、15室中6室空室、3LDK(LDKは12帖)のファミリータイプでした。賃料は54,000〜72,000円平均62,000円ぐらいで、共益費2,000円駐車場は3,000円で1世帯に1台分が敷地内にあります。昨年の夏までは満室で稼動していましたが、派遣切りと不況の影響で退去が続き、春の繁忙期を過ぎても入居が進まず現在を迎えている物件です。
  自主管理で運営されていたようで・・・入居者には困らなかったのでしょうが、反面、建物の外壁、共用設備の手入れが行き届いてなく、名古屋市内に建っている築18年の物件より古さを感じてしまう外観でした。間取りも悪くないのですがどうしてもフレッシュ感に欠けてしまいます。地元の斡旋業者も空室になってから、この不況もあって、積極的に斡旋活動ができていないようです。空室も、1室を除いては原状回復工事がなされていない状況。入居が決まり次第順番に工事着手する計画だったようです。
  融資審査のために物件資料を銀行に持ち込みました。事細かに質問を受けました。・・・今厳しいエリアですね、鉄道の駅も約2キロ、バス停は目の前、賃料相場は・・・などなど。
  その質問の一つに・・・この物件、空室うまると思いますか、真永さん・・・ズバリ核心をつかれました。・・・再投資の予算を組んで、外観、室内をリフォーム、マンション名も変更、賃料は業者のいう相場賃料より5%ほど下げて値ごろ感を出し、駐車場を世帯に2台分、隣接する空地にでも確保できれば、・・・もともとニーズのあるエリアなので満室稼動も可能ではないかと思います。・・・厳しい市況ではありますが、入居者の方の暮らし方に、使い勝手やこの建物に暮らしているという満足感を与える為の再投資と賃料設定、お客様のニーズに基づいた事業計画、それがオーナー様の安心できる資産づくりに必ず結びついていく・・・一時華やかに見えたファンド物件はこうした原点をあいまいにしていたのでは・・・不動産を活用した資産づくりの原点をあらためて認識した案件でした。
  混沌としている市況においては、原点がぶれないことが重要であると思います。真永通商スタッフは一丸となって“お客様の満足”を原点に、来春の繁忙期に向けて、市況と日々戦っていきます。

朝晩冷え込みますね。体調管理には充分にお気をつけになり、
皆様、元気で、健康でお過ごしください。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年10月度

繁忙期の入居者獲得のために・・・

  すっかり秋らしくなりました。朝晩冷え込むようになりましたが、皆様お元気でしょうか。行楽シーズンになり、小旅行、運動会、お祭りと忙しくも楽しい季節です。四季のあるこの日本を満喫できるシーズンでもあります。しかし台風シーズンでもあります。市況ニュースを執筆している今現在も強い勢力の台風が上陸しようとしています。楽しいことに目を奪われないように、油断せずに日々の業務に頑張っていきます。
  さて、今月の表題です。もうそんな季節かと、我々も思うところですが、もうそんな季節です。
  収益物件の購入提案の仕事をさせていただく中で、様々なオーナー様にお会いしてお話を伺う機会が増えました。お話を伺うたびに名古屋の賃貸市況の厳しさを思い知らされます。入居者の取合いになっている現状をしっかり見つめて繁忙期のための対策を打っていきたいものです。そのためにも入居者ニーズの掌握は欠かせません。 入居者獲得の為のキーワードをここで紹介しておきます。
  ・値ごろ感のある賃料・・・名古屋はm2あたりの賃料が2,000円以下。東京でも3,000円以下へ。
  ・三点ユニット(バス、洗面、トイレ一体のユニットバス)は見向きもしてもらえない。
  ・二点ユニット(バス洗面一体、トイレのみ別)も支持されにくくなっている
  ・防犯対策・・・オートロック、カードキー、防犯カメラの設置、窓のダブルロック、玄関のセンサーライト
  ・洗濯機は室内に設置、室内で洗濯物が干せる、また浴室付近に更衣するスペースが必要
  ・インターネット完備、電気容量を30アンペアから50アンペアに
  ・給湯設備はできれば追い炊き・・・入浴時のリラックスタイムを楽しみたい
  ・センスの良さを感じる室内内装、エントランス、外壁、共用部
  賃貸マンションの一棟購入を検討されている方が言われる将来性のある物件のキーワードです。すなわち空室対策のキーワードであると思います。もちろん最寄り駅までの距離、学区、地域の治安や人気度など環境的な要素も加味されていきますし、絶対条件とは言いませんが、入居者に指示される居住環境のキーワードであることに間違いはないと思います。また、このキーワードを良く見ると、女性の感性から見たキーワードであることに気付くと思いますが、いかがでしょうか。
  また、賃貸条件に関するキーワードとしては・・・保証人不要、敷金礼金・原状回復費用負担ゼロ、定額修繕費用負担、1か月分賃料タダ(特に学生ニーズ)、等があげられます。
  8月、9月は例年、準繁忙期といわれ、半期の人事異動での需要が見込めるシーズンでしたが、今年は景気を反映した動きで、実績としては昨年対比マイナスになりました。また、名駅前のテナントビルも空室が目立ち法人ニーズも厳しい状況か続いています。
  いずれをみても賃借人に有利な市況であることに変わりはなくオーナー様にとっては厳しい市況です。これは今後更に進み、オーナー様の中には賃料を下げても入居してもらえない日が来ると言われ、今後の部屋作りの研究に励むオーナー様も多数いらっしゃいます。
  賃貸管理はリスク管理です。秋は、まず学生ニーズに動きが出てきます。いよいよ下半期のスタートです。年度末の繁忙期の大成功をめざして、的確でスピーディな対応とご提案を行っていきたく思います。
  満室経営に向けて、スタッフ一丸となってこの市況と戦っていきます。

朝晩涼しくなりました。体調管理には充分にお気をつけになり、
皆様、元気で、健康でお過ごしください。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年9月度

時代の潮流・・・

 夏らしい日が続くなと思っていましたが、あっという間に九月になりました。朝晩は涼しくすごしやすくなりましたが、日中は残暑?が厳しく暑い日が続いています。皆様、お元気でしょうか。この夏注目の熱き戦いも、先月30日に歴史的な結末を迎え、期待と不安が入り混じる今年度下半期のスタートになりました。よき潮流が出来上がり景気回復に結びついていくと良いのですが。
 ところで、名古屋の賃貸市況といえば、解約の流れはいまだ続いているようですが、入居契約がファミリー物件を中心に少しづつ動き出しました。例年ほどとはいえないまでも、動きが出てきているので着実にお客様のニーズを追いかけていきます。 さて、先月もお知らせいたしましたが、7月より収益物件の売買事業をはじめました。反響を方々からいただき、賃貸事業に関係する新しいお客様との面談機会が増え、いろいろと勉強させていただいております。皆様共通していることは、賃貸事業に対して非常にシビアです。当たり前のことですが、あらためて身が引き締まる思いです。
  名古屋市内に200室の住居系の賃貸所有の家主様。
 ・・・現状空室1室。uあたりの賃料が2,000円切らないと入居してもらえない。三点ユニット(バス、洗面、トイレ一体のユニットバス)は見向きもしてもらえない。リフォームにあたって建築屋の言うことはあてにならない。自分で知恵を絞らないといけない。設備投資は、ニーズにあわせて行う。防犯、使い勝手、更衣スペースが必要、洗濯機は室内に設置、小奇麗でおしゃれな内外装など・・・ニーズを拾って改装していく。しかし賃料は上げられない。競争で下がる一方。でも空き部屋になるよりはまし。入居斡旋の協力業者は定期的に訪問し情報を収集し入居者を確保。・・・一言、すごいです。頭が下がります。まさしくこの潮流の中で生き残りをかけた戦いに毎日奔走されていました。のんびりしている気はなくても、自分自身が風見鶏になっていないか・・・考えさせられました。
 資産運用・・・ここ数年で投機の嵐が吹き荒れ、現在は皆様ご承知のとおり、名古屋市内には募集できない賃貸物件が、トラ柵がかかった状態で放置されています。それでも、今が参入や拡大のチャンスと売買物件の問い合わせ反響、新規参入のご相談をいただいております。東京の賃貸不動産物件の売買は個人投資できる3億円未満の物件の動きが活発なようです。ERAの東海地区の会合でもそのような報告があり、また大手不動産業者も3億円未満の東京の収益物件の情報がなくなってきているとのことでした。東京の投資家は東京に手ごろな物件がなくなってきたのでそろそろ名古屋に目を向けてきそうだ・・・とのことでした。
 時代の潮流・・・変化は常に起こっています。愛知県の産業の中心である自動車産業も回復基調との話も聞くようになりました。しかし、それはそれとして、その潮流に振り回されないように、足元を見失わないように、安心できる暮らしと資産作りでオーナー様にご満足いただく・・・このスタンスを忘れず、社員全員、一丸となって、新しい時代を切り開いていきたいと思います。

朝晩涼しくなりました。体調管理には充分にお気をつけになり、
皆様、元気で、健康でお過ごしください。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年8月度

秋口に期待?・・・準繁忙期前の市況報告

 待ちに待った梅雨明け。蒸し暑い名古屋特有の日々が続いていますが、皆様、お元気にお過ごしでしょうか。局地豪雨もしばしば発生していて、転ばぬ先の杖ではないですが、外出時には傘が手放せません。先日も西区で大雨、清須で曇りなんてこともあり、天気予報も当てにならない感じがします。
 現在の名古屋の賃貸市況も、この天候に似たような感じがする今日この頃です。先日ある家主様と面談した際のこと・・今年の繁忙期は家賃を下げに下げた。同じ地下鉄の駅から徒歩圏内の物件でも格差が出ていて、空室で困らない賃貸マンションもあるようだが、賃貸入居者の取合い競争の状況がますます進んでいることを日々実感する。ある程度想定内のことだが今後どこまで値下げ競争が続くのか不安・・と、生の声を伺い、我々も対策を打ち出し、実践をしなければと気を引き締める想いでした。
 ところで解約状況について・・現在、昨年までとは違った状況が起きています。8月現在、単身世帯、家族世帯、テナント問わず、いまだに解約の連絡と退去立会いが続いています。退去理由は、転勤に伴うもの、住み替えの方・・と様々見えますが、総じて不況の影響を否めません。例年であれば秋口の半期人事による転勤住み替えに期待したいところですが、どのように動くのか・・・。賃貸入居者の取合い市況ではありますが、市況情報に振り回されず、市況を検証し入居者確保に努めていきます。
 また、先月より事業展開を始めました1棟売りの新築および中古賃貸マンション・アパートの売買仲介事業について、売り物件も多々出てきており、水面下の売り物件もあります。不動産不況を実感する反面、購入検討されたい方の反響も多くあり、不動産資産運用が、元来堅実な資産作りであることを示唆しているように感じます。総合不動産企業としての社会的使命をあらためて自覚し、姿勢を正して日々の業務に粛々と向かい合う毎日です。また、動き続ける市況の中で更に実感していること・・以前より言われ続けてきた人口動態の変化に伴う少子高齢化の影響が、現実の経済構造の変化と再構築を、この皆様の暮らしを支える不動産業界に促しているように思います。オーナー様と二人三脚で、次への飛躍のチャンスとする為に着実に、堅実に歩んでまいりたい、そのような決心でこの市況と戦っていきます。
 ここで空室対策について、先月の市況ニュースから、あらためて基本的な具体策を記しておきます。
 市況を踏まえた戦略的な企画・・・といったことが重要になってきます。@問題点の把握(何故空室なのか?)A入居者ニーズの把握(何が求められているのか?)B費用対効果を見極めた上での実施・・・というステップを踏まえた企画です。次に手段として・・・
リーシング(募集活動)の強化・・募集媒体の見直しや募集戦略変更など、募集活動そのものを強化します
テナントリテンション(より長く使用してもらう)の強化・・空室を埋めるという考え方でなく、極力空室を出さない・入居者を保持する(無駄な解約を発生させない)という考え方
募集条件の変更・・賃料や敷金・礼金の再設定、入居条件の緩和など、募集条件そのものの見直しです
リニューアル企画・・外観・室内・敷地・共用部分などに対して、修繕・改装工事を行い物件を魅力的なものにします。
 以上の四点を費用対効果を含めて今後の為にも、よく検討したいものです。

・・・平成21年7月度市況ニュースより抜粋

蒸し暑い日々が続きますが、皆様、元気で、健康でお過ごしください。
今月もよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年7月度

空室対策・・・考えましょう

じめじめした日が続きますね。皆様お元気でしょうか。
先月、名古屋賃貸住宅フェアに行ってきました。名古屋での開催は5回目を迎えますが、初開催のときよりもイベント自体は賑わっていたように思います。会期中はオーナー様向けのセミナーが40ぐらい行われます。賃貸経営のノウハウといったものが殆どで、自ら20棟近く経営されている方が講師となって、時代を生き抜く経営術といった内容のものもありました。このイベントの賑わいも時代を反映してのものでしょうか。皆さん熱心に聞き入っていました。また、ブースを出展していた家賃保証のR社にお邪魔して、名古屋での賃貸保証事業の立ち上げを行った方と久しぶりにお話をしました。今春、3月〜5月まで、オーナーチェンジ物件の手続きの仕事が忙しく、他に何もできませんでした、といっていました。賃貸マンションを手放す方が多いのか・・・これも時代を反映した話で気が引き締まる思いでお話を伺っていました。

さて・・・今月のタイトルです。空室率は上がるばかりです。全国では20%を超えるエリアも多く出てきているようです。入居者の捕りあいの現実が数字になって現れてきています。募集賃料も競争になっていることが数字に現れてきています。不動産広告業の潟Aットホームの発表によると、東海地区の単身者向け賃貸のu当たり賃料は平成20年5月では18900円であったのが平成21年3月は17700円、4月は17100円と右肩下がり、下落率は最大で9.4%となりほぼ1割減といった状況です。賃料の下げ合戦が水面下で行われてきているようです。
この厳しい市況の中での賃貸経営ですので、前述した賃貸住宅フェアのセミナーが盛況になるのも、うなずけます。また、土地を持たないサラリーマンの方が家主業を始めることも、もう珍しくなくなりました。勉強に勉強を重ね低収益の物件を廉価で購入、募集活動を行い高収益物件にして、保有、転売して資産を増やすといったことをどんどん進めています。強力なライバルになってきています。
では、混沌とした競争市況で何をどうしたらよいのか・・・空室の対策について考えましょう。
市況を踏まえて戦略的に企画する・・・といったことが重要になってきます。@問題点の把握(何故空室なのか?)A入居者ニーズの把握(何が求められているのか?)B費用対効果を見極めた上での実施・・・というステップを踏まえた企画です。次に手段として・・・

@ リーシング(募集活動)の強化・・募集媒体の見直しや募集戦略変更など、募集活動そのものを強化します
A テナントリテンション(より長く使用してもらう)の強化・・空室を埋めるという考え方でなく、極力空室を出さない・入居者を保持する(無駄な解約を発生させない)という考え方
B 募集条件の変更・・賃料や敷金・礼金の再設定、入居条件の緩和など、募集条件そのものの見直しです
C リニューアル企画・・外観・室内・敷地・共用部分などに対して、修繕・改装工事を行い物件を魅力的なものにします。
以上の四点を費用対効果を含めて今後の為にも、よく検討したいものです。

e-不動産販売と業務提携
新築・中古の賃貸マンション1棟売りのサイト業者と業務提携をいたしました。市況動向など最新の情報をお伝えしオーナー様のお役に立てればと思います。e-不動産販売で検索してみてください。

ニーズを捉えた賃貸事業経営を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。
今月もよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年6月度

賃貸事業と市況動向

去る5月22日、毎年恒例のオーナー会を開催させていただきました。ご来場いただきましたオーナー様、ご多忙の中、誠にありがとうございました。日頃のオーナー様からのご支援の賜物と社員一同感謝いたしております。あらためて御礼申し上げます。空室対策、賃貸事業や相続対策のシュミレーションなどのセミナーも開催させていただきましたが、お役に立てましたでしょうか?
社員一同、オーナー様のよりご満足いただける賃貸事業経営に向けて一丸となって頑張ってまいりますので、今後とも、叱咤、激励またご鞭撻の程よろしくお願いいたします。
さて・・・・今月のタイトルですが、名古屋賃貸市況は、トヨタショックとファンドの崩壊?でますます厳しい市況になっていることを実感する次第です。まさに直下型の不動産不況に入っているようです。一等地といわれる物件でも10〜20%の空室が出ているようで、まさに顧客の取合いの様相です。賃貸市況の現実にもっと迫っていこうと思い、4月から銀行や賃貸マンションの売買を行っている業者様に定期的に訪問をしています。売らなければならない状況のオーナー様・・・いらっしゃいます。購入時は100%の入居率であったものが前述した賃貸市況の激変で一斉退去が発生し入居率が30%にまで落ち込み途方にくれる方、事業収支の損益分岐点を高く設定した為(高い買い物をしてしまったため)返済に困惑されるオーナー様など、現実はかなり厳しく、私もふんどしを締めなおして仕事をしないと・・・との思いに焦りを感じながら次なる対策の為に一歩一歩、歩みを進めています。10年単位の賃貸事業・・・オーナー様と共に勉強し対策をプランニングし、実行していき、賃貸事業を更にブラッシングし、この荒波を皆様と共に乗り越えていけるよう戦っていきます。

ところで・・・・空室対策の一つに賃料の値下げがありますが、あせって下げていませんか。今の入居者は収集できる情報も多いですし、生活に対して賢いですから、見合った賃料であることを無意識に思索しています。要するに値ごろ感があるかを第一においています。周りと比べて安ければいい・・・といったような早とちりは禁物です。よくよく対策を練ってみすみす収入が下がってしまうことの内容にしたいものです。賃料や入居条件を再検討していく際に気に留めておくキーワードを列挙してみます。
○周辺物件だけがライバル物件だと思って賃料を検討していませんか、ここの物件に住まう理由を考えましょう。すると思わぬエリアがライバルになっています。ライバル物件の現状を知りましょう
○契約者の80%がインターネットで物件検索をしています。情報の露出は正確ですか、写真は見栄えの良いものを使っていますか。当社では定期的に情報の更新確認をしています。
○設備や部屋の見栄えは、立地と賃料に見合ったものになっていますか、リフォームという再投資を考えないといけない時期に来ていませんか、リフォームやリノベーションは顧客を逃さない為の有効な方法です。先々の顧客を逃さず収益を下げない為の方法です。『お金をかけました』ということが一目瞭然の部屋作りを検討しましょう。原状回復レベルの工事では空室対策効果はなきに等しいです。
住居系の物件については上記のような内容の検討が今後必要であると思います。

ニーズを捉えた賃貸事業を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。
今月もよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年5月度

繁忙期がひと段落、今年は・・・?

5月の爽やかな風が・・・といいたいところですが、夏のように暑い日々が続いていますね。皆様お元気でしょうか。ゴールデンウィークもあけてすっかり落ち着きました。本年度末の繁忙期、まさに終了しました。弊社においては売上は3月単月で見ると良かったのですが、1月〜4月のスパンで分析すると、様々な示唆を感じる動きがありました。1月、2月のスローな滑り出し、4月に入って反響電話の激減など・・・
そこで、今月のタイトルです。先月、あるセミナーに行ってきました。参加者は家主様ばかり。講師は今年の繁忙期の数字と今後について熱弁していました。また、先週は首都圏業者の本年度繁忙期の生の声が手元に届きました。いすれも厳しい話です。名古屋と首都圏共通の話としては・・・反響電話、来客数の昨年比15%減、賃料の安い値ごろ感のある物件は決まる、新築もそこそこ。ただ、今まで決め物だった築2年からの築浅物件の空室が目立ち始めた、また名古屋周辺では派遣業者に借上げてもらう予定の物件の空室がかなり多く、1棟丸ごと空き物件も出ている、など・・・ますます需給バランスの崩れ傾向は昨年よりも進んでいるようです。
また、不動産市況全体としては・・・個人投資家の投資意欲は旺盛、秋ごろには回復基調になるのでは?完成在庫が完売・・・などの話も入ってきますが、断片的な事実に過ぎないものです。本格的な回復には多くの課題があります。住宅、オフィス、店舗の在庫は調整が進んでいるように見えるが今後増加傾向に、建売住宅の在庫調整は進んだけれども新築マンションの在庫については本格的な調整までに至っていない、賃貸住宅・オフィスの需給悪化に歯止めがかからず賃料の底入れも見えていない、日本経済全体の景気回復の道筋が見えていないことによる収入不安と収入減少など・・・課題の解決がまだこれからといった感じでしょう・・・。
ただ不景気を反映して建築費が10%ほど下落しており(RC及びSRC)安くなった用地に安い建築費で安い新築分譲が可能になってきています。建築コストが低いうちに新築や立て替えも可能といったところでしょうか、もちろん市況を確認しつつでないと足元をすくわれかねないですが・・・
ひとつ、賃貸市況について言えることは、内容の良い、希望賃料に合意するお客様だけが良いお客様でなく、賃料を払ってくださるお客様が良いお客様といったように視点と発想を転換しないといけないかもしれません。世界的にも経済構造が過渡期を迎えている今年、日本も、名古屋も“今までのやり方”のような固定概念は通用しなくなってきているのではないかと思います。
このような混沌としたときには、奇抜なことでなく基本を大切に確認しながら、原点を大事にしながら、ことを粛々と進めていくことが重要であると思います。地味ではありますがひとつひとつ丁寧にオーナー様と共にこの混沌とした市況をチャンスと捉え、弊社一丸となって戦っていきます。

【賃貸管理部主催 第9回オーナー会開催!!

すでにご承知とは思いますが、本年も下記のようにオーナー会を開催させていただきます。 ご多忙の中、誠に恐縮ですが、皆様のご参加、心よりお待ち申し上げております。
日時:平成21年5月22日(金)受付16:30〜 開始17:00〜終了20:00
会場:名古屋パルコ9階 名古屋クレストンホテルにて
※参加費用は無料です。ご参加いただける場合は事前にご連絡ください。

今後ともオーナー様の満足経営の為に歩んでまいる決意です。今月もよろしくお願いします。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年4月度

不況風の中の繁忙期・・・

タイトルの通りの繁忙期、なんとか乗り越えました。今年はこの不況の中どうなることかと思っていましたが、おかげさまで忙しい日々でした。しかし、今後の市況の動きを示唆するような兆しが多く見られたのも事実です。人口動態の変化で忍び寄る市況動向変化、に加えて、今回の不況による影響があちらこちらに見えています。6月には大手金融、保険会社の人事異動も控えておりますが、どのような動きになるのか・・・・反省すべきは反省をして、気を緩めず、オーナー様の満室経営のお手伝いができるよう、取り組んでいきます。
さて・・・市場の近況ですが・・・まずは、首都圏の動向を紹介したいと思います。
全体では成約件数、反響、来店全てが下落、2003年依頼初めての件数減少率となっています。全体の供給個数が変わっていないと仮定しても、競争市場である現状に何も変化はありません。また今年度は法人・学生需要が揃って、急激に、減少、しているとのことです。人事異動転勤の減少と、少子高齢化や、各家庭の経済状況の変化もあり、一人暮らしをさせて学校に通わせるといったことが少なくなっているようです。また、現在の入居者からの賃料の下落も全体の7割を超えてきています。空室の対策で下げた賃料の情報をインターネットで見つけて交渉、また住み替えの需要を少なくする為家主様から入居者へ賃料下げを申し出るといったことが多くおきています。
名古屋圏においても同様な動きが起きています。単身赴任の契約が減り解約が増える、また、オフィスビルやテナントにおいても賃料下落・空室率急増といった状況で事業系においてはまだこれからしばらく続くような感じさえあります。いずれにしても入居者獲得の為には家主様には耳が痛くなる話題ばかりで、私どもも心が痛むところですが、競争市況で入居者確保の為には、また新たな、次なる手法が必要といったところでしょうか。

それでは、どのような対策が必要か・・・
今、現実に行われている対策を以下に列挙します。
賃料を相場より下げる、敷金・礼金を下げる、敷金礼金ゼロ+原状回復費用ゼロ+フリーレント(無料で貸す)、連帯保証人不要の賃貸住宅、光インターネット使い放題賃料込み、広告宣伝費の倍増・大幅アップ、ニーズにあったリフォームおよび設備更新、三点ユニットをトイレ・バスを分離するリフォーム、共用部及び外壁のデザインテイストを重視したリフォーム、リノベーションといわれる間取り変更・意匠変更・機能変更リフォーム、現状入居者の賃料下げ、などなど・・・

満室経営推進のために・・・
先日行いました賃貸事業部の満室経営推進ミーティングにおいて・・・
反響の取れる情報発信・・・インターネット対策、入居費用ジャスト10万円の商品づくり、敷金礼金・原状回復費用ゼロ(トリプルゼロ)商品の開発、ということが決定事項として取り組むこととなっております。検討に検討を重ね、スピーディーに確実にオーナー様にご提案させていただきます。オーナー様に喜んでいただけるよう、我々も一丸となって取り組んでまいりますので、今後ともよろしくお願いいたします。

皆様のおかげで、清清しく、第31期をスタートいたしました。日頃からのご愛顧、心より感謝申しあげます。新しい体制で、オーナー様に安心していただける、暮らしと資産作りのために全社一丸となってまい進してまいります。今月もよろしくお願いします。

賃貸管理課スタッフ一同
2009年3月度

繁忙期中間報告。

日中は、春らしい日が多くなりました。花粉でお困りの方も見えると思いますが、お元気でしょうか。相変わらず、世間は、お元気でない、景気の良くない話が多いですが、なんとしてもこの繁忙期、オーナーの皆様に喜んでいただけるよう、頑張ってまいります。

近況は・・・
2月については、正直、反響が昨年より少なく、ワンルームの希望者が少なく、ファミリータイプの希望者のほうが多かったようです。お子さんが小学生未満かどうかは今後調査いたしますが(希望間取りが変わってきますので)動きは活発とは言いがたいものでした。
3月に入って、昨年並みの反響数の確保は出来ているものの、借り手市場であることに変わりはなく、入居希望者も目が肥えてきているようです。この競争を勝ち抜く追客に、油断なく奮闘している毎日です。
また、この時期は入居もあれば、退去も多くある時期です。退去の状況については、住宅系は昨年並みといってもいい現状ですが、事業系、(貸し店舗、貸事務所)は、やはりこの不景気を反映してか、昨年より解約が目立ちます。よって空き募集の物件についても保証金、賃料、は相場を崩してきており、入居の条件もかなり柔軟な対応が目立ちます。当社においてもお客様を逃さないよう取り組んでまいりますので、オーナー様に置かれましても、ご理解とご協力のほどを、よろしくお願いしたいと思います。

物件情報をインターネットで探しているのは、契約者の80%・・・
お客様は、来店して物件を探す時代ではなくなってしまいました。そこで、傾向と対策に少し触れておきたいと思います。

・ネット上でふるいにかけられている・・・
立地、間取り、築年数、設備、管理状況、などかなり細かく検索条件を設定できるようになっているため、要望に、あてはまらない物件はすぐに振り落とされてしまいます。ゆえに反響問い合わせとして現れてくるのはふるいにかかって残った物件のみ。ネットで検索される条件に当てはまる物件かどうか、ココがポイントになります。ニーズに合った物件作り(設備、敷金と賃料条件、値ごろ感)が重要になります。
・設備や物件の印象、イメージが大切・・・
ネットには、当然、室内、設備、外観の写真が掲載されています。ですから写真から伝わる物件のイメージも重要です。先に述べたように、優良なお客様は目が肥えています。設備が新しいか、セキュリティ対策はされているか、外観と共用部にフレッシュ感、デザイン性はあるか、など・・・写真の撮り方、見せ方も要素としてありますが、見てみたい物件だなと思わせるような物件作りが大切です。
・値付け・・・
ネットでは、賃料を検索条件として設定するときに、○○円代〜と、設定するので、最近の賃料値付けは、スーパーのチラシのような賃料が目立ちます。49,000円とか69,000円といったようにです。
今後の賃貸市況がどのように変わっていくのか、また変わっているのかは、またあらためてお話したいと思います。

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、この混乱している市況での繁忙期、オーナー様に喜んでいただけるよう実績を作ってまいります。

まだまだ、今春の繁忙期只今奮闘中! 頑張ります! 賃貸管理課スタッフ一同
2009年2月度

繁忙期が始まっています。

2009年が明けてはや2ヶ月目に入りました。巷では景気の良くない話が多いですね。あらゆる業種が不況に落ち込んでいるような報道ばかりがテレビ・ラジオ・インターネットを賑しています。“2月は逃げて3月は去る”なんて話も最近よく耳にしますが、4月の暖かくなった頃にはオーナー様とともに懐が暖かくなるよう、しっかりとビジネスチャンスをものにしたいと思います。

近況は・・・
不動産市況は全国的に混乱・混沌としています。年頭の不動産コンサルタントの方の話も、不動産の投売りが始まるという話があり、不動産の所有を考えられていた方にはチャンスの時となりそうです。
また、混乱のときだからこそしっかりと地に足を付けたビジネス展開を、との指針を示されていました。この時を新たな価値を作り上げる為の二度とないチャンスと捉え、我々真永通商グループは打って出て、更なる挑戦の道をオーナー様とともに歩んで参りたいと思います。

本年の繁忙期・・・近況は・・・
当社が感じている近況は・・・昨年に比べ、住居系・事業系ともに解約の件数は増えているように感じています。・・・入居募集活動においては、住居系はワンルームの動きが鈍く、ファミリーは動きがあります。事業系については、鈍い状況が引き続きあり、1階の事務所・店舗でも空室が目立ちます。全般的には解約は昨年より多いが入居は昨年並みといったところでしょうか・・・

借りて市況を生き残る為の募集活動とは・・・
・ニーズに迅速に対応・・・敷金・礼金・賃料・設備等の要望に適切にこたえていく
  ・・・今日までの実績を過信しない、油断しない、臨機応変に要望にこたえる。
・入居審査を迅速に確実に
  ・・・不良入居者の選別を入り口で確実に行うリスクヘッジ
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
協力業者の台帳の更新確認はもちろんのこと、特に、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%が物件情報の初期接触がインターネット)を確実に行っていきます。
また、あまり言いたくない話ですが、斡旋業者に対する、契約実績に対してのお礼も、競争になっています。斡旋の営業マンも生活がありますから、ゲンキンな方が多いようです・・・

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、この混乱している市況での繁忙期、オーナー様に喜んでいただけるよう実績を作ってまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

確定申告がはじまります!
平成20年分 所得税の申告は2月16日(月)〜3月16日(月)です。
・・・準備はお済ですか。お忘れのないよう、お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。
まずは、今春の繁忙期只今奮闘中! 頑張ります! 賃貸管理課スタッフ一同
2009年1月度

新年明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。
旧年中は誠に御世話になりました。本年は変革と飛躍のチャンスが混在する年になるのでは、と思います。生まれ変わった気持ちで、オーナー様の安心経営のお手伝いが出来るよう、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。

本年の名古屋市況は・・・
皆様ご存知の通り、昨年の夏以降の経済状況の激変で、ファンド景気にわいた名古屋圏の活況も終息、ワンルームは供給過多状況になり競争は必至。三河地区のA市は、昨年まで、賃貸マンションの空室率が全国平均の10%を大きく下回り3%を切る好調な市況でした。しかし夏以降解約が続き現状は空室が目立つ状態に。店舗・オフィスビルも空きが目立っており、年度末に向けての約3ヶ月どのように勝負をしていくかが課題になります。日本の経済発展を牽引してきたトヨタ自動車の回復を待ちたいところですが、2010年完成予定の技術開発センターの需要もまだ先です。また年度末人事の異動に関わる賃貸の斡旋情報については1月9日今日現在で20件、平年並みの動きではないかと思われます。不況と言われてはいますが、弊社もあらゆる方法を用いてこの市況と格闘していく覚悟です。
ワンルームは供給過多という反面、ニーズは依然として1LDKの需要はあるようで供給が追いついていないようです。この日本で一番多い間取りの2DKのリフォームもこの時期に検討されてはいかがかと思います。

借り手市場、事前対策のキーワードとしては・・・
顧客に対して、値ごろ感を出せるか・・・入居者は生活環境を買うわけで、賃料等条件設定、設備の充実、入居時サービスなどはもちろんのこと、建物外観、共用部分のデザインや清潔感、植栽・駐車場・境界フェンスまで含めての全体から伝わる印象も契約を決める判断基準になってきています。賃料を下げれば決まるということだけでなく、賃料に見合った環境の創出が必要ではないかと思います。今一度、オーナー様皆様と一緒に考えていきたく思います。

さて、繁忙期に当たっての基本方針は昨年同様、原点を確実におさえて・・・
・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ(競合物件の情報収集、分析)
・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。


協力業者の台帳の更新確認はもちろんのこと、特に、インターネット掲載情報の更新確認(契約者の80%が物件情報の初期接触がインターネット)を確実に行っていきます。
ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。

第9回 税務相談会開催! 日時2月7日(土)・14日(土)9:30〜16:00
                   場所:真永通商 HARADA栄南ビル2階にて
来月は確定申告がはじまります。準備はお済ですか。お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。
まずは、今春の繁忙期只今突入! 頑張ります!賃貸管理課スタッフ一同
 
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