2008年

2008年12月度

今年も御世話になり、まことにありがとうございました。

めっきり冬らしくなりましたが、皆様、お元気にお過ごしでしょうか。
激動の2008年も残すところ、2週間ほどとなりました。皆様にとって、どんな一年でしたか?
“愛知県は好景気”という雰囲気が残る中、アメリカ発の金融危機がはじまり、一斉を風靡したファンド物件の勢いは減速、国内のデベロッパー、ゼネコンは軒並み大きな負債を抱え苦境に落ち込み、続いてアメリカの大手証券の倒産、大手保険会社への国をあげての救済、また、原油高騰に端を発した、生活品、食品などの物価上昇、不況は家庭の財布まで直撃、などなど、わが国の総理大臣も“100年に一度の不況”といわざるを得ない経済状況となりました。これに止まらず、愛知県の雄、トヨタ自動車の70%営業利益減の発表、契約社員の解雇など、好景気どころか世界経済の実態がこの愛知県にも直撃しています。

名古屋圏の不動産市況においても、契約社員確保のために派遣会社が契約していた賃貸住宅(殆どがワンルーム)は軒並み解約、中には1棟丸ごとの解約も聞こえてまいります。弊社取引先の派遣会社も契約社員を60%減としており、解約の空室は増えるばかりです。また名古屋市内にもファンドが事業主であった賃貸マンションは、ファンドの倒産により新築未入居のまま債権物件となり、建物は煌々と照明が点いていても共用エントランスはトラ柵で囲われ立ち入り禁止となっておる物件を数棟見かけました。

不安になる話しばかりですが、先行きが不透明な時、混乱のときこそは、変革の時、次へのチャンスの時ととらえて、足元を固め一歩ずつ進んでまいりたいと思います。どこかの大統領ではないですが、“チェンジ!イエス、ウイー キャン”(変革!そう、我々は必ず成し遂げることができる!)を心の合言葉に、更なるチャレンジをしていきたく思っております。

来春の繁忙期向かって
競争必至の名古屋圏の不動産市況、この荒波を乗り越えるべく、私たちは挑戦していきます。
現在、満室推進協議を毎週火曜日に実施、インターネット、募集看板、誘導看板など確実な情報発信の確認と実施、市況分析、ニーズの確認、協力業者訪問、など、新規入居者様の獲得に向けて協議、実践をしております。地道に見える活動ですが、混乱のときほど、原点が大切であると思います。着実に進めてまいります。

また、弊社の業務提携をいたしております日本社宅サービスからの転勤による案内件数も昨年より15%弱増加しており、優良な法人客の獲得にもますます力を入れていきます。法人の経費節減の流れの中での社宅売却処分、営業体制の強化による人事異動などが増加の要因と思われますが、一件でも多くのお客様を獲得できるよう努めてまいります。

さらに、家主様も見えないところでの競争が進んでいます。いわゆるニーズに合わせた部屋作りのための再投資、リフォームです。特に新築時の費用の支払いが済んだ家主様は積極的に行っているようです。先月も掲載いたしましたリフォーム事例をあらためて掲載いたします。

【最近のニーズに対するリフォームの事例】

@3点ユニット(バス・洗面・トイレ)をそれぞれにわけるリフォーム工事、A大規模修繕工事とあわせてリゾートマンションのように外観をリノベーションする工事、B各部屋の玄関ドアに化粧フィルムをはり、デザインをグレードアップ、C人感センサー付の玄関照明への取替、Dオートロックシステムの設置、EキッチンコンロをIH式に取替、F白を基調とした清潔感あふれる内装へのリフォームなど・・・

これからも、家主様とともに、安心していただける満室経営に向けて歩んでまいります。

皆様、良いお年をお迎えください。賃貸管理課スタッフ一同
2008年11月度

不動産・金融不況からトヨタショックへ

朝晩、めっきり寒くなりました。皆様お元気にお過ごしでしょうか?
今月のタイトルは皆様ご存知かと思いますが、中部エリアもいよいよ不景気風が吹いてきました。トヨタの営業利益は約7割ダウン。世界一位のゼネラルモータースが累積赤字で危機にある状況の中、世界一を目指してきた手堅いトヨタも今後の方向転換をせまられそうです。またパナソニックと三洋電機の合併も、世界戦略上必要との事のようで、トヨタショック、世界金融危機と合わせて、世界経済における日本の役割の再認識と経済構造の変革を予兆させる出来事と捉えざるを得ません。

私ども不動産業は一人ひとりの生活や経済活動の基礎をなすものです。ゆるぎなきものでありたいと思いたいですが、経済変化、人口動態の変化によって変わらざるを得ない部分もあります。変革は常にチャンスであることは時代が証明しています。ステージは変わりました。今までの経験や知識に頼らず、求められるものに常に応えゆく真永通商であり続け、オーナー様と二人三脚でどこまでも歩み続けたいと思っています。

さて、賃貸業においては、今の時期は、来春の繁忙期に向けて様々な準備をする時期でもあります。市況は厳しく競争市場であることに変わりはありません。お客様に選んでもらえる店創り、部屋創り、商品創りに力を注いでおります。激変する市況に勝ち残る為の契約条件の見直し、賃料相談、ニーズを引き込む部屋作り、リフォームなど、オーナー様とともに考え、地に足をつけて一歩一歩この山を登りきりたいと思います。

【最近のニーズに対するリフォームの事例】
①3点ユニット(バス・洗面・トイレ)をそれぞれにわけるリフォーム工事、②大規模修繕工事とあわせてリゾートマンションのように外観をリノベーションする工事、③各部屋の玄関ドアに化粧フィルムをはり、デザインをグレードアップ、④人感センサー付の玄関照明への取替、⑤オートロックシステムの設置、⑥キッチンコンロをIH式に取替、⑦白を基調とした清潔感あふれる内装へのリフォームなど・・・
賃貸マンションのオーナー様も選ばれる部屋造り=ニーズをつかむリフォームを研究、実施し、空室対策に効果を上げていらっしゃいます。

ここで話題のチャンネルをガラッと変えて・・・
『ECO変え』という言葉を最近良く耳にしませんか。
母なる地球を守るために、あらゆる業界が二酸化炭素削減に世界的に取り組んでいます。工場や自動車がたくさん二酸化炭素を排出しているイメージがありますが実は建築物も結構、二酸化炭素排出しているようです。そこで我々に出来ること、それが『ECO変え』ということです。窓ガラスに遮光フィルム、断熱ブラインド、ペアガラス、断熱サッシ、高効率給湯器、高効率空調機など様々な製品が開発されてきています。

〜そこで今回はLED照明器具をご紹介いたします。〜
消費電力は従来の蛍光灯に比べ約70%減、二酸化炭素排出量も約70%減、製品寿命は5倍以上、電気料金は約70%削減というかなり優秀な製品です、開発が進み、蛍光灯タイプと電球タイプがあり電球タイプには白色・電球色も用意されています。従来の蛍光灯安定器を取り外す工事も必要になりますが、管球切れによる交換費用削減や共用電気代の節約に一躍担ってくれる製品だと思います。当社の業務提携会社の協力により皆様に提供できるようになりました。取替工事に当たって詳細は、当社までお問い合わせください。

今月もよろしくお願いいたします。賃貸管理課スタッフ一同
2008年10月度

不動産・金融不況・・・ 論説 忍び寄る不動産不況

更新日:2008年 8月22日 (金)
中部経済新聞より抜粋

 景気の減速により最近、不動産業界に暗い話題が増えてきた。アーバンコーポレイションが東京地裁に民事再生手続きを申し立てたことから、国内の銀行は不動産業界に警戒の目を向けるようになっている。米サブプライムローン問題の余波で、外資系ファンドの活動が先細りになり、大都市圏の地価も頭打ちになっている。

 国土交通省が二十日に発表した主要都市百地点の地価動向報告によると、七月一日時点の地価が三カ月前に比べ下落したのは三十八地点にのぼり、四月調査の九地点から急増した。

 この調査は、土地の値動きを短期的に把握するのが目的で、同省が三カ月ごとに調査、公表しているもの。景気動向が地価に反映されやすい駅前の一等地にある商業ビルや高層マンションなどが対象。

 地域別に見ると、下落地点の数は東京圏が四十三地点のうち十四カ所、大阪圏が二十六地点のうち十一カ所、名古屋圏が十一地点のうち十カ所で下落。特に名古屋圏では上昇箇所がなくなり、元気だといわれていた名古屋は、地価の面では他地域に比べて弱さが目立つ。

 名古屋地区は調査対象が少ないものの、名駅前や伏見、栄、今池、覚王山などの主要な商業地、住宅地が取り上げられている。その中で、地価が前回比横ばいとなったのは名駅前地区だけ。

 同省では、名駅前地区の優良物件は、法人投資家の需要があり地価は横ばい傾向にあるが、その他については選別が厳しくなると予測。名駅周辺地区は今後も発展が見込まれるが、大型ビルの供給が続き、空室率の上昇など投資リスクが高まっていると分析している。

 名駅前地区は、これまで好調な名古屋経済を背景に、全国でも有数の地価上昇率を記録していたが、転換点を迎えたようだ。

 これまで大都市圏の土地やビルを積極的に購入していた外資系ファンドへの資金流入の先細りなど、地価を支えていた要因に変化が見られるため、止むを得ない結果といえよう。しかし、銀行の不良債権の増額、貸し渋りなどにより、「いつかきた道」に逆戻りするのは避けねばならない。ファンドの動向に振り回されることなく、地価を安定的に保つためには都市の魅力向上などの地道な努力が不可欠ではないだろうか。

今回の市況ニュースは連日の報道を受けて、8月時点でのマスコミの論説を紹介しました。この後、リーマンの連邦破産法適用、日本法人は民事再生、そしてアリコ、AIU保険会社を傘下とするAIGへの緊急融資となって行きます。現状では世界恐慌に匹敵するとの声も聞こえます。要するに、実体のないマネーケゲームが招いた混乱だと思います。Mファンド、l doorもそうでしたね。

我々の携わる仕事は人々の生活を守りオーナー様の資産をお守りすることです。日々のクレーム対応、巡回清掃、設備点検など当たり前のことを当たり前に取り組んでいくことが我々の仕事です。あらためて自信と誇りを自覚しています。年末、年度末に向け市況は激しく動いてくると思いますが、正面から受け止め、皆様の為にさらに努力し業務に務めたいと思っております。

空も高くなり、夕方になると秋の雰囲気を少し感じる今日この頃、昼夜の寒暖の差が大きな時期です。
お体には十分に気をつけてお過ごしください。

今月もよろしくお願いいたします。賃貸管理課スタッフ一同
2008年9月度

不動産不況・・・まだ続きますか?

 空も高くなり、夕方になると秋の雰囲気を少し感じる今日この頃、皆様お元気ですか。
今年は暑い日が続く夏でした。このニュースを書いている今日現在も残暑が厳しいです。季節の変わり目です。皆様お体には十分に気をつけてください。

さて・・・今月のタイトルです。私どもにしてみれば、寒々しいタイトルです。しかし、これだけニュースに取り上げられ、帝国データバンク、東京商工リサーチのホームページには3日に1回は不動産関係企業の倒産情報が公開され、またびっくりするような負債額の企業もでてきますと、このタイトルについて書かざるを得ない昨今です。

いろんな情報をまとめると、倒れていった企業は、マンションデベロッパー及び、そのマンション建設を請け負っていたゼネコンのようです。

マンションデベロッパーの顧客、いわゆる分譲マンションを買ってくれるお客様は、個人のお客様とファンドです。ファンドが買ってくれるので(ファンド収益物件として買うわけです)バンバン建てていたようですが、サブプライム問題で損失を被った金融が不動産購入の融資を絞った結果、ファンドは買わなくなり、そして売れ残り、ようするに焦げ付いたようです。(最近は、倒産件数が増えたことで絞りすぎではないかとの声も出ているようです。ちなみに某メガバンクは昨年対比5,000億円、融資を減らしているとのこと。)

また個人客も買い急ぎをしなくなったことで売れ残り状態にに拍車をかけてしまったようです。当然ゼネコンもこのあおりを受けました。振り返ってみると至極シンプルな話なのですが、結果として売れ残るということはニーズがないということだったのでしょうか。金融に振り回されてしまっただけなのか・・・。不動産マーケティングの評論家はたくさんいます。この現状を直視するとコメントは難しいですが、ただ私は単なる評論家にはなりたくないという思いだけはわきあがってきます。

さて、このような市況に対し、金融は現在も危険視しているようで、今年はまだこのような状況が続くといったような見解が大半です。土地の価格は落ち着いてきておりバブル価格から実勢価格に戻っているようです。値ごろに購入できる状況になっていくと思われます。

ところで、倒れていった企業、危険視されている企業はファンド資金の恩恵で、ここ数年立上ってきたカタカナ名の会社がほとんどです。しかし、今後ますます淘汰の波は押し寄せるようです。堅実で健全な不動産運用というものをあらためて考えさせられます。

先日、飛び込みの電話で、自社ビルを運用できないかとのご相談がありオーナー様と面談してまいりました。先代よりデザイン会社を営んでおられたオーナー様で、一時は50人ほどの従業員の方が元気に働いておられた会社でした。現在は社長様お一人で、その社長様曰く、時代は変わってしまった。廃業して不動産の売却も考えているとのことでした。オーナー様のご心境を考えると、なんとかお力になれるよう頑張りたい、そのように思っております。

 大きく経済構造が変化する時代、堅実で健全な不動産運用は時代のニーズであると確信して、真永通商のスタッフ全員はオーナー様のお役に立てるよう頑張ってまいります。オーナー様、入居者様の満足という原点を見失うことなく前進してまいります。

今月もよろしくお願いいたします。賃貸管理課スタッフ一同
2008年8月度

準繁忙期です。

 暑い日が続きますが、皆様お元気にお過ごしでしょうか。 いよいよ北京オリンピックが開幕しました。開幕前には、地震、テロ活動、工事の遅れ、毒餃子、などさまざまな心配事がありましたが、世界最大の平和の祭典は、盛大に無事開幕しました。開幕のセレモニーを見ているだけでも、勇気と希望を感じます。さまざま困難を乗り越え実現させたからこそ、見ている側にも感動が伝わってくるのだと心から実感します。我々も各ありたいものだと心新たにして、暑い夏に挑戦の息吹をもって前進していきたく思っております。

さて・・・今月のタイトルです。この業界では春を繁忙期、夏を準繁忙期と呼んでいます。ご存知のとおり、夏は半期の人事異動の時期で、人が動きます。法人契約のニーズがほとんどです。いわゆる転勤です。当社は、日本社宅サービスという全国トップクラスの社宅代行サービスの会社と平成11年から業務提携をしており、名古屋支店と名乗らせていただいております。

ここ数年取り扱い件数は右上がりに増加しております。今年は、昨年紹介件数を7月の時点で越えました。このペースで行くと昨年の約1.5倍の500件超となる見込みです。

ちなみに、転勤族の方(単身、ファミリーとも)が名古屋でお住まいを探される場合の人気エリアですが、地下鉄東山線・本山、覚王山、池下、次に名東区藤が丘、一社、上社という順位です。(だから、ファンドは東山沿線に新築をバンバン建てたわけです。現状は空室も目立ち、賃料下げや広告宣伝費を3ヵ月分・4ヶ月分払って空室対策に躍起になっているようです。)これに加えて、最近ファンド物件を含めて新築が多く建設された地下鉄桜通線・御器所、桜山、瑞穂運動場となっています。理由として上げられるのは名駅、栄まで乗り換えなしでいけることと高級住宅地のイメージが先行して口コミでこのエリアがいいよ、となっているようです。名駅にビジネスエリアが移行しつつあること、交通の便など合理的に考えると名鉄沿線を希望される方もレアケースですが、みえるようです。

目に見えて景気が減速しているのに人事異動が多い。移動経費がかかるのになぜ。

 社宅サービスの代行業務提携企業は大手企業様がほとんどです。大手企業様は福利厚生の一環で社員寮を建設・保有してきました。しかし、時代は移り変わり、保有しているだけでは経費の垂れ流しに等しい状況になっているようで、社員寮を売却して、民間の賃貸住宅を社宅として借り上げるようになりました。不要になれば解約すればよいからです。今年は、名古屋市内でも大手企業様が社員寮を取り壊しデベロッパーに売却されました。200世帯の方が転居先を探されていました。企業側にとっては、これも経費削減の一環なのです。

先月もこの市況ニュースで書きましたように、中部圏の市況動向はものづくりの街という地域の特色があります。大手企業の動きからして、現在も、また今後も人口流入があるようです。爆発的なものでなく徐々にうごくようですので同行に注目したいところです。

また前述したように、不動産の活用方法を変えないと経済効果のあがる不動産事業が成り立たなくなるということも事実です。不動産は動きませんが不動産ニーズは動きます。オーナー様の資産が健康であり続けるために、よき相談役としてあり続けられるよう、挑戦し続けていきます。

最後に、日本代表、頑張れ!!

暑い日が続きます。皆様、お体には十分に気をつけてください。

今月もよろしくお願いいたします。賃貸管理課スタッフ一同
2008年7月度

市況観

最近の新聞紙上は読むと気持ちが滅入るような内容が多いと感じるのは私だけでしょうか。原油高、ガソリンは毎月リッター10円値上げ、生活必需品も値上げ、消費の減速、住宅ローンの金利アップ、偽装問題などなど。鉄を筆頭に、建材も高騰し建築費も上がっています。鉄筋コンクリート造と鉄骨造の平米単価が逆転しているという話も聞いています。市況ニュース担当者としては、このような話しばかりで気持ちが滅入っている上に今回のタイトルの原稿を締め切りまでにあげなくてはという気持ちに押され、今月はかなりの生みの苦しみを味わっております。

さて・・・今月のタイトルです。先月と類似していますが、今月は私見で書きます。
市況の根本をなすものは人口動態です。ようするに少子高齢化によって現在の市況は動きに動いております。高齢者が安心して住まえる環境創造と提供というニーズがある反面、労働力人口の減少により賃貸住宅は入居者争奪戦になって行きます。労働力人口が減るので各社人材確保にお金をかけます。消費力も落ちると思われるので、企業は経費削減に走ります。今まで人材確保の一躍を担ってきた社宅や社員寮は現状空室も多く、福利厚生の一部で利益を垂れ流す代物となり、経費削減の名の下に取り壊し、売却となります。売却できないものはデッドストックとなっていきます。企業は、民間の賃貸住宅を1室単位で社宅として借上げます。ここにも争奪戦はもちろんあります。借り手市場の傾向は変わりません。また、新築供給戸数も年々減っており、関東圏では既に分譲マンションのたたき売りが始まっているようです。名古屋にも高層分譲マンションがこれからできあがってくるようですが・・・

・・・全国的にはこんな動きであるように私には見えていますが、変革期の途上であることには変わりないと思います。私自身としては、自分のことは比較的現場主義思考の強い人間だと思っていますが、とりあえずアンテナはしっかりとはっておきたいものです。

中部圏の市況動向はものづくりの街という地域の特色が出ているようです。トヨタのおかげであることは言うまでも無いのですが、製造技術開発拠点をこの中部圏におき、新たな技術開発の拠点の計画(わかっているだけで2施設、合計6千人ほどの技術者を集めるようです)もあるので、現在も、また今後も人口流入があるようです。また、先日ラジオで経済評論家が話していましたが、飛行機を作る拠点も名古屋の三菱重工、岐阜の川崎重工と中部地区にあり、今後、日本製の飛行機を世界に販売していく方向に動いていくとのことでした。そう言われれば、世界的な航空機メーカーであるエアバス社の最新型の大型旅客機も日本の技術がかなり貢献しています。世界から受注が取れるといいですが。

ともあれ、今後も製造業に携わる人の他県からの流入は、まだ見込まれるようです。現在、供給過剰感のあるワンルームマンションも空室が埋まっていくということでしょうか。また、中部地区は観光資源の開発も今後のテーマになっているようです。宿泊施設やテーマパークが増えたりするのでしょうか。イタリア村は民事再生になったしまったのに・・・。よき教訓にして、われらが名古屋が名実ともに活況になっていくと良いと思いますが、皆様いかがでしょうか。

資産運用グループ新設

こういった市況の変化を新たなビジネスチャンスとするために、このたび賃貸管理課内に資産運用グループを新設いたしました。変化の中にあるお客様のニーズを的確に捉え、不動産資産の活性化のよきパートナーとしてお役に立てるよう努めてまいります。

ニーズを捉えた賃貸事業経営を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。

今月もよろしくお願いいたします。賃貸管理課スタッフ一同
2008年6月度

市況動向

先日、30周年記念謝恩会を開催させていただきました。ご来場いただきましたオーナー様、ご多忙の中、誠にありがとうございました。長年にわたるオーナー様からのご支援のおかげで無事に開催させていただきました。あらためて御礼申し上げます。空室対策、少子高齢化時代における高齢者賃貸住宅事業とは、などのセミナーも開催させていただきましたが、お役に立てましたでしょうか?

社員一同、オーナー様のよりご満足いただける賃貸事業経営に向けて一丸となって頑張ってまいりますので、今後とも、叱咤、激励またご鞭撻の程よろしくお願いいたします。

さて・・・今月のタイトルですが、名古屋賃貸市況は、ファンドの嵐が去りひと段落。クールダウンの様相です。建築中の建物も未だ見かけますが、確認申請の手続きの遅れによって着工まで時間がかかっていた物件が現在建設に入っている状況です。新築でも空室があり、いわゆる箱あまりの状況は大きくは変わっていません。そんな状況の中、先月下旬、名古屋の不動産ファンドも扱っていた不動産ファンド事業企業が民事再生法適用の申請をしました。負債額は74億円。平成15年に設立された会社です。詳細は帝国データバンク、東京商工リサーチのホームページに掲載されておりますので確認していただけます。個人的な感想としては、不動産ファンドとは一体なんだったのか。付和雷同に流され、賃貸事業運営そのものがないがしろにされていなかったか。色々と考えさせられます。

年代別の人口構成が変化し、市況への影響も徐々に大きくなっているように感じる今日この頃。先日も社員寮の転用相談がありました。担当窓口の方には、はっきり不動産は資産ではなく持っているだけなら負債ですとはっきり申し上げました。進化論を唱えたダーウィンの言葉に、強いものが生き残ったのではなく環境変化に対してことごとく順応したものが生き残ったのであるという意味の言葉があります。繁栄と拡大は誰もが望むことですが、今一度足元を見つめなおし、次の勇気ある一歩につなげたいものです。

環境変化に対応する・・・リノベーション

ここ数年、よく耳にする言葉です。築年数の経過した分譲マンションを間取りごと改装、ニーズに応える充実した設備、洗練されたインテリアを施し付加価値をつけて再販売する、というものです。この考え方が賃貸事業にも向けられてきました。鉄筋コンクリートのマンション、償却が47年、現在築20年、間取りが現在のニーズに合わない。そこでリノベーション。同等建物の建て替えの予算の半分の再投資を行い、月額賃料設定2割アップ。空室の改善もでき、収支表層利回りも改善できた。そんな話を耳にするようになりました。もちろん詳細な予算と利回り検討は必要ですし、入居者の確保が絶対条件ですので相当な決意と覚悟が必要です。しかし、変化はチャンス。賃貸事業経営者の皆様にとってお役に立てる事業モデルを創出できるよう努めていきます。

ニーズとは・・・キーワード

ここで、ニーズのキーワードを並べてみます。少子高齢化、単身世帯増、家族世帯減、1LDK,リノベーション、良質本物、セキュリティ、格差社会、などでしょうか。
ニーズを捉えた賃貸事業を提案し、ご満足いただけるよう、今後とも努めてまいります。

今月もよろしくお願いいたします。賃貸管理課スタッフ一同
2008年5月度

市況とは?

繁忙期、まさに終了しました。今年はおかげさまで昨年に比べ忙しい日々でした。誠にありがとうございます。昨年空室対策に奔走した日々は何だったのだろうか、と思う今日この頃です。今後は6月の大手金融、保険会社の人事異動も控えており、また一部上場会社の社宅の取り壊しにより、200世帯の方の転居先探しも引き続き取り組んでいきます。反省すべきことももちろんありますが、気を緩めず、オーナー様の満室経営のお手伝いができるよう、取り組んでいきます。

さて・・・今月のタイトルですが、名古屋市街地は需要と供給のバランスが取れていない状況のように感じます。単純に供給が上回ってしまっているようです。新しい物件、特にファンド物件は設備がすばらしくよいですが家賃が高めです。入居者斡旋に苦労しているようです。立地が良くてもです。市況は意図的に動かされていただけなのか。当然トヨタ効果の期待もあったとは思いますが、何が今起こっているのか、なんともわかりません。今月から来月にかけて現場を歩いて回って近況の情報収集をします。また後日あらためてご報告させていただきます。

お知らせとお願い・・・建材資材等の価格改定について

さて、ここ数ヶ月、ガソリンをはじめ、麺類、パン、バターなど値上げの声があちらこちらから聞こえてきます。

建材資材等におきましても原油価格の高騰により、塩ビ樹脂、ナイロン繊維、澱粉、溶剤、燃料、輸送費等の資材価格が大幅に上昇し、各界におきましても深刻な影響が現れはじめました。

また、それぞれのメーカーからも、企業努力では価格上昇分を吸収できない旨の声があり、今回の価格改定のお願いをせざるをえなくなりました。

企業努力により据え置く部分もありますが、資材、副資材においては価格改定させていただきたく宜しくお願いいたします。何とぞ諸事情をご賢察の上、ご了承賜りますよう宜しくお願いいたします。

1. 対象商品:壁紙、床材、副資材
2. 改定価格:約10%〜20%の価格アップ
3. 実施時期:平成20年5月31日(土)以降の受注分より

尚、各メーカーとの交渉中につき詳細につきましては、あらためてのご案内とさせていただきたく、宜しくお願いいたします。

おかげさまで30周年です。記念謝恩会を開催させていただきます

弊社は、昭和54年の創業以来、本年4月1日をもって30周年を迎えることとなりました。これもひとえに皆様方の変わらぬご愛顧とご支援の賜物と、社員一同、心より感謝申し上げます。

つきましては、多年のご厚情への感謝の気持ちとしてここに皆様方をお招きし、誠にささやかではございますが、記念の小宴を催したく存じます。また、会場では、各地の賃貸事業オーナー会で好評を得ています講師をお迎えし、勉強会も同時に開催することと致しました。

皆様にはご多用中のところ誠に恐縮でございますが、何卒ご来臨の栄を賜りますようお願い申し上げます。また、おって詳細をご連絡させていただきますのでよろしくお願いいたします。

皆様のおかげで、弊社は本年度で30周年を迎えました。心より感謝申し上げます。今後ともオーナー様のご満足に向かって歩んでまいる決意です。今月もよろしくお願いします。

賃貸管理課スタッフ一同
2008年4月度

繁忙期報告

繁忙期、なんとか乗り越えました。今年はおかげさまで忙しい日々でした。ありがとうございます。空室になっていた部屋も徐々にうまり、昨年秋には33室空室だったとある物件も満室になり、弊社においては昨年より活発ではないかと感じる繁忙期でした。しかし、今後は6月の大手金融、保険会社の人事異動も控えております。反省すべきことももちろんありますが、気を緩めず、オーナー様の満室経営のお手伝いができるよう、取り組んでいきます。

さて・・・市場の近況ですが、先日ある不動産屋のオーナーと面談していた際に、土地の値段が上がりすぎて資産運用に困っておるという話がありました。(現状は下がりつつあるのですが)収益利回りが合わない、具体的には借地運用が合わないとの事でした。住居エリアとしては申し分ない環境で、人口もある程度集中し、交通の便もよい、文教地区に隣接し、また高級住宅エリアでもある、けれども大手家電販売店は撤退してしまう。都市計画や一方通行が多い道路状況も影響して、店があっても入りにくいことが影響しているようです。結果として投資が少なくてすむコインパーキングが多くできているようです。

またご自身でも18室築14年の賃貸マンションのオーナーで、満室になってもおかしくないエリアなのですが1室空室があり、なかなか決まらないと嘆いておられました。理由は、お客様曰く、古さを感じるとのことです。生活するには困らないような設備になっているのですが・・・。新築物件が増え、お客様の目が肥えてきているようです。つまり良質な入居者の取り合いが起こってきているわけです。

賃料を下げれば入居者の質が悪くなり家賃滞納が生まれるかもしれない、投資をしても、競争物件が増えて回収できないのではないか、など質問を受けましたが、どのようにして打開していくか、方法論を論ずるのは比較的簡単です。しかし、日本という国が、今まで経験したことのない高齢化社会に突入する現実に対して、挑戦し続けることでしか先行きを見出せないように感じました。ともあれ今後の名古屋の、賃貸事業の市況を示しているようなエピソードに思いました。

建築基準法その後・・・

 

一連の耐震偽装問題をうけて基準法が厳しくなりました。その影響で確認申請から許可までの時間がかかりすぎ、市街地には看板だけ立っている更地が目立ちます。国土交通省は猛省し、申請許可までの時間の短縮策を実施ししているようです。年度明けから徐々にビル建設が進み、夏過ぎには建設建築関係の職人さんが足らなくなるぐらい建設が進むようです。要するに新築の賃貸マンション、事業系ビルがまだこの名古屋には新しく立ち並ぶということです。厳しい市況に立ち向かっていかなくてはと決意を固め情報を集める今日この頃です。

賃貸住宅フェア2008名古屋開催!!

平成20年5月14日(水)15日(木)吹上ホールにおいて賃貸住宅フェア2008名古屋が開催されます。弊社もブースを出展し、また、セミナーのコーナーにおいて時間をいただき、高齢者賃貸住宅事業のセミナーを行わせていただくことになりました。これからの時代の資産運用の一役を担う商品として、弊社の経験から得られたノウハウをお話できればと思っています。

入場券、パンフレットがご用意できましたら、あらためてご案内させていただきます。
皆様のおかげで、弊社は本年度で30周年を迎えました。心より感謝申し上げます。今後ともオーナー様と二人三脚で歩んでまいる決意です。今月もよろしくお願いします。

賃貸管理課スタッフ一同
2008年3月度

繁忙期近況報告

繁忙期真っ只中。今年は転勤、就職、就学など動き出しが早いようで、おかげさまで忙しい日々が続いています。空室になっていた部屋も徐々にうまっていっており、弊社においては昨年より活発ではないかと感じています。我々としても若干笑みをこぼしたい気分です。しかし、まだまだこれからです。気を引き締めて、更に引き締めて、油断なきよう本年度の繁忙期、頑張ってまいります。

さて・・・市場の近況ですが、相変わらず供給過剰の観は否めないと思っております。昨年は仲介契約件数全国平均20%ダウンというデータもありました。昨年よりも悪いと言っている業者の話しも聞きます。

今まで空室の出なかった物件が埋まりにくい状況になっている話もよく聞いています。先日も築15年の新栄にある物件が、新築競合物件が増えた為、空室率が改善されないので何とか協力して欲しいと同業者が訪問してきました。住環境の変化もその要因のようです。国際化が進み、外国人が多くなり集まってしまうような地域の物件は敬遠されがちです。また物件もよりどりみどりの市況ですから、家賃を安くしても反響が薄くなっているようです。

勿論、外国人がすべてよろしくないわけではありません。弊社にも住まいをさがす外国人の方は以前に比べると多く来店するようになりましたし、大学院生や生真面目に自分の向上のためにこの名古屋で頑張ろうという方も多く見えます。

弊社では家主様に安心して賃貸業を営んでいただく為、賃貸保証会社との業務提携を数社と結んでおります。中には連帯保証人なし、外国人でもOKという保証会社もあり、賃料や退去時修繕を保証しますという内容になっており、入居審査にあたっても、我々も安心してご紹介させていただいております。競合に打ち勝っていく為、我々も日々研究いたしております。家主様におかれましては、相談があった際にはご理解とご協力をお願い致します。

近況報告

消防法改訂

寝室にあたる部屋に煙探知または熱探知の火災探知機の設置(名古屋市内は台所の設置も必要です)が義務となりました。新築住宅は平成18年より施工された法律ですが、既存住宅については平成20年6月1日より施工されます。弊社に於いても格安でご提供できる体制を整えまして、順次ご提案させていただいております。期日間近になって慌てないようすすめてまいりますので、ご理解の程よろしくお願い致します。

TV地上デジタル波

平成23年(2011年)7月24日より従来のアナログ電波が廃止され地上デジタルに全面移行されます。これを受けて、現在地上デジタル波の受信工事を進めさせていただいております。85%の世帯に受信設備の設置がされることが条件になっているようですが、体制側ではデジタルチューナーの設置をさせて完璧に移行されるよう、様々な問題をクリアしながら進めているようです。入居者からの問合せも増えており、家電販売店においても販売しているテレビはほとんどデジタル対応です。聞くところによると、ちょうど今から10年ほど前に大型カラーテレビブームがあり、買い替え時にあわせているという話もあります。現状のデジタル波受信設備工事は勿論、アナログ波も受信できるように進めております。全世帯が対象ですのでこちらも慌てないよう事前に進めていきたいと思っておりますのでご理解の程よろしくお願い致します。

本年の繁忙期もオーナー様と二人三脚で頑張ってまいります。今月もよろしくお願いします。

賃貸管理課スタッフ一同
2008年2月度

空室対策と満室経営

年に一度の繁忙期に入りました。今年は転勤、就職、就学など動き出しが速いようで、おかげさまで1月中旬から忙しい日々が続いています。

さて・・・今回のタイトル、又かという感じもしますが、全国的に賃貸住宅は益々、入居者獲得競争に拍車がかかってきているようですので、昨年2月の記事ですが、あらためてテーマにしました。

昨年に発足した賃貸不動産経営管理士協議会の講習でも、ファンドの台頭もあって、賃貸事業がシビアな事業である内容の講義がありました。賃貸事業の重要なテーマであり、市況の同行も時代を益々反映してきていますのでここで再確認しましょう。((財)日本賃貸住宅管理協会のオーナーセミナーより)

満室経営と再投資

ポイント ①再投資の必要性 ②ニーズの変化に対し、間取り・外観・設備がライフスタイルの変化にフィットしているか ③売れる商品・商品価値のアップ、選ばれる商品を創る・・・家賃の下げ止め効果を生む

築後 5年、10年、15年、20年と定期的に見直さなければ、資産価値の維持は困難に・・・

募集家賃50,000円の部屋が長期空室になっているとします。
対策前 収入0円⇒⇒⇒間取り変更・設備更新などで投資額3,000,000円をかけたとします。
対策後 50,000円 × 12ヶ月 = 600,000円 の年間収入が生まれます。
投資利回りは 600,000円 ÷ 3,000,000円 = 20%
《再投資の考え方は投資利回りで考えましょう。》

空室のままにしておいたり、家賃を大幅に下げたりするよりも、物件に投資することは効果的である事がお分かりになると思います。投資利回りからみても、預貯金よりも利益が得られます。

空室ロスと入居期間

空室ロス = リフォーム費用 + 空室期間 + 広告料 + フリーレント(前家賃サービス)
   例)    2ヶ月  + 2ヶ月  + 1ヶ月 + 1ヶ月 = 6ヶ月分のロス
入居期間 2年の場合 空室期間6ヶ月÷入居期間24ヶ月=25%ロス
入居期間 4年の場合 空室期間6ヶ月÷入居期間48ヶ月=12.5%ロス
入居期間を2年から4年に出来れば、12.5%の収入アップになる

実際の空室時ロスは、空室期間の家賃収入がないだけでなく、次の入居者を入れるためのコストが掛かってきます。退去防止策を検討、実施して長く住んでいただくことが得策かと思われます。

退去防止策という言葉を最近、業界で良く耳にします。ポイントカード、商品券、2年入居ごとに家賃を1,000円づつ下げるなど、実施しているオーナー様もみえるようです。

供給戸数は建築確認の法改正で昨年対比約40%ほど減。しかし供給過多・借り手市場は今後も続くようです。我々も満室に向けてスピーディで確実な情報交換に努めてまいります。ご相談の機会も出てくるかと思いますが、オーナー様と二人三脚で頑張ってまいります。今月もよろしくお願いします。

確定申告は2月18日(月)から3月17日(月)までです。お早めに。
ご質問、ご相談はお気軽にお電話下さい。

賃貸管理課スタッフ一同
2008年1月度

新年明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。本年もオーナー様にご満足いただけるよう、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。

本年の名古屋市況は・・・(筆者が個人的に感じている事ですが)
皆様ご存知の通り、昨年はこれでもかといわんばかりに賃貸マンションが雨後の竹の子のように建設されました。本年もその余韻がまだあるように感じます。昨年6月20日以降、建築確認の手続きが、耐震偽装の影響で厳格になった分、建築確認が遅滞してしまい、昨年8月度は昨年対比、約半分の着工数となり、業界に影響はでたものの、オフィスビル、賃貸マンションの建築予定看板や更地を市内でかなり見かけます。住宅需要のデータによると家族世帯は減るが、単身世帯は増えるというデータになっており、供給される賃貸住宅も、単身世帯向けのワンルーム〜1LDKが多いようです。供給が更に続く中、空室率のアップが懸念されます。愛知県はトヨタ効果で人口流入が少しづつ進み、労働力人口に当たる世代の人口は若干増の傾向にありますが供給が先行になっており新築でも空室が目立ちます。これから繁忙期に向かいますが、借り手市場であることには変わりはありません。ニーズを確実に掴んでいけるよう事前対策を打っておきたいものです。

事前対策のキーワードとしては・・・ 顧客に対して、値ごろ感を出せるか・・・賃料等条件設定、設備の充実、入居時サービスなど・・・ が対策の入り口ではないかと思いますがいかがでしょうか。

さて、繁忙期に当たっての基本方針は昨年同様、原点を確実におさえて・・・

・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
競合物件の情報収集、分析をあらためて行い、契約条件、家賃設定をニーズと擦り合わせていく
・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない
商品としての部屋の状況掌握、カイゼン、を的確に行い機会を逃さない
・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
業者が持っている台帳の更新確認、現場の情報掌握につとめ、決めていただける環境を整備する

インターネットでの検索が主流になり(契約者の80%が物件情報の初期接触がインターネット)、集客に当たって掲載する情報の更新も成果を左右してきます。オーナー様の安定経営実現に向け、本年も様々な課題に挑戦していきます。

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。 まずは、今春の繁忙期只今突入! 頑張ります!

ところで、来月は確定申告がはじまります。準備はお済ですか。
お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。

賃貸管理課スタッフ一同
 
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