2007年

2007年12月度

今年も、誠にお世話になりました。

本年も、誠にお世話になりました。心より御礼申し上げます。

本年も不動産業界においては、話題に事欠かない一年であったと思います。名古屋市内には建設中のビルが多くあり、移動中には、建築予定の看板が立った更地を良く目にします。景気が良いように、一見すると見えますが、はたしていかがなものかと、個人的には腕を組みたくなるような日々が続いています。帝国データバンクが業界動向を業界天気として快晴から雷雨まで7段階でネット上に発表しています。2007年度においては、銀行業界・晴れ、証券業界・薄日、総合商社業界・晴れ、建設業界・雨、など業界ごとに景気を天気で現しています。不動産業界は、なんと、快晴。まあ、大手企業中心であるようですが、我々はいかがなものかと。

個人的なことで恐縮ですが、賃貸不動産経営管理士の筆記試験に合格いたしました。年明けに登録講習が二日間研修を受けましたが、今までこの紙面を借りて、お話してきたことが研修の内容とほぼ一致しており、少子高齢化が進み課題は多くあるかと思っています。賃貸不動産業は今後シビアな業界になっていくと感じております。快晴はいつまで続くのか・・・

昨年の今頃・・・

昨年の同月の市況ニュースでは、賃貸借契約条件の見直しと斡旋協力業者に対するインセンティブ(ADとよんでいる成功報酬)の対策の話をしておりました。先月までの市況ニュースにおいても、入居者獲得対策の話を多く掲載させて頂き、今後も状況は変わりません。新築が多く建ちますので。空室の対策として我々も、毎週打合せと対策協議をしておりますが、オーナー様におかれましても、今一度昨年の市況ニュースを読み返していただけましたらと、思います。何事も常に変化することが現実です。良い変化、悪い変化様々ですが、一喜一憂せず、より良い賃貸経営のお手伝いを、来年も頑張ります。

空室対策の1つとして・・・

 本年、空室対策の一環として、新規に家賃保証会社と業務提携をいたしました。連帯保証人不要、勿論、外国人でもOK、というもので、ニーズに対して入り口を大きくする方策として提携いたしました。勿論オーナー様にとってのリスクは皆無です。外国人については、今後高学歴者が日本でホワイトカラーとしての仕事をする機会が増えていくようで(人材派遣会社代表取締役談)顧客層の拡大に期待がもてます。入居のマナーについても、入居のしおりを5ヶ国語で作成するよう関係者には提案しております。

借り手の心をつかむ

今後もますます、借り手市場となっていく様相を呈しています。ネットの情報を活かして市場分析にもますます力を入れていきますが、ニーズを掴む為に立地を活かしたリフォーム提案にも力を入れていきたいと思っています。また生活の基本となるライフライン(既存設備に対して新規のライフライン工事としては、地上デジタル対応、光インターネット対応があげられます。)の点検整備、営繕提案についても、借りての視点が肥えてきているので、今まで以上に我々も勉強し、あらためてご提案させていただきます。

本格的に寒さも厳しくなってきます。お体をお大事に。
来年も今年以上の結果を出せるよう頑張りますので、よろしくお願いします。

賃貸管理課 スタッフ一同
2007年11月度

2007年度繁忙期にむけて その2

コンプライアンスと言う言葉を最近良く耳にします。法令順守という意味です。ここ数年、信用と信頼で成り立っているはずの企業のモラルハザードも良く耳にします。日本を代表する洋菓子製造業、老舗の和菓子製造業、有名英会話学校、庶民が良く口にする牛肉コロッケ、保険会社の不払い、火災被害から生活を守るはずの建材、薬品被害、社会保険など次から次へとメディアに情報が上がってきます。経済至上主義の反動でしょうか。信用とは信頼とは一体なんでしょうか。私も一人の生活者として、疑心暗鬼にならざるを得ない事が多くあります。きっと、新しい住まいを探している方々も、物件選びには慎重になっていると思います。

信用・信頼・実績をコマーシャルコピーにしている大手不動産会社がありますが、我々も2007年度の繁忙期に向けて、信用と信頼を更に築き上げるべく、オーナー様に安心経営していただけるよう努めてまいります。そこで取り組みポイントをいくつか上げていきます。

ネット反響

契約者のうち約80%弱が初期問い合わせの媒体としてインターネットを活用しています。正確な情報の掲示、判りやすい表現、見やすいビジュアル、情報の定期更新を確実に行っていきます。また、より多くのお客様の目に触れるよう、大手不動産サイトへのリンクも今まで以上に機能していくよう整備していきます。

※ちなみに、弊社は、YAHOO、リクルートふぉれんと、など大手サイトにも情報がリンクされています。また、反響データの検証も定期的に行い顧客動向を的確に掴める様努めております。

入居者獲得競争

 名古屋の市況については、今までもこの紙面を借りてお伝えしてきたように、新築の供給(特にワンルーム系と1LDK)が引き続き多くあり、新築でも空室が出ている状況です。入居者を獲得する為の確認ポイントをあげてみます。

フリーレントOK・・・入学、就職、転勤ニーズに有効。契約決済を先に済まし、実際の入居日から家賃をいただきます。年度末の繁忙期には他社も打ち出しをします。
契約金の見直し・・・敷金礼金について、近隣物件との競争があり、他物件も見直しをしてきます。必ずしもゼロゼロが良いわけではありません。対象の物件に対しては早急に調査報告相談させていただきます。
設備・インテリアの更新・・・選んでいただける部屋作りもポイントです。ニーズアンケートを実施し、要望に合った部屋作りを行いたいと思います。
広告宣伝費キャンペーン・・・いわゆる業界で言うところのADのことで、期間限定キャンペーンを実施してみてはいかがでしょうか。新築物件で最高家賃の4か月分と言うのを耳にしたことがあります。その物件は30%の空室が1ヶ月足らずで埋まりました。よくもわるくも、「げんきんなかた」がおおいのです。すみません。・・・など、例年、基本は変わりませんが、押えるところは押えて、満室経営向けてがんばります。

ネットアンケート「こんな不動産会社があればいいな」・・・夜遅くまで営業、地域情報に詳しい、常に親身な対応、情報のやり取りはメールでスムーズ、物件のマイナス面も教えてくれるし、手数料はリーズナブル、明るくテキパキ不安を解消、あふれる知識でコンサルティング・・・。
アンケートの統計結果です。・・・・・期待にお応えできるよう頑張ります。
今月もよろしくお願いします。

賃貸管理課 スタッフ一同
2007年10月度

2007年度繁忙期にむけて

先日、全国賃貸管理ビジネス協会の主催する講習会を受講しました。全4回にわたる講習会で先月が最終回でした。最後に講師として登壇したのは、総合不動産業を営み起業7年目を向かえる会社の会長様。聞き応えのある話でした。というのも、その会長様は毎月オーナー様向けの講習会を行っているかたで毎回の講習の内容は「家主倒産時代到来」というぞっとする内容です。当然、家主様のおかげで毎日仕事をさせていただいている私たちも、今後生き残りをかけて戦っていく事を自覚せざるを得ない、眠気も吹き飛ぶ講習会でした。

今回は、今年度の繁忙期に向け、オーナー様の賃貸事業が繁盛するようにとの思いを込めて、講習会の内容をかいつまんでご報告させていただきます。

変化する事業環境・市場

変化する事業環境
1. 衆知化とネット社会・・・不満や疑問に思ったことをネット掲示板へ投稿すれば見ず知らずの人達が知恵を貸してくれる。情報公開が進み、生活者は賢くなっている。
2. 消費者の権利意識・・・修繕工事の立会を入居者にお願いする。入居者から立会のために休日をとったが、私の日当はどうしてくれる?このクレームに反論できるか?
3. 消費者特性の変化、情報公開と情報発信、コンプライアンス意識etc.・・・

変化する市場
1. 少子化・高齢化・・・消費者構造の変化(世帯数減。しかし単身・若年夫婦世帯増)
2. 若年人口の減少・・・労働人口の減少、学生の減少
3. 国際化・・・外国人労働者の増加、ホワイトカラービジネスへの外国人高学歴者の進出、業界展望

過去と現在・・・情報非公開、アナログ、相対取引(1対1)、双方代理、似非プロ、業界保護

将来予測・・・情報公開、デジタル、オークション形式、エージェント制(売・買)プロフェッショナル、自由競争と罰則強化

更に、縮小マーケットでの競争激化、仲介手数料の行方(0.5ヶ月もしくはタダ)、ファンドの台頭(個人家主との対決)、管理クオリティー追求・専業化・合理性追求、管理業法制化etc・・・

変化への挑戦!! 〜事業存続の条件〜

「環境適応力と収益力」  「正しい問題意識と正しい危機意識」  「組織力と組織活性化力」  「公器と社会的貢献」  「法律遵守(コンプライアンス)と倫理」  「リスクマネージメント力」

変化する市況に対してどのように対応していくのか。ひとつはニーズに合った商品創りが大切です。

商品とは、間取り、設備、インテリアデザインは勿論の事、家賃、契約条件(敷金礼金)賃貸保証(連帯保証人無し)など複合的になっていきます。現実に直面するこの様々なリスクにお応えできる管理会社であり続けたいと、今年度の繁忙期に向け決意を新たにしております。満室経営、安定経営実現の為、お力になります。空室改善や具体的な提案については、リサーチを重ねて、個々のオーナー様に、あらためてご報告させて頂きます。

名古屋市は、現状、供給過多の状況にあると感じています。しかし人の流入により今後微増ですが増えていくようです。秋の戦いから来春まで、ニーズを掴みオーナー様のお役に立っていきます。
今月も宜しくお願い致します。

賃貸管理課 スタッフ一同
2007年9月度

地震と家主責任?

9月1日は、皆さんご存知のように、防災の日です。1923年(大正12年)のこの日に起きた関東大震災の教訓を忘れない、という意味とこの時期に多い台風への心構えの意味も含め、1960年(昭和35年)に制定されました。今年も防災訓練が全国各地で行われていました。また7月16日の新潟中越沖地震も記憶に新しく、被災者の方々にはお見舞い申し上げるとともに、一日も早い復興を願うところです。被害を少しでも少なくする為に今年の10月1日からは、NHKをはじめ”緊急地震速報”も提供されます。
そこで今回のテーマとなったわけですが、テーマに沿った形で要点を書かせていただきます。

家主が一般的に負う義務は・・・
・契約責任・・・賃借人に対して
・不法行為責任・・・賃借人に対して・第三者の対して(通行人など)
  民法717条・土地工作物責任・・・所有者は無過失責任を負う「所有しているから責任を負う」
  土地工作物・・・建物は当然含まれ、塀、電柱、外灯、袖看板、踏み切り保安設備などが含まれる
・建物が滅失すれば借家契約はなくなるはず・・・罹災(りさい)都市借地借家臨時処理法がある
  建物が全壊した場合、借家契約は終了が原則ですが、この臨時処理法の適用がある場合、借家人が2年以内に所有者に申し出る事によりその建物が建っていた土地の賃借りする権利を取得できるとされています。(優先借地権・存続期間10年)ただし正当事由があれば拒絶できます。

裁判例 借家人に対する責任

阪神・淡路大震災の建物倒壊事故による賠償請求事件(平成11年9月20日神戸地裁)
建物の崩壊状況・・・本件建物の周囲には損傷した建物が多いが、本件建物の倒壊状況は格別であった。死者の相続人らとケガをした者から、本件建物の所有者兼貸主と仲介の宅建業者に対し、総額3億3,000万円余の損害賠償請求
裁判所の判断・・・(中略)瑕疵のある建物の所有者に対して、自然力の寄与度の5割を控除した残金である1億2,900万円の支払を命じた。  瑕疵・・・傷のこと

裁判例 建物が耐えることが期待される地震力

宮城県沖地震において、震度6程度 瑕疵担保責任認められず 震度5程度 瑕疵担保責任認められる、と判断されたケース(仙台高裁平成12年10月25日判決・判例時報1764号82頁)
第一審仙台地裁判決(平成8年6月11日)中略・・・本件宅地は耐震性につき経験的に予想された震度5程度の地震に耐えうる強度を有していたが震度6の地震に遭遇したものであるから瑕疵があるとはいえないとして請求を棄却。
控訴審 仙台高裁の判決(平成12年10月25日)気象庁仙台管区気象台の地震情報第6号から震度5と判断・・・中略・・・本件地震による震度5により本件宅地に亀裂、地盤沈下が発生したものであるから仙台市により造成された本件土地は耐震性において隠れた瑕疵があると判断される。

わが国の裁判例では、震度5が1つの基準とされていると考えられる。
判例そのものは瑕疵について、不可抗力について更に詳しく書かれていますが、概ねこのようになります。損害保険の地震特約保険料が経費計上できるようになりました。今一度保険の見直しを。また耐震診断も行ってみてはいかがでしょうか。ご相談は弊社まで。

賃貸管理課 スタッフ一同
抜粋文献:老朽建物の立退問題について〜大地震発生時の家主の法的責任をふまえて〜弁護士 熊田 均氏
2007年8月度

善管注意義務

7月は、大手金融企業の人事異動もあり、法人のお客様の賃貸住宅探しをお手伝いさせて頂きました。今迄なら年度末人事異動・引越しが定例でしたが、忙しい時期に引越しは勘弁してとの社内意見が多く、人事異動の時期がずれてきたようです。9月前後の半期の人事異動時期の準繁忙期も含めて、我々としてはお仕事がいただける機会が増え、対応に追われており、ありがたい限りです。

さて、表題の件ですが、先日、トラブルに見舞われている物件のことで弁護士と面談しました。久しぶりで少し緊張しましたが、面談をすると、トラブルの対処法がいつも明確ですっきりします。面談した際に表題の言葉が何度か出てきました。賃貸借契約上、重要な意味をもつ言葉ですので、あらためて、ここで紹介させていただきます。

善管注意義務とは?

賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務を負っています。これを『善良なる管理者の注意義務』略して『善管注意義務』といいます。『善良なる管理者の注意義務』というのは、その状況に応じて社会通念上要求されると考えられる程度の注意義務をいいます。この義務を欠くと、債務不履行や不法行為に関わってくる事になります。賃借人がこの善管注意義務に反して、つまり賃借人の『責めに帰すべき理由』(不注意、管理・使用方法が悪いなど)によって賃借物を汚したり壊したりすれば、賃借人に対する債務不履行(決められた義務や約束を守らなかったこと)となり、賃貸人に対して損害賠償義務を負う事になります。

ここで、敷金返還と原状回復につながります。

つまり、この善管注意義務に反して賃借物を毀損した場合には、敷金によって賃貸人がその損害賠償に当てることができるというわけです。

原状回復義務とは?

以前にも説明したように、新品に戻すといった意味は原則含まれていません。次の入居者が入居できるような状態に戻すといった意味で原状回復と呼びます。

善管注意義務と原状回復義務は・・・

別段特約などがなくても当然に課されるものです。よって敷金の返還額を算出する際には必ず考慮されます(東京高裁昭和31.8.31)。違反した場合の負担、自然損耗の範囲についてはインターネットなどにも掲載されています。後日あらためてご説明いたします。

敷金の変換については、全額取り返しますといった法律家のホームページもあります。アクセス数も多く、取り返してもらってありがとうといったメッセージもありました。

また、モラルの低下がよく言われる昨今ですが、賃借人にも、前述したように義務があります。先日、入居中の法人に共用部の使用について、善管注意義務を促してきました。

また、我々もオーナー様からお預かりしている物件管理において、善管注意義務があります。この責任を果たすべく、日々の業務に一丸となって取り組んでまいります。 今月もよろしくお願いいたします。

賃貸管理課 スタッフ一同
抜粋文献:敷金返還と原状回復(http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki.html)
2007年7月度

2007年名古屋賃貸住宅フェア

さる、6月27日・28日の両日、吹上ホールにおいて賃貸住宅フェアが開催されました。名古屋では3回目の開催となり2日間で約1万人が来場し活況でした。私ども、真永通商は、高齢者賃貸住宅のブーススタッフ及びリノベーション提案の業者”リノキューブ”様より応援依頼があり、スタッフとして参加をいたしました。

家主・地主様は多数来場

出展企業は、賃貸住宅経営提案、リフォーム提案、家賃保証会社、駐車場経営、住宅設備機器リース提案、インターネット関連、地上デジタル放送、鍵、賃貸経営管理ソフト、コインランドリー・葬儀場フランチャイザー、などなど、資産活用から住宅設備まで様々な業者が賑やかに出展されていました。中でも、2日間で40にもおよぶオーナー様対象のセミナーはずべて盛況で、立ち見が出るほどでした。セミナーに参加しているオーナー様一人一人の真剣な表情からは、名古屋の賃貸市況と今後の賃貸事業経営の行く先を、何かしら肌で感じているように見受けられました。

セミナーの中身は・・・

勿論、賃貸経営に関する内容がメインで、家賃アップの方法や経営効率向上のための手法が多かったように思います。しかし、どのセミナーに於いても奇策はないとの内容で、人口が減って住居が増える市況に対して、選んでもらえる部屋作り、環境作りに注力し、キャッシュフローの点検が大切とのことでした。また、今後20年近くにわたって増えていく高齢者に対しての賃貸住宅事業のあり方などの話がありました。マンスリーマンションにおけるビジネスユースは右上りの傾向にあるという話もありました。
ニーズと立地のマッチングにおいて、激動する市況の見直しと点検が重要だと感じました。

選んでもらえる部屋作り

私は、リノベーションという聞きなれない提案を行うブースにスタッフとして参加しました。リノベーションとはリフォームとは違い、入居する人物像をあらかじめ設定し、その人達が求めているであろうデザインでリフォームをするというもの。東京では賃貸ユーザーから多くの指示を得ており、どこどこのデザイン会社がデザインした物件に住みたいと指定があり、入居待ちが出るほどといいます。来場されたある家主様は、学生寮を永年経営しており、空室には困らないが収入効率が悪い。立地がすこぶる良いので一般住居にしていれば今の倍の収入が上がる。しかし近隣の反対もあり今からは賃貸マンションが建てられない。古い家屋の風合いを活かしたリノベーションをやってみたいとの話がありました。

高齢者賃貸住宅

弊社に於いては現在、介護付賃貸住宅3棟、健常者向け高齢者賃貸住宅3棟を管理運営させていただいております。年々変わる法律に対応しながら健全な運営を行っております。現在も高齢者賃貸住宅建設の計画を進めており、まずは10棟の運営管理を目標に頑張っております。更に増え続ける需要に対して、高齢者賃貸住宅経営の先駆者として、時代にお応えできる事業展開の実現に向け、さらに努力を重ねて参ります。

会場では、何かヒントはないかと探しているオーナー様数名とお話させていただきました。
皆様前向きな方ばかりで、身の引き締まる思いでした。我々もオーナー様に喜んでいただけるよう努めて参ります。
今月も、ご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課 スタッフ一同
2007年6月度

需要と供給

2007年の繁忙期も終わり、今年の繁忙期のデータが聞こえてくる時期になりました。以前、「例年に比べ、ヒマ」という他社の営業マンがいたという話をここに書きました。

先日、全国賃貸管理ビジネス協会東海支部共催のセミナーに参加した際、今年度の繁忙期の結果の話しがありました。全国的に、昨年対比割れの事業者が約80%とのこと。某大手斡旋会社は、昨年対比15%減との報告でした。「箱は増えても人が減る」という言葉が現実の数字となって現れて来ました。今後の賃貸業のあり方を、また、今月の表題にしたこの言葉の意味を、考えさせる数字となりました。

直近の動向は・・・

名古屋市内は相変わらず新築ラッシュが続いています。中心部の供給は今後も続き、某デベロッパーが1社で供給する1Kの戸数は約500戸のもおよびます。現状、築1年以内の物件でも、入居率が30%という物件も多数あります。完成後半年から1年かけて埋まっていくようですが、多くの供給を行っているデベロッパーは空室対策に躍起になっているようです。先日も、イタリア製の高級腕時計をしたデベロッパーの営業マンが入居促進の営業に来社していました。高級腕時計の需要は増えているのでしょうか?(ちなみに私はスウォッチとSEIKOを愛用しております)

需要の動向は・・・

愛知県の人口は、先月も表記しましたように、少しづつではありますが増えています。話題になっていえる高齢者人口の割合ですが、人口流入がある分、全国平均を下回っています。つまり、今後の日本経済を支え、作り上げていく年齢層の人達がこの愛知に流入してきていると、我々はとらえています。

しかし、安心はしていられません。営業に営業を重ね、オーナー様に、任せてよかったといっていただけるよう、賃貸管理課一同、一丸となって、働きに働いてまいります。

今後取り組みとして・・・

今後の、賃貸管理課の取り組みとして以下の項目を掲げていきます。

①インターネット環境の再整備と反響数アップの為のIT環境再構築
現在、契約した人の約80%の方が、初期の情報収集の方法としてインターネットで情報を収集しています。 反響数アップと成約率アップの為、反響データの分析を進めていき再整備と再構築を行います。

②基本業務の再点検と質の向上
基本である定期巡回、定期清掃の質をたかめ、いつ、ご案内が発生しても良い印象を与えられるよう、再提案も含め、よりよい環境作りに努めます。

③商品価値の再構築
商品としてのあり方と市況ニーズのマッチングに努めます。建物の美観、居室内の機能性も商品であり、また家賃や契約条件も商品であるととらえ、物件の強みを活かせるよう、効率の良い再投資のご提案も含め、御預かりさせていただいている物件を磨いてまいります。

現場を歩く事をベースとして、安心経営の御手伝いができるよう頑張ってまいります。
今月も、宜しくご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。
賃貸管理課 スタッフ一同
2007年5月度

変化する賃貸市場 変化に対応する賃貸経営

去る、4月23日、『真永オーナー会 感謝の夕べ』を開催させて頂きました。皆様のおかげをもちまして無事開催させていただく事ができました。ありがとうございました。今後も開催を予定しておりますので、今回、様々な都合で参加できなかったオーナー様におかれましては、次回参加していただけるよう、お待ちいたしております。

今回の市況ニュースは、『感謝の夕べ』の中で行われたERA賃貸経営セミナーについて、一部になりますがお話させていただきます。

変化する賃貸市場

名古屋市は人口・世帯ともに増加し今後は伸び率は鈍るけれども、増えていくようです。しかし、供給過多の状況を大幅に緩和させるほどのものでもなく、競争状態は変わりません。「貸してやる」から「借りていただく」方向に市場はますます向っていきます。名古屋及び周辺の市況はトヨタ自動車の一連の戦略のおかげで、今後は、急激な発展というよりも、数年かけて、じわじわと底上げしていくように思います。チャンスを逃がさず入居者確保に努めたいと思っております。

変化に対応する賃貸経営

対応策としてのポイントは①入居者募集のノウハウと努力②物件の手入れとリニューアル③賃料の見直し④管理会社の努力の4点があげられました。
一言で言えば「選んでもらえる商品創り」であると結論できると思います。

①については、客観的な商品の分析と市場の中でのポジションの認識が大切かと思います。一般賃貸契約のマンションをマンスリーマンションに変えるということもありうる話です。人の流れが変われば必要するものも変わってきます。その意味でのポジションの認識は重要です。

②については、昨年秋ごろから、少しづつ取り組んできました。収納棚の設置、縦型ブラインド設置による居住空間の快適感、安心感の向上、設備交換などがあります。市況ニュース2006年2月度版を参照してください。

③については、敷金・礼金・保証金・償却などの契約条件の見直しも効果的です。

④については言うまでもなく、我々が勉強していくことにつきますが、特に、「原状回復」に関する時代の変化のご理解をお願いしたいところです。少額訴訟(訴訟額60万円未満)ができるようになり、毎年判例が出ています。原則敷金等は補修などなければ全額返還であり、通常住まうに当たって生じる汚れや傷、タバコのヤニは家賃の範囲内でクリーニング・補修負担は負わなくて良いが判例です。原状は入居時、退去時に実費精算の負担を話し合いで契約者に理解をいただき(契約自由の原則)精算を進めています。先日立会した若い女性からは「法律ができたんですよね」という話までありましたが、法律でない旨を丁寧に説明させて頂きました。

秋の準繁忙期の前に、大手金融企業の人事があります。的確な準備を進め、オーナー様と二人三脚で、満室経営むけて頑張ってまいります。
今月も、宜しくご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課 スタッフ一同
2007年4月度

繁忙期 市況報告 その2

春の嵐が吹き荒れ、雪が舞う中、桜も舞う、また黄砂も舞う景色が見られたこの1ヶ月、オーナー様におかれましては御元気でおすごしでしょうか。嵐がウソのように、すっかり春らしくなりました今日この頃であります。今春の繁忙期は嵐のように忙しいとはいかなかったようです。今春の市況報告をその2として(今回で完結しますが)ご報告致します。

新規入居者動向について

昨年に比べ、新規入居者は少なかったようです。近所のとある賃貸斡旋の営業マンも「ヒマだな」なんて言葉が出ていました。(例年の忙しさに比べてだと思いますが)東山線、鶴舞線沿線はファミリーの物件の動きが少なかったようです。大手企業が人事異動を6月にずらした影響もあるのでしょうか。

ワンルームは相変わらず供給過多状態のようです。競争市場は変わっていません。
製造業が強い名古屋はいまだ元気で、バブル期を超える勢いのようです。しかし現状、人の確保に困っている企業もありウレシイ悲鳴がチラホラ聞こえてきます。県外からの労働力の流入が期待できますが、爆発的なものでなく、ゆっくり底上げしていくように思います。あくまでも期待できるレベルの話ですので推測に過ぎませんが、四半期の動きをよく見る必要はあると思います。私どもとしては、新規受け入れにあたり、様々な条件の人が住居を探しに来ると思われることから、審査制度、保証会社、保険という信用を図る制度の更なる高品位での見直しと確立が必要であると思っています。

退去者動向について

今年度は、昨年度に比べて、退去者数が少ないですと前回報告させて頂きましたが、結果的に昨年対比70%位の感じです。元気な名古屋で頑張っていただいて、一日でも長く住んでもらいたいところです。

通勤圏の変化

今まで名古屋のオフィス街は栄周辺の比重が大きく名古屋市の東側が通勤圏として人気がありましたが、名駅中心にシフトしていく事により、その地図が大きく塗り変わっています。大府、安城、刈谷方面のJR沿線が人気化しているようです。(東洋経済2007年4月臨時増刊号より)

大きく動く名古屋をどのようにつかまえていくか。新たな課題にむけて挑戦していきます。
今月も、宜しくご指導、ご鞭撻の程、よろしくお願いいたします。

真永通商オーナー会「感謝の夕べ」開催!

日頃お世話になっておりますオーナー様、皆様に感謝の思いを込めて、「感謝の夕べ」を開催させて頂きます。ERAから講師を御招きしての賃貸市場セミナー、御食事を囲んでの懇親会、演奏などご用意させていただきました。皆様のご来場、心からお待ちいたしております。

賃貸管理課 スタッフ一同
2007年3月度

繁忙期 市況報告

年に一度の繁忙期。おかげさまで、忙しい日々を送っております。御預かりしている物件の満室経営に向けて、この3月〜4月にかけて、頑張って参ります。

新規入居者動向について

すべりだしが若干スローでしたが、ココに来て毎年のペースになってきました。ぎりぎりまで戦って一人でも多くの方の新生活の御手伝いさせて頂きたいと頑張っております。 現状市況は、新築、築浅の物件でも空室が出ている状況でありますので、買い手市場となり、現場の斡旋営業マンの気持ち次第、要するに、事務手数料がいくらもらえるかで、お客様に対し、物件を勧めてているのが現状のようです。中には築一年以内で30%ほどの空室が出て、家主様があわてて、広告宣伝費4ヶ月を出す物件も出現。言うまでも無く、1ヶ月以内に満室になりました。

広告宣伝費を出さないと決まらないという斡旋営業マンもいます。半分は市況の状況を考慮すると分からないでもないですが、残る半分は営業トークであるとも言えます。新規入居者は立地、建物の管理状況、部屋の管理状態、既存の入居者なども、当然考慮して決定に至ろうとしているわけで、生活環境及び部屋という商品創りに知恵を絞っていくことも大切です。

どんな家主様も優良入居者を望んでいます。名古屋の市況が賑やかなだけに、今後、賃貸業を営んでいく上で、商品創りは、外せない大きなテーマとなると思います。我々、管理課もニーズに合わせた商品創りに全力で取り組んでいきたいと思います。

退去者動向について

今年度は、昨年度に比べて、退去者数が少ないです。元気な名古屋で就職する人。元気な名古屋で頑張ろうという人、企業が多いのでしょうか。一日でも長く住んでもらいたいですが、今後の動向が気になるところです。

元気な中部圏は・・・

世界のトヨタの恩恵を受けて元気な中部圏。先日の日本経済新聞に、トヨタ自動車は豊田市郊外に国内最大級の開発施設を建設することを発表。2010年に造成開始し技術者5,000人を要する施設になると、記事にありました。この中部圏に、さらに人が集まってくると、期待が高まります。また、外国人技術者の増加も考えられます。受け入れの新たな体制創りも必要かと思われます。

更に、三重県東部では、賃貸マンションの建設が増え、社宅専門のファンド会社も進出。工場の増設、生産拠点としての質と量の拡充が活況となっている要素として考えられます。高速道路、空港、鉄道など、交通インフラが整ったこの中部圏では、様々な経済効果が今後も期待できそうです。

反面、派遣社員での仕事に携わる人が増え、収入格差の温床となっている指摘もあり、入居初期費用負担額や家賃設定にも影響が出てきています。

変化は世の常ですが、衣食住はどんな人でも、どの国の人でも切り離せません。変化を的確に捕まえ満室経営にむけて、更なる努力とご提案を進めて参ります。

まずは、この3月、より多くの新規入居者の獲得に向けて頑張ってまいります。
今月も、よろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2007年2月度

空室対策と満室経営

年に一度の繁忙期に入りました。これからが本番です。全社一丸となって満室に向けて頑張って参ります。

さて・・・今回のタイトルについてですが、又かという感じもしますが、色々と情報を収集しますと、どうも全国的な事のようで、少子高齢化に伴い、需要供給バランスが不安定になっている感じを受けます。

そこで先日行われました(財)日本賃貸住宅管理協会のオーナーセミナーの一部を紹介させて頂きます。

満室経営と再投資

ポイント ①再投資の必要性 ②入居者ニーズは常に変化する ③間取り・外観・設備がライフスタイルの変化にフィットしているか ④アパート・マンションも商品 ⑤売れる商品・商品価値のアップが大切 ⑥選ばれる商品を創る事が重要

築後 5年、10年、15年、20年と定期的に見直さなければ、
資産価値の維持は困難になっていきます。
《再投資の考え方は投資利回りで考えましょう。》

募集家賃50,000円の部屋が長期空室になっているとします。
対策前 収入0円
間取り変更・設備更新などで投資額3,000,000円をかけたとします。
対策後 50,000円 × 12ヶ月 = 600,000円 の年間収入が生まれます。
投資利回りは 600,000円 ÷ 3,000,000円 = 20%

空室のままにしておいたり、家賃を大幅に下げたりするよりも、物件に投資することは効果的である事がお分かりになると思います。投資利回りからみても、預貯金よりも利益が得られます。

空室ロスと入居期間

空室ロス = リフォーム費用 + 空室期間 + 広告料 + フリーレント(前家賃サービス)
   例)    2ヶ月  + 2ヶ月  + 1ヶ月 + 1ヶ月 = 6ヶ月分のロス
入居期間 2年の場合 空室期間6ヶ月÷入居期間24ヶ月=25%ロス
入居期間 4年の場合 空室期間6ヶ月÷入居期間48ヶ月=12.5%ロス
入居期間を2年から4年に出来れば、12.5%の収入アップになる

実際の空室時ロスは、空室期間の家賃収入がないだけでなく、次の入居者を入れるためのコストが掛かってきます。退去防止策を検討、実施して長く住んでいただくことが得策かと思われます。

退去防止策という言葉を最近、業界で良く耳にします。ポイントカード、商品券、2年入居ごとに家賃を1,000円づつ下げるなど、実施しているオーナー様もみえるようです。

名古屋は供給過多の市況になり借り手市場の様相を呈しています。我々も満室に向けてスピーディで確実な情報交換に努めてまいります。ご相談の機会も出てくるかと思いますが、頑張ってまいりますので、今月もよろしくお願いします。

確定申告は2月16日(金)から3月15日(木)までです。
お早めに。ご質問ご相談はお気軽にお電話下さい。

賃貸管理課スタッフ一同
2007年1月度

新年明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。本年もオーナー様にご満足いただけるよう、精一杯頑張って参りますので、よろしくお願いいたします。

本年の名古屋市況は・・・

今春の繁忙期に向けて、人事異動、専門学校生、大学生など、すでに動きが出てきていますが、相変わらず目が離せない状況です。名駅前のトヨタに照準を向ける様々な企業が動いています。結果オフィス供給が増えても家賃は上昇傾向に。金融機関や人材派遣会社などが名駅周辺でオフィスの拡張をもくろんでいる事がこの傾向を生んでおり、上昇傾向は当面続きそうです。空室率改善の反面築年数の古い物件では空室率が上昇しているとの声もあり、これを機に何らかの打開策を打ち出したいものです。

また、人が動くと衣食住も動きが出るわけでして、衣食は新規出店が続いています。住に関していえば、昨年からこの紙面を借りてお伝えしているよう、名古屋にはかなりの数の供給が続いています。供給過多の観も否定できませんが、今後も名古屋に人が集まってくる事は続いていきそうです。ビジネスマンやその家族だけでなく、学生も名古屋周辺に集まってくる傾向があるようです。名古屋経済圏活況をうけて、名古屋の学校に入学して名古屋で就職するという意識を持った若者も多く、不動産業界では、学生専門の賃貸マンションの新規提案をする他県の業者も増えてきているようです。

以上、ニーズは膨らむばかりのようですが、そこで、・・・

ニーズを逃さないようにする取り組みのポイントを以下のように掲げたいと思います。

・市況に対して物件のポジショニングを明確につかむ
競合物件の情報収集、分析をあらためて行い、契約条件、家賃設定をニーズと擦り合わせていく

・ニーズに対して迅速に対応できる準備を常に怠らない
商品としての部屋の状況掌握、カイゼン、を的確に行い機会を逃さない

・機会損失を防ぐよう、斡旋協力業者との連絡、連携を今まで以上に蜜にする。
業者が持っている台帳の更新確認、現場の情報掌握につとめ、決めていただける環境を整備する

インターネットでの検索が主流になり、集客に当たって掲載する情報の更新も成果を左右してきます。この市況ニュースもブログにすることも只今検討しています。本年も様々な課題に挑戦していきます。

ともあれ、本年も真永通商全社一丸となって、オーナー様に喜んでいただけるよう精進してまいりますので、変わらぬご指導のほどよろしくお願いいたします。まずは、今春の繁忙期、頑張ります!

ところで、来月は確定申告がはじまります。準備はお済ですか。
お問合せ、ご相談は、お気軽にお電話下さい。
耳より情報・・・地震保険の保険料が控除の対象になりました。この機会に再検討をお勧めします。

賃貸管理課スタッフ一同
 
名古屋の資産活用のことなら 真永通商 資産活用グループまで
 
 
真永通商グループのTOPへ戻る
資産活用NAVIのTOPへ戻る
 
名古屋市総合不動産−株式会社真永通商 名古屋市中区栄3-33-2 真永栄ビル2階
TEL:052-264-4867 FAX:052-261-3558 Mail:sumaikun@shineigr.co.jp
Copyright © 2008 Shinei Group All rights reserved.