2006年

2006年12月度

今年も誠にお世話になりました。

今年一年、誠にお世話になりました。心より御礼申し上げます。
本年の名古屋の不動産市況は、ミッドランドスクエア関連の話題一色でした。新規需要を見越した賃貸マンション、オフィスビル、分譲マンションの新築が相次ぎ、供給数が増加したにもかかわらず空室率が改善されていき、また、商業施設関連も需要が郊外立地含めて需要が増し、まさしく『ミニバブル』の様相を呈した一年に感じます。年が明けるといよいよミッドランドスクエアが稼動、春にはテナント全てがオープン開業し、予測どおりに名古屋経済が発展していくかどうか、期待に胸膨らむところです。

勿論、ますますの発展を期待しているところですが、先月の市況ニュースで宣言いたしました空室対策もこの機に乗じて展開していきたい所です。

そこで・・・早速、先月上旬から中旬にかけて、まずは現場リサーチということで10数店舗の斡旋協力業者を訪問面談してまいりました市況の結果報告をさせていただきます。

契約条件の見直しについて

敷金礼金について。新築でも敷金1.5ヶ月の物件が登場しています。新築物件の供給が多い中、ある程度築年数の経った物件は、ワンルームマンションについては敷金礼金併せて2ヶ月が限界のようです。さらに、敷金礼金ゼロ、退去修繕費を入居時に定額をいただく方式も検討範囲に入れたほうが良いようです。

また、年末年始にかけて、学生や新社会人の需要確保に向け、契約決済を先に行い、入居・鍵渡し及び家賃発生を3月や4月からとするフリーレントも、毎年のごとく導入し、オープンにした方がよいと思われます。(新築物件も同様のことを行っています)

全体的には入居費用全額で予算決めをしている方が多く、家賃設定から入居経費を計算すると、手数料等含めトータルで家賃の3〜4ヶ月ぐらいというところでしょうか。殆どは親御さんがご負担されているようですので。少しでも経費を抑えたいようです。

斡旋協力業者対策

台帳の状態を確認しましたが、どの業者も一応は揃っていました。営業マンの意識から外れる機会損失が起こってしまう要因としてインセンティブ(契約報酬)、いわゆるADの問題が挙げられます。新築物件は、傾向として家賃の1〜2ヶ月のADをつけている場合が多く(新築で空室では運用計画に大きく影響する為)、現場の営業マンもどうしてもADが出る物件を優先して紹介する傾向になってしまいます。インセンティブについての検討も必要かと思われます。
以上、今月度は上記2点についてです。また市況調査結果は随時ご報告させて頂きます。

画期的でなく、目新しい事がないと思われるかもしれませんが、新築物件が多く立ったことで人の動きが大きく変わってきています。2007年の団塊の世代の退職(2007年問題)、少子高齢化により労働力人口の低下を受け、高学歴の外国人労働者を確保したいが、住居の確保が現状容易ではないので何かよい方法はとの相談を最近受けました。空室対策のひとつになると思い、現在、検討思索中です。来春の繁忙期に向け一つ一つ手を打っていきたいと思います。

本年一年間、誠にお世話になりました。寒くなりましたので、お体には気をつけてください。皆様、良いお年をお迎え下さい。来年もよろしくお願い致します。

賃貸管理課 スタッフ一同
2006年11月度

空室率

オフィス空室率は改善

先日、民間の調査会社がオフィスの空室率を発表。9月末のオフィスビル平均空室率は前月より0.4ポイント低い5.82%だった。5%台に低下したのは5年3ヶ月ぶり。2004年では東京、大阪、名古屋とも確か10%弱だったと覚えがあるので、この2年でかなりの改善がなされた。

名古屋では、ミッドランドスクエアのオフィス棟開業を前に、商機を求め中心部で入居する企業が続出した。今後の見通しとしては大型ビル開業ラッシュで一時的な上昇は残るが、引き続き低下傾向が続くとの事。余談ですが、個人的な耳情報では、飲食店の出店も相次いでいる事をよく聞いている。関東、関西からの出店もよく聞いている。客単価の高い飲食店の出店も多くあり、中には客単価1万円を超える設定の店もあるようで、接待需要の拡大を狙っているようだ。

ともあれ、名古屋には人口流入が今後も続いていくように思われる。オフィスが好調の反面、賃貸住宅の現状はいかがなものか。9月の市況ニュースにお知らせしたのが現状で、空室は目立っている。某大手不動産会社の営業マンと雑談した折、「ミッドランドスクエアで働く人達の住居は、ほぼ確保済みであろう。とすると、後は、ミッドランドスクエアが稼動した後の人の動きに期待することになるが、効果が出るには時間が掛かるのでは。」といっていた。私自身も共感する部分もある。今後大いに期待してアンテナを張り巡らしておきたい。

空室対策

現状、新築で空室になっている物件は二極化が顕著に出ているようだ。ハイクラスの家賃設定と一般的な家賃設定の居室は埋まっているが中間層対象の居室が空室になっている。二極化(ハイクラスかローコストか)はどのような商品でも、ここ数年言われている事だが、選んでもらえる商品作りが1つのキーワードになっているように思う。

そこで・・・

空室の対策にあたり、以下の項目について調査検討し業務推進していきます。

契約条件の見直し・・・敷金礼金ゼロに対応策を打ち出さなければいけない市場なのか
協力斡旋業者の訪問面談・・・各店舗での台帳の状態はどうなのか、エリア市場はどうなっているのか、協力業者の現場の営業マンとその環境の活性化を行い、真永通商の管理物件の客付け意識の底上げを行い、機会損失を防ぐ。
商品としての居室作り・・・現状ニーズにあった部屋作りを行う。収納が少ない、セキュリティが良くない、外来者の目線が気になるなど、細かな事も情報収集して選んでもらえる土俵に乗る部屋作りを行う。また入居時にクロスや設備を選ぶ事が出来るなど目先を変えた提案も模索して、効果があれば実行していく。
商品としての共用部・・・清掃状態、自転車置場、オートロックセキュリティ、共用灯の状態の改善、監視カメラなど、安心してお住まいいただける環境作り。

以上、基本的なことでありますが、原点をもう一度見直すことで活性化していきたいと思います。
年末また年度末にむけて成果を出すべく頑張って参ります。今後ともよろしくお願い致します。

賃貸管理課スタッフ一同
2006年10月度

拡大する不動産投資

不動産投資ファンド

投資家からの資金を元手に複数の不動産を購入し、賃料収入や売却益を配当として還元する金融商品。東京証券取引所などに上場し、誰でも売買できる公募型の「不動産投資信託」(REIT〔リート〕)と、機関投資家など特定の投資家向けの「私募ファンド」の2種類がある。運用利回りが3〜4%程度のREITに対し、私募は5〜10%と高めだが、運用期間は3〜4年と短いのが特徴。

上場不動産投信の投資先
商業・店舗 43.4%  オフィス 37.1%  住宅 13.6%  その他 5.9%

不動産ファンドの投資規模の推移
2003年は約2兆円。2006年6月末現在では約10兆円規模となっておりほぼ5倍の成長を見せている。

中日新聞 経済早分かりより抜粋

名古屋は・・・

2年程前、某大手商社の営業マンが弊社を訪問。賃貸マンション、オフィスビル用地を取得しますから紹介してくださいということでした。希望する場所は、住所で何丁目まで指定していました。すごいマーケティング力、さすが大手だと感心していました。その頃からファンドというものを聞くようになりました。機関投資家から不動産を金融商品としてみたとき、安定感を感じるそうです。

ファンドの第一陣はその頃上手にやって、現在は第ニ陣のようです。ファンドをやっている企業は400社ほどあるそうです。トヨタ海外事業本部移転に伴い、かなりのファンド物件が名古屋に登場しています。

先月ご紹介した新築の空室募集物件ですが、ファンド物も含まれています。配当の関係か家賃の設定が若干高いことが気になりました。しかし、埋まらないからといって、家賃は下げないそうです。配当にかかってきますから。たぶん。客付け業者も大変です。

世界に買われ、いまだ狙われている名古屋の不動産。活況に見えますが。実態はどうなのか。どこまで続くのか。

全国クラスの小売業、サービス業、遊技場業、配送など、名古屋に進出する為の用地取得の話をよく聞きます。中部経済圏は今、かなりの魅力があるようです。

ミッドランドスクエアが本格的に稼動してからの経済効果はまだ上がっていくのか。楽しみでもあり不安でもあり。

足元をすくわれないよう、一歩一歩堅実に頑張ってまいりたいと思います。

寒くなってきました。オーナー様皆様におかれましてはお体に気をつけて。

来る10月21日、お世話になっている皆様に感謝の思いを込めて、お客様感謝デーを開催いたします。ご来社、心よりお待ち申し上げております。

賃貸管理課スタッフ一同
2006年8月度

2006年分 路線価 県平均 3.1%増

さる8月1日県内20税務署で路線価(1m²当り)が公表された。前年比3.1%増の10万円で14年ぶりに上昇。最高値は中村区名駅1の名駅通りで26.4%増の460万円。都道府県庁所在地における最高値の伸び率が全国1位になった。名駅に近い西区牛島町の広井町線通りは県内最高の30%増。繁華街を抱える中区や隣接する東区は20%台の高騰で勢いは周辺にもおよび、前年まで下落が続いた熱田、昭和、北、中川の各区の最高値も上昇した。

名古屋市内だけが上昇したが県内全域で下げ止まりが顕著。・・・中日新聞より

先日、テレビで評論家が、名古屋経済は関西経済を抜いて東京に続く経済圏になったといわれているという話があった。TOYOTAのおかげさまであると思う。全国ネットの番組内であったが、個人的にはいまだ実感がない。私も堅い名古屋人の一人かも知れないが、ますますの発展を期待している一人である事にもかわりない。成長の背景には当然競争が激化していく。事実、実感する毎日である。心して日々の業務にかからねばと思う。

ゼロ金利解除

日銀は7月14日、ゼロ金利政策の解除を決定。短期金利の誘導目標をゼロ近辺から年0.25%に、金融機関への補完貸付に適用する公定歩合は、0.1%から0.4%にそれぞれ引き上げ、即日実施した。デフレ脱却と将来の景気過熱の可能性を視野に、5年4ヶ月ぶりにプラスの金利を復活させ、金融政策の完全正常化を目指す。

同時に公表した7月の金融経済月報で、足元の景気認識を「回復」から「拡大」に15年ぶりに上方修正。さらに、設備投資などに将来的な加熱の恐れが出始め、「中長期的に物価安定を確保し、持続的成長を実現」する為、利上げを決定した。・・・中日新聞より

完全正常化を目指すとは、今までは不完全な状態だったのか。正常に向っていく事はよいことだと思いますが。ともあれ、金利が上がったので、早速、大手銀行は住宅ローンの金利を上げてきた。変動金利型で借り入れしている人にとっては気になるところ。しかし金利が上がるということは、あの限りなくゼロに近かった預金金利も上げてくれるのか。こちらのほうも正常化を目指してもらいたいものだ。

先日、当社に於いて給水管滅菌洗浄工事を行い無事完了しました。オーナー様、入居者様共に喜ばれていました。現場で工事の責任者に方からうかがいましたが、オゾンによる滅菌洗浄は工業用では歴史の古い工法だそうです。某大手ビールメーカーの工場は何十年も前から採用しているという事でした。今までは住居用の工事は採算が合わなく出来なかったところを、新開発の機器で住宅用にも対応できるようになったとの事。水が気になるオーナー様、一度給水管の内視鏡検査(検査報告書作成無料です)をお勧めします。

暑い日が続きます。皆様お体気をつけて。来月もよろしくお願い致します。

賃貸管理課スタッフ一同
2006年7月度

オーナー様へ、建物の水道管は健康ですか?

水道管(給水管)は、経年劣化だけでなく、水道水に含まれる有機物や金属成分により腐食が増殖します。

ビルなど、建物の寿命は40年から60年とされていますが、その中を通る配管の寿命には限界があり、35年程度が目安とされています。しかし、放置すると配管寿命は30年も持たず、25年未満で漏水事故が起きる事があります。

この度、私どもは、給水管を除菌洗浄(給水・給湯管オゾン水洗浄工法)する会社と提携しました。
まずは、給水管の内視鏡検査をお勧めいたします。診断見積無料

耐震・アスベストの契約時における重要事項説明記載および説明について

 今年4月より、契約時における重要事項説明に於いて、耐震についての調査、及びアスベストについての調査がなされているかを重要事項の説明で書面にて知らせる事が義務化されました。

調査されているかどうかの説明であり、調査されていないから何か罰則があるというわけではありません。また、調査そのものが義務化されたわけでもありません。耐震は一部の古い建物(主にビルや公共の建物)では補強が補強が義務化されたものもあります。ご心配であれば診断をお勧めします。(有料)またアスベストについても平成の物件であれば、大方大丈夫ですが、またおって、ご説明したいと思います。

住生活基本法について

人口減少、高齢化社会の到来などを背景に日本の住宅政策が大きく変わろうとしています。6月2日、豊かな住生活を実現するための基本理念や新たな長期計画について定めた『住生活基本法』国会で成立しました。

この法律の下で取り組む施策として、①安全・安心で良質な住宅ストック・居住環境の形成②住宅取引の適正化、流通円滑化のための市場の環境整備③住宅困窮者に対する住宅セーフティネットの構築の三点を掲げています。従来の住宅の新規供給を柱とした『量』の政策から、国民が豊かな住環境を実感できる『質』重視の住宅政策への転換を目指しています。

供給戸数が世帯数を上回っている現在、質への転換は当然といえますが、賃貸市場でも同様で、一人暮らしや高齢者の住環境の質の向上にも目が向けられています。当社に於いても住環境の質の向上の提案を更に強化する為、日々情報の収集・分析・分類・課題発見・達成にむけて努力して参ります。

じめじめした蒸し暑い日が続きます。エアコンのトラブルも出てくるシーズンとなり、対応に追われております。早くあけてほしい梅雨ですが、明けると今度は台風のシーズンです。備えあれば憂い無しといいますが、我々も最善の対応が出来るよう心がけ準備をしてまいります。
今月もよろしくお願いいたします。

賃貸管理課スタッフ一同
2006年6月度

住宅用火災報知器の設置が義務付けされました

新築、改築の住宅及び既存の住宅すべてに火災報知器の設置を義務付ける改正消防法が6月1日より施工されました。条例で先行導入した東京都の新改築物件の設置率はほぼ100%で、ぼやを感知し、住人が避難できたケースもあるなど効果が確認されている。一方で警報機の悪質な訪問販売も増えており、総務省消防庁は「設置に関する相談は消防署へ」と呼びかけている。

いつから設置が必要

新築住宅については、平成18年6月1日から、既存住宅については各市町村条例により、平成20年6月1日から平成23年6月1日の間で設置義務化の期日が決められます。

設置する住宅は

戸建住宅、店舗併用住宅、共同住宅、寄宿舎など全ての住宅が対象です。ただし、すでに自動火災報知器やスプリンクラー設備が設置されている場合は、住宅用火災報知器等の設置が免除される場合があります。

誰が取り付けるのか

 住宅の関係者(所有者、管理者または占有者)と定められています。 したがって、持ち家の場合はその所有者が、アパートや賃貸マンションなどの場合は、オーナーと借受人が協議して設置する事になります。

感知器の設置場所は

寝室:普段就寝している部屋。子供部屋などでも就寝に使用される場合は設置します。来客時のみ就寝する部屋は除く。
台所
階段:普段就寝に使用する部屋(主寝室、子供部屋)のある階段の踊場に設置します。
他、詳細についてはインターネットで公表されています。ご確認下さい。

東京消防庁によると、警報機が作動した火災での死者の発生割合は、それ以外の火災と比べて三分の一にとどまっており、警報機の設置効果は高い。ただ、同庁管内の既存住宅の普及率は昨年6月時点で15.9%。同庁は業界全体に警報機の低価格化を求める要望書を提出するなど今後は既存物件の普及率の向上に努める。

一方、法改正に便乗した詐欺まがいの警報機の訪問販売が急増。国民生活センターによると、平成16年度に32件だった警報機に関する苦情相談は、平成17年度は147件に上った。茨城県内では4月、70歳代の女性が虚偽の説明を受け、警報機3個を28万円で買わされたケースもある。

当管理会社でも、詳細については確認中で恐縮ですが、備えあれば憂い無しでもありますので、一度ご確認をお勧めします。現在夏の準繁忙期にむけ準備中です。今後ともよろしくお願い致します。

管理課スタッフ一同
2006年5月度

公示地価 名駅前38パーセントアップとその背景

さる3月23日国土交通省が今年1月1日時点の公示地価を発表。東京・名古屋・大阪の三大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇に転じた。特に名古屋市は商業地の上昇率で群を抜き、38%上がった名古屋駅前の「名古屋近鉄ビル」を筆頭に、2年連続で全国トップ10のうち8地点をしめた。このうち6地点は名駅前。地方圏も下げ幅を縮小した。

「元気名古屋」の主因は・・・

「トヨタ効果」(国土交通省)。トヨタ自動車の海外部門が東京から移転される名古屋駅前の高層ビル「ミッドランドスクエア」(2007年春 開業)が核になっている。社員住宅やオフィス需要をめぐる期待感が高く、国内外の不動産投資が活発となって、地下を押し上げたと見られる。

大都市の20%超の上昇地点では「収益に見合わない高額取引の例が複数あった」(同省)名古屋では、家賃収入などからはじき出される「収益価格」を実際の取引価格が大きく上回る例もあった。

国内外の不動産投資が押し上げている。いわゆるファンドと呼ばれているものと思われる。特筆すべきは、国外も投資に参入している事。なるほど「トヨタ効果」。ミッドランドスクエア開業まで続くのか、開業後も続くのか、元気な名古屋は世界からも注目されている?

マンション投資 中部資産家が動く

中部の資産家も元気になっている。
名古屋市を中心に地価の底離れが鮮明になり、家賃相場や物件価値が上昇すると見ているからだ。不動産会社は1棟を建てて資産家に売却し管理収入などを得る「1棟売り」事業を強化しているが、資産の運用手段としては十分な吟味も必要。

「マンション2棟で300万円強の安定した家賃収入がある」千種区Oさんは話す。
Oさんは地価に底入れ感が広がった2004、05年にかけ、約5億円を投じて市内2ヶ所にマンションを取得。何れもほぼ満室状態が続く。年間の利回りは8%台、手取りの利回りは7%前後という。さらに1棟を購入するかどうかを検討中。「家をつぶさないためしっかりした資産を築きたい」と力を込める。

中部の不動産業者の多くが注目する1棟売り事業。不動産会社は所有者からマンションの全室を借上げて入居者を管理、賃料から一定額を差し引いた額を所有者に払う場合が多い。

中でも人気なのは1DK,ワンルームなどの単身者向け物件。今秋以降、名古屋駅前にオフィスビルが集積し単身赴任者が増えるとの見方からだ。不動産会社も入居者を確保しやすいとみて、資産家に勧めるケースが目立つ。

ただやみくもにマンション投資に走る姿勢は危険だ。業者が示す表面利回りは年間賃料を販売価格で単純に割っただけの場合があり、管理に伴う手数料などを加味した実質利回りの計算が必要。中期的な物件価値下落などのリスクもある。不動産投資信託による運用のほうが複数物件に投資してリスク分散できるという見方もある。

今後も元気名古屋が続きそうだが、新築ワンルームなどライバル賃貸経営者が増えてくることも現実。我々としても、元気名古屋にうかれることなく時流に飲み込まれる事なく、堅実経営のお手伝いに全力を上げていきます。今後ともよろしくお願いいたします。

管理課スタッフ一同
2006年3月度

年に一度のハイシーズン。おかげさまで多忙の日々です。

いよいよ年に一度のカキイレドキ。おかげさまで、毎日忙しくさせていただいております。名古屋市内ではオフィスの空室率が6パーセント台に回復。今秋名古屋駅前にTOYOTAが移転。好影響が、いまだ続いているようです。我々も、さらに需要の拡大を期待しながら、忙しく、日々の業務に励んでおります。

さて、入退去のシーズン、原状回復の議論が、また蒸し返されています。最近退居される方の約半数は、原状回復の負担について、よくご存知で、現場の折衝に当たっても、こちらが理論武装していないと、正直、大変です。明確な説明を求められます。

ここ一ヶ月以内に、原状回復について、得られた情報を紹介させていただきます。

住宅公社の半数、鍵『自然損耗』修繕費がまだ、入居者負担

〜朝日新聞・2006年3月6日〜

賃貸住宅で普通に暮らして生じた汚れやキズ(自然損耗〔しぜんそんもう〕)の修繕費を、誰が負担すべきか。春の引越しシーズンを迎え、この議論がまた蒸し返されそうだ。昨年12月、大阪府住宅供給公社の賃貸マンションをめぐる訴訟の判決で、最高裁は「修繕費は通常、賃料に含まれている」と、家主側負担の原則を確認した。しかし、朝日新聞が全国の57の住宅供給公社に取材したところ、半数以上でいまだに入居者の負担が続いている実態が分かった。

旧建設省は98年に「賃貸住宅の自然損耗は家主側の負担が原則」とするガイドラインを作成。04年には国土交通省が裁判事例などを追加した改訂版を公表している。13公社の大半が、これらガイドラインの制定や公表が負担見直しのきっかけになったとしている。

「敷金問題研究会」代表の増田尚(たかし)弁護士(大阪弁護士会)は「最高裁判決によって、小手先の契約条項や念書では、修繕費を入居者に負担させられないことがはっきりした。公共性の高い各公社は『家主の鑑(かがみ)』として、負担を早く見直すべきだ」と話している。
<日管協メールマガジンより>

〜2006年2月24日〜

大阪府が原状回復トラブル防止策を検討する研究会を設置する旨、愛知県と福岡県でも同種の検討が始まる様子である旨を昨年2月のメールマガジンでお知らせした。

今週、「大阪府の研究会が報告書の素案を取りまとめた」との記事が掲載されたので、その概要をお伝えしたい。

報告書素案が重点事項とする原状回復トラブルの防止策は次の2点であり、東京都のような条例の制定(賃貸住宅紛争防止条例)は行わない考え。

1.事業者による契約情報の積極開示の推進
2.消費者に対する基本的知識の周知

報告書素案は、トラブルの発生要因として、契約への馴染みが薄い消費者に対し費用負担の説明が不足している点を挙げ、トラブル防止策として「家主や仲介業者、管理会社が、物件案内の段階から特約も含めた修繕費用の負担規定について積極的に情報提供することが必要」としたほか、「パンフレットやガイドラインなどを作成し、原状回復の基本原則や賃貸借契約について最低限知っておくべき事項を事業者とも連携して時系列で整理し、周知・啓発していく必要がある」とした。
生活者はよく知っています。家主様とともにこの課題に取り組んでまいりたいと思っております。
以上

 
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