2016年

8月度

入居者希望者からの家賃交渉

新緑の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。暑さ厳しき折、くれぐれもご自愛頂きます様お祈り申し上げます。

オーナーの立場からすれば、入居者希望者(既存入居者)からの家賃交渉はあまり喜ばしいものではありませんが、現在の借り手市場においては入居希望者からの家賃交渉は当然と考えられているといっても過言ではありません。また、インターネット等の普及により、誰でも簡単に家賃の値引き交渉の方法を知ることが出来るため、オーナーとしても事前に対応策を考えておく必要があります。当然ながら、家賃交渉を全てお断りしてしまうのは入居者確保の観点からはお勧めできず、メリットとデメリットを計算し合理的に判断すべきです。また、交渉の連絡が入ってから長い期間待たせてしまうようでは、入居希望者が他の物件に流れてしまう可能性が高い為、迅速な対応も必要になってくるでしょう。

例えば、募集家賃50,000円の部屋で2,000円の値引き交渉があった場合、その後2年間入居が続くと仮定すれば、減額は2,000円×24ヶ月=48,000円となり、家賃の1ヶ月分の減収となります。もし、普段から入居が決まりにくい物件であったり、交渉を受けた時期が8月の閑散期であったりした場合には、その後の空室期間が1ヶ月以上続く可能性が高く、結果的にはすぐに値引きに応じた方が経済的にはプラスであったということになります。反対に、繁忙期などですぐに入居者を確保できる見込みがあるのであれば、無理に値引きに応じる必要はありません。更新のタイミングでの家賃交渉にも同じことが言えますが、その際には入居者の質も考慮することになります。滞納や騒音などのトラブルを全く起こしていない優良な入居者であれば、値引き額の相談に積極的に応じ、その後も末永く住んで頂く方が良いでしょう。反対に問題の多い不良入居者の場合には交渉に応じない方が得策です。

家賃交渉を受けたものの値引きはしたくないという場合、設備のグレードアップを提案するというのも一つの方法です。例えば、下記のような目に見える代替案を提示することで、入居希望者に納得して入居して頂ける可能性があります。

  1. テレビモニター付きインターフォンを設置する
  2. トイレをウォシュレットに交換する
  3. エアコンを新品に交換する

設備のグレードアップは、建物の価値を高め競争力の強化となる上に、設備にかけた費用は節税につながる為、オーナーにとってもメリットのある提案といえます。但し、入居者人気の低い設備では効果が低い為、どのような設備の人気が高いかをオーナー自身が常にチェックしておく必要があるでしょう。家賃交渉においては、相手からの要求を全て丸呑みしたり、反対に交渉を全て拒絶したりするのは禁物です。値引きが難しければ代替案を提案する等、お互いのメリットとデメリットを考えながら進めていく事が重要です。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

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6月度

インバウンドによる民泊需要

初夏の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。若葉萌える季節となりましたが如何お過ごしでしょうか。

さて、ここ数年インバウンド(訪日外国人)急増による大都市圏(東京・大阪)を中心としたホテル不足が問題化しています。以前は1泊が8,000円程度だったビジネスホテルのシングルルームが20,000円に高騰したり、満室で部屋が取れないといった噂?を耳にする様になりました。全国的にも2015年度上半期(2015年1月〜6月)で、国内主要都市にあるホテルの平均宿泊料金が前年度同時期に比べ約10%上昇しており、対象となった9都市の中で最も高い上昇率を記録したのが大阪(同23%増の14,502円)で、次に名古屋(同22%増の10,849円)が続きます。

訪日外客数推移のグラフ

ホテル不足に伴い民間住宅を有料の宿泊施設として活用する「民泊(ホームシェア)」が、解禁されようとしています。現行では宿泊施設を有料で反復継続して提供する行為は、旅館業法に基づく都道府県の許可が必要となり、個別の営業種別(ホテル営業・旅館営業・簡易宿泊所営業・下宿営業)に応じて、宿泊期間や部屋数・各室の床面積(33u以上)、フロントの設置、その他の施設及び運営上の要件がありますが、多くの民間住宅が構造上の問題で同許可を取得することは困難であると思われます。また、Airbnb(エアービーアンドビー)を始めとする民泊(仲介)サービスが旅館業法に該当するとすれば、仲介事業者は旅行業の登録が必要となってきます。何れにせよ、観光庁及び旅館業を所管する厚生労働省を中心とした国の見解が明確になるまでは、実態が先行する法的に“グレー”な現状が継続するものと考えられます。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

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3月度

自力救済の禁止

春の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。まだまだ寒い日が続きますが如何お過ごしでしょうか。

さて、賃貸経営において賃借人の所謂“夜逃げ”は滞納の事情も重なり厄介な問題の一つです。連絡の取れる連帯保証人や親族が居る場合でも、残置物の処分や賃貸借契約上の“明渡し”の問題が残ります。“明渡し”が完了するまでは、鍵交換を含む室内の原状回復工事や新規の入居者募集は行えませんが、連帯保証人を含む賃借人以外には当事者能力(賃貸借契約の解除や、占有権の放棄をする能力)が無いので、勝手に残置物を処分したり鍵交換をすることは、民事法の概念(明文規定は無し)である“自力救済”として禁止されています。刑事法の概念である“自救行為”として、住居侵入罪(刑法130条)や残置物処分について窃盗罪(刑法235条)が問われる可能性もありますが、多くは民事法上の不法行為として損害賠償請求(民法709条)に問われるケースが殆どです。

“自力救済”とは、私人が自己の権利実現(回復)の為に法的手続きを経ず、実力行使を行うことなので、法的手続きとして民事調停の申立てや、建物明渡請求訴訟を提起する必要があります。“夜逃げ”の様な所在不明の場合には、内容証明郵便による契約解除通知書(判例上の相当期間である3ヶ月以上の滞納を根拠とする契約解除)の送達からの建物明渡請求訴訟の提起が一般的です。裁判費用(訴訟費用や弁護士費用)と判決までに数ヶ月の期間を要しますが、判決書(所謂“裁判所の御墨付”)により執行官への強制執行の申立てが可能となり、民事執行手続きに基づき権利実現を図ることになります。

フローチャート

  1. 3ヶ月分の家賃等滞納>内容証明郵便による賃貸借契約解除通知

  2. 建物明渡請求訴訟の提起(提起後30〜40日)

  3. 判決(通常は第1回期日で結審後10〜30日)

  4. 執行申立(被告へ判決送達後15〜20日)

  5. 強制執行催告(申立から催告まで15〜20日)

  6. 強制執行断行

※尚、具体的な事情については、弁護士に相談並びに依頼されることをお勧めします。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

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1月度

賃貸経営とマイナンバー制度

初春の候、皆様には益々のご清祥の事とお慶び申し上げます。
新たな年を迎え皆様にとって本年にご多幸があります様お祈り致しております。

さて、周知の通り、本年1月よりマイナンバー(個人番号・法人番号)が導入されます。利用目的は「社会保障制度」「税制」「災害対策」の分野に限定される様ですが、賃貸経営に関しては「税制」の分野において平成28年度(平成29年3月15日まで)の確定申告書からマイナンバーの記載が必要となります(配偶者控除や扶養控除を受ける場合には、対象となる親族の個人番号も記載要)。更に、賃貸経営の取引先(賃借人)において、支払調書を作成する場合には、当該取引先へマイナンバー情報を提供する必要があります。

不動産の使用料等の支払調書

不動産の賃貸借契約において年額15万円を超える賃料(家賃や地代)を支払っている法人と不動産業者である個人(主として建物の賃貸借の代理や媒介を目的とする事業を営んでいる者を除く)は、税務署への支払調書の提出が必要となります。例えば、社宅利用による法人契約や、サブリース(一括借上げ)契約をした様な場合が該当するものと考えられます。尚、管理会社が賃料の徴収を行っている場合には、支払調書の「支払を受ける者」欄に「賃貸人の住所・氏名・個人番号/法人番号」を記載した上で「摘要」欄に「管理会社へ賃料を支払っている旨」並びに「管理会社名」を記載します。

株式会社真永通商 賃貸管理課
スタッフ一同

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